임대인이 사망하면 전세보증금은 누구에게 받나요?

이 글의 핵심

• 임대인이 사망해도 계약은 끝나지 않고 상속인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다.
• 상속인이 포기하면 다음 순위 상속인에게, 상속인이 없으면 상속재산관리인에게 청구합니다.
• 계약 종료 통지, 임차권등기, 판결 뒤 강제집행이라는 순서는 같습니다.

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임대인이 사망했다는 사실만으로 전세계약이 끝나지는 않습니다.

보증금 반환 의무는 상속인에게 넘어가므로 상속인을 상대로 청구합니다.

어려운 경우는 상속인이 상속을 포기하거나 상속인이 누구인지 분명하지 않을 때입니다.

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01 계약과 보증금 반환 의무는 상속됩니다

상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계합니다(민법 제1005조).

임대인 지위와 보증금 반환 의무도 여기에 포함됩니다.

대항력이 있다면 집을 이어받은 사람이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조 제4항입니다.

상속인부터 확인하세요

가족관계 서류로 상속인을 확인합니다. 소송 중에는 법원 보정명령으로 발급받기도 합니다.

자녀 등 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족 순이고 배우자는 함께 상속합니다(민법 제1000조, 제1003조).

상속인이 여럿이면 상속인 전원을 상대로 진행하는 것이 안전합니다.

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02 상속포기와 한정승인은 무엇이 다른가요?

상속인은 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 승인이나 포기를 정합니다.

근거는 민법 제1019조 제1항입니다.

구분	상속포기	한정승인
방법	가정법원에 포기 신고	재산목록을 붙여 법원에 신고
결과	처음부터 상속인이 아닌 것	상속재산 한도에서 채무 변제
임차인 입장	다음 순위 상속인에게 청구	상속재산 범위에서 회수

상속포기

포기는 가정법원에 신고해야 효력이 있습니다(민법 제1041조).

포기하면 상속이 시작된 때부터 상속인이 아니게 됩니다(민법 제1042조).

같은 순위가 모두 포기하면 다음 순위 상속인에게 상속이 넘어갑니다.

한정승인

한정승인한 상속인은 상속재산 한도에서만 빚을 갚습니다(민법 제1028조).

한정승인은 재산목록을 붙여 법원에 신고해야 합니다(민법 제1030조 제1항).

살던 집이 상속재산이라면 그 집 경매로 회수하는 방법을 검토합니다.

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03 상속인이 없으면 상속재산관리인을 선임합니다

상속인이 모두 포기해도 재산이 주인 없는 물건이 되지는 않습니다.

상속인의 존재가 분명하지 않으면 이해관계인이 상속재산관리인 선임을 청구합니다.

근거는 민법 제1053조 제1항이고, 보증금을 받을 임차인도 이해관계인입니다.

관리인은 공고를 거쳐 채권 신고를 받고 상속재산을 청산합니다(민법 제1056조).

시간이 걸리는 이유

공고 기간이 정해져 있고 다른 채권자와 이해관계가 얽혀 회수가 늦어질 수 있습니다.

그래서 상속인 확인과 관리인 선임 청구를 미루지 않는 것이 중요합니다.

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04 실제 사건에서 겪은 절차

• 상황: 임대인 사망, 등기부에 여러 채권자의 압류
• 문제: 1순위 상속인 전원이 상속을 포기해 청구할 상대를 다시 찾아야 함
• 진행: 당사자 정정, 차순위 상속인 확인, 상속재산관리인 선임

법원은 소송 상대방을 상속인으로 고치라고 요구했습니다.

이후 차순위 상속인을 찾고 상속재산관리인 선임까지 이어졌습니다.

가족 간 다툼과 상속사실 부인 같은 문제도 겹쳤습니다.

상속등기가 안 되어 있다면

집이 아직 사망한 임대인 명의라면 경매 전에 상속등기가 필요할 수 있습니다.

상속인이 하지 않으면 임차인이 대위 상속등기를 하고 취득세 등을 먼저 부담하기도 합니다.

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05 임차인이 지금 할 일

1. 계약 종료 통지는 기록으로

통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항).

문자, 카카오톡, 내용증명처럼 보낸 기록이 남는 방법을 쓰세요.

2. 이사해야 하면 임차권등기명령

임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때 신청합니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의3 제1항입니다.

계속 살면서 전입을 유지하면 대항력과 우선변제권은 그대로입니다.

이사해야 한다면 등기부에 임차권등기가 오른 뒤 이사하세요.

3. 판결 뒤 강제집행

상속인이나 상속재산관리인을 상대로 판결을 받은 뒤 경매·압류로 회수합니다.

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06 자주 묻는 질문

Q. 상속인이 포기할지 정하지 않았는데 기다려야 하나요?

상속인은 3개월 안에 승인이나 포기를 정할 수 있습니다.

그 사이에도 계약 종료 통지와 등기부 확인은 미리 해 두세요.

Q. 상속인이 여러 명이면 누구에게 청구하나요?

상속인 전원을 상대로 소송을 하는 것이 안전합니다.

각자의 상속지분과 책임 범위는 사실관계에 따라 따져 봐야 합니다.

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