임대인 개인회생·파산, 내 전세보증금은 어떻게 되나

이 글의 핵심

• 대항력과 확정일자가 있으면 집주인이 파산해도 매각대금에서 먼저 받습니다.
• 개인회생은 재산을 유지하며 갚는 절차, 파산은 재산을 팔아 나누는 절차입니다.
• 대항력이 없으면 일반 채권자가 되므로 채권신고·채권자목록 확인이 중요합니다.

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보증금을 기다리던 중 집주인이 개인회생이나 파산을 신청했다는 통지를 받기도 합니다.

“이제 보증금은 못 받는다”고 단정할 필요는 없습니다.

결과는 내가 대항력과 확정일자를 갖췄는지에 달려 있습니다.

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01 개인회생과 파산은 무엇이 다른가요?

구분	개인회생	파산
성격	재산 유지, 소득으로 갚음	재산을 팔아 나눔
임대한 집	안 팔림, 계약 유지 가능	매각·경매로 처분
진행 중 경매	인가 때까지 중지	담보권자는 진행 가능
임차인 할 일	개인회생채권자목록 확인	채권신고

개인회생은 집주인이 재산을 그대로 두고 앞으로의 소득으로 빚을 갚는 절차입니다.

집이 팔리지 않으므로 계약이 그대로 이어지는 경우가 많습니다.

파산은 파산관재인이 재산을 팔아 채권자에게 나누는 절차입니다.

집이 매각되면 임차인은 순위에 따라 배당받고 계약은 끝나는 흐름입니다.

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02 대항력과 확정일자가 있으면 먼저 받습니다

입주와 전입신고(대항요건), 확정일자를 갖춘 임차인은 파산한 집의 매각대금에서 우선 변제받습니다.

근거는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제415조입니다.

개인회생에도 같은 규정이 적용됩니다(채무자회생법 제586조).

집주인이 파산해도 대항력과 확정일자가 있으면 보증금은 순서대로 먼저 받습니다.

다만 내 확정일자보다 앞선 근저당이 있으면 그 뒤 순서로 받습니다.

순위는 등기부등본으로 확인합니다.

보증금은 돌려받을 돈이라 환취권 대상은 아니고, 배당 순서의 문제로 다룹니다.

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03 소액임차인 최우선변제도 인정됩니다

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도 일정액을 가장 먼저 받습니다.

근거는 주택임대차보호법 제8조입니다.

파산에서도 같은 보호를 받지만, 파산 신청일까지 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다.

근거는 채무자회생법 제415조 제2항입니다.

보호 금액은 지역과 기준 시점에 따라 다르고, 집값의 절반을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제8조 제3항).

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04 진행 중이던 경매와 압류는 어떻게 되나요?

개인회생이라면

개시결정이 나면 개인회생채권자목록에 적힌 채권에 따른 강제집행·가압류가 멈춥니다.

담보권 실행 경매도 변제계획 인가 때까지 멈춥니다(채무자회생법 제600조).

우선변제권은 그대로 남고, 회수 시기만 늦춰집니다.

파산이라면

파산 선고가 나면 일반 채권자의 강제집행·가압류는 효력을 잃습니다(채무자회생법 제348조).

반면 담보권자는 파산 절차와 관계없이 권리를 행사할 수 있습니다(채무자회생법 제412조).

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05 임차인이 지금 해야 할 일

1. 전입과 거주를 유지하세요

배당이 끝날 때까지 전입신고와 거주를 옮기지 마세요.

이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아 두세요.

2. 파산이라면 채권신고

법원이 정한 신고기간 안에 보증금반환채권을 신고합니다.

배당에서 모자랄 수 있는 금액(예정부족액)도 함께 신고하는 것이 안전합니다.

3. 개인회생이라면 채권자목록 확인

집주인이 낸 개인회생채권자목록에 내 보증금이 맞게 적혔는지 확인합니다.

금액이나 우선변제권 표시가 틀렸다면 이의를 제기합니다.

4. 경매가 열리면 배당요구

배당요구 종기 안에 배당요구를 해야 우선변제권이 반영됩니다(민사집행법 제88조).

이 절차들은 모두 기한이 있습니다. 통지서를 받으면 기한부터 확인하세요.

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06 자주 묻는 질문

Q. 개인회생을 신청하면 전세 계약이 바로 끝나나요?

아닙니다. 신청만으로 계약이 끝나지는 않습니다.

집이 팔리지 않으므로 계약이 유지되는 경우가 많습니다.

Q. 확정일자가 있어도 채권신고를 해야 하나요?

파산에서는 신고기간 안에 신고해 두는 것이 안전합니다.

배당에서 빠지거나 불이익을 받지 않기 위해서입니다.

Q. 대항력이 없으면 전혀 못 받나요?

아닙니다. 일반 채권자로 배당을 받지만 비율이 낮습니다.

채권신고를 하고 집주인의 다른 재산도 함께 살펴보세요.

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계약서, 등기부등본, 전입·확정일자 자료와 법원 통지서를 보내 주세요.

우선변제권 여부와 배당 순위를 확인해 드립니다.

반환 통합 진행 440만 원부터, 강제경매 단독 220만 원, 사전 재산·신용조사 11만 원입니다.

법원 통지서를 보내 주시면 채권신고·배당요구 기한부터 확인해 드립니다.

구체적인 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 상담 1577-2914