전세보증금 못 받을 때 반환 청구 절차는? 계약 종료부터 강제집행까지

이 글의 핵심

• 반환 청구의 출발점은 계약이 끝났다는 증거입니다.
• 이사해야 하면 임차권등기명령, 집주인이 버티면 지급명령이나 반환소송입니다.
• 판결은 시작일 뿐, 실제 돈은 강제경매·압류로 받아 냅니다.

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계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 연락만 기다려서는 해결되지 않는 경우가 많습니다.

보증금 회수는 순서가 정해진 절차입니다. 전체 흐름은 다음과 같습니다.

• 1. 계약 종료 통지
• 2. 이사해야 하면 임차권등기명령
• 3. 지급명령 또는 반환소송
• 4. 판결 뒤 강제집행

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01 계약 종료부터 입증하세요

반환 청구는 계약이 끝나야 할 수 있습니다.

계약이 이어지는 동안에는 돌려 달라고 할 권리가 없습니다.

만기에 끝내려면

임차인은 만기 2개월 전까지 계약을 끝내겠다고 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조).

문자·카톡·내용증명처럼 받은 사실이 남는 방법을 쓰세요.

이미 자동 연장됐다면

묵시적 갱신 뒤에는 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.

집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 끝납니다(같은 법 제6조의2).

통지 기록이 없으면 집주인이 ‘계약이 자동 연장됐다’고 주장할 때 반박하기 어렵습니다.

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02 이사해야 한다면 임차권등기명령

보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

계약이 끝난 뒤 법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 권리가 유지됩니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.

등기부에 임차권등기가 오른 것을 확인한 다음 이사하세요.

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03 지급명령과 반환소송, 무엇을 고를까

구분	지급명령	반환소송
진행	서류만으로 결정	변론을 거쳐 판결
비용	소송보다 적음	인지대·송달료 등
집주인이 이의하면	소송으로 넘어감	해당 없음
연락두절이면	공시송달 불가	공시송달로 진행

집주인이 돈은 인정하면서 미루는 경우라면 지급명령이 빠를 수 있습니다.

연락을 피하거나 다툴 가능성이 크면 처음부터 소송이 낫습니다.

지급명령은 공시송달로 보낼 수 없어 결국 소송으로 넘어가기 때문입니다(민사소송법 제466조).

소장이 송달된 다음 날부터는 연 12% 지연이자를 청구할 수 있습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

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04 판결 뒤에는 강제집행

판결문은 돈을 받아 낼 자격(집행권원)일 뿐, 돈이 자동으로 들어오지 않습니다.

강제경매

살고 있는 집을 경매에 넘겨 매각대금에서 보증금을 배당받습니다.

판결 받은 임차인은 집을 먼저 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

채권 압류

집주인의 예금이나 다른 세입자에게서 받는 월세를 압류해 받아 냅니다.

빌라·오피스텔이라면

시세 파악이 어렵고 선순위 근저당이 많아 권리 분석이 먼저입니다.

앞선 채권과 비용을 빼면 남는 돈이 없을 때는 경매가 취소될 수 있습니다(민사집행법 제102조).

계속 유찰되면 임차인이 직접 낙찰받는 방법도 있습니다.

이때 배당받을 금액을 빼고 남은 대금만 낼 수 있습니다(같은 법 제143조).

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05 자주 묻는 질문

Q. 내용증명만 보내면 해결되나요?

내용증명은 통지 기록일 뿐 강제력은 없습니다.

답이 없으면 지급명령이나 소송으로 넘어가야 합니다.

Q. 혼자 소송해도 되나요?

가능합니다. 다만 판결 뒤 집행까지 이어 가지 못해 회수가 늦어지는 경우가 있습니다.

처음부터 집행까지 고려해 순서를 짜는 것이 중요합니다.

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