전세사기로 보증금을 못 받았다면 어떤 순서로 회수하나요?

이 글의 핵심

• 먼저 등기부등본으로 내 대항력과 배당 순위를 확인합니다.
• 판결을 받으면 임대인의 다른 재산부터 찾아 압류하고 경매합니다.
• 그래도 남은 보증금은 전세집 강제경매로 회수하고, 직접 낙찰도 검토합니다.

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보증금이 막히는 이유는 전세사기만이 아닙니다.

집에 가압류가 걸리거나 세금 체납으로 다음 세입자를 못 구하는 경우도 많습니다.

판결을 받아도 임대인에게 집행할 재산이 없으면 돈을 받기 어렵습니다.

그때 남는 수단이 사는 집을 경매에 부쳐 배당받거나 직접 낙찰받는 방법입니다.

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01 권리분석부터 하세요

전입신고와 확정일자

대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조 제1항입니다.

확정일자까지 갖춰야 경매에서 순위에 따라 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

아직 전입신고나 확정일자가 없다면 바로 마치세요.

나보다 앞선 권리가 있는지

전입신고 전에 근저당이나 가압류가 있었는지 등기부등본으로 확인합니다.

앞선 권리가 있으면 경매 뒤 매수인에게 대항력을 주장할 수 없어 이사해야 합니다.

다만 확정일자 순위에 따른 배당은 받을 수 있습니다.

대항력이 있으면 다 받지 못한 보증금을 매수인에게 청구하며 거주할 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의5입니다.

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02 만기 전에 해 둘 일

갱신거절 통지는 기록으로

임차인은 만기 2개월 전까지 계약을 끝내겠다고 알려야 합니다.

통지가 없으면 같은 조건으로 계약이 연장됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

내용증명, 문자, 카카오톡 모두 가능하니 받은 기록이 남는 방법을 쓰세요.

피해자 결정 요건 확인

피해자로 결정되면 금융지원, 경매유예, 우선매수권 등을 신청할 수 있습니다.

요건은 깡통전세 여부가 아니라 법에 정한 네 가지입니다.

• 인도·전입신고와 확정일자를 갖출 것
• 보증금 5억 원 이하일 것(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능)
• 경매 개시, 집행권원 확보 등으로 2명 이상 피해가 생겼거나 예상될 것
• 수사 개시, 기망 등 반환 의사가 없었다고 의심할 이유가 있을 것

근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법) 제3조 제1항입니다.

2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 임차인만 대상입니다(2025년 5월 개정 부칙).

특별법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있으니 그 전에 결정을 신청하세요.

만기 전 소송은 근거가 필요합니다

만기 전에는 원칙적으로 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

속아서 계약했다면 사기를 이유로 계약을 취소하는 방법을 검토합니다(민법 제110조).

사기를 입증할 자료가 부족하면 기각될 수 있으니 미리 준비해야 합니다.

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03 판결 뒤에는 다른 재산부터 집행합니다

계약 종료를 통지하고도 돌려받지 못하면 보증금 반환 소송을 냅니다.

소장에는 보증금과 함께 지연이자도 청구합니다.

소장이 송달된 다음 날부터는 연 12% 비율이 적용됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

임대인 재산 찾기

판결을 받았다고 곧바로 전세집을 경매하지는 않습니다.

임대인의 다른 재산에서 먼저 받으면 전세집 경매로 남는 손실이 줄어듭니다.

• 재산명시: 임대인에게 재산목록을 내게 합니다(민사집행법 제61조).
• 재산조회: 금융기관 등에 임대인 재산을 조회합니다(민사집행법 제74조).
• 압류·강제경매: 예금을 압류하고 다른 부동산은 강제경매합니다.
• 배당요구: 다른 부동산이 이미 경매 중이면 배당을 요구합니다(민사집행법 제88조).

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04 마지막 단계, 전세집 강제경매

집을 비우지 않고 신청할 수 있습니다

판결을 받은 임차인은 집을 먼저 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항입니다.

신청할 때 감정평가 등 절차 비용을 미리 내며, 금액은 사건마다 다릅니다.

배당요구 종기를 놓치지 마세요

법원은 경매개시결정 뒤 배당요구 종기를 정해 공고합니다(민사집행법 제84조).

그때까지 권리신고와 배당요구를 마쳐야 배당 순위를 지킬 수 있습니다.

매각기일까지 임대인의 세금 체납 등 배당에 영향을 줄 사정을 계속 확인합니다.

낙찰자가 없으면 직접 낙찰

유찰이 이어지면 임차인이 직접 낙찰받아 집주인이 되는 방안을 검토합니다.

채권자인 매수인은 매각결정기일까지 신고하면 배당받을 금액을 뺀 대금만 냅니다.

근거는 민사집행법 제143조 제2항입니다.

피해자로 결정됐다면 우선매수권도 쓸 수 있습니다(전세사기피해자법 제20조).

다만 직접 매수하면 2026년 11월 13일 시행되는 최소지원금은 받을 수 없습니다(제25조의9).

보증금 대부분이 대출이라면

낙찰보다 법원의 개인회생으로 대출을 정리하는 편이 나은 경우도 있습니다.

남은 재산과 소득을 놓고 두 방법을 비교한 뒤 정합니다.

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05 자주 묻는 질문

Q. 선순위 근저당이 있으면 보증금을 전혀 못 받나요?

대항력은 주장할 수 없지만 확정일자 순위에 따라 배당은 받습니다.

소액임차인이면 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조).

Q. 경매 중 전세대출 만기가 오면 어떻게 하나요?

판결문, 경매 진행 서류를 갖춰 은행에 연장을 협의합니다.

피해자로 결정됐다면 금융지원 대상인지도 확인하세요(전세사기피해자법 제27조).

Q. 판결을 받으면 회수가 끝나나요?

판결은 출발점입니다. 임대인 재산이 없으면 판결문만으로는 돈을 받을 수 없습니다.

그래서 재산 조사와 경매까지 이어서 진행하는 것이 중요합니다.

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