전세보증금 공정증서, 소송 없이 강제집행할 수 있나요?

이 글의 핵심

• 금전 지급과 강제집행 승낙 문구가 함께 있는 공정증서만 판결 없이 집행합니다.
• 공정증서의 집행문은 법원이 아니라 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다.
• 집행문을 받은 뒤에는 재산조사, 예금 압류, 강제경매 순서로 회수합니다.

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공증을 받아 두었다고 보증금이 저절로 돌아오지는 않습니다.

핵심은 그 공정증서가 판결 없이 집행할 수 있는 집행권원인지입니다.

집행권원이라면 공증사무소에서 집행문을 받아 곧바로 압류나 경매를 신청합니다.

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01 어떤 공정증서여야 바로 집행할 수 있나요?

공정증서는 공증인이 당사자의 의사를 확인해 작성하는 공문서입니다.

일반 계약서보다 증거력이 높지만, 모든 공정증서가 집행권원은 아닙니다.

금전 지급과 강제집행 승낙이 함께 있어야

일정한 금액을 지급하겠다는 약속과 강제집행을 승낙한다는 문구가 함께 있어야 합니다.

이런 공정증서는 판결 없이도 집행권원이 됩니다(민사집행법 제56조 제4호).

승낙 문구가 없거나 계약서에 인증만 받았다면 바로 집행할 수 없습니다.

이때는 지급명령이나 반환소송을 거쳐야 합니다.

증서에서 확인할 세 가지

• 금액과 변제기한이 구체적으로 적혀 있는지
• 강제집행을 승낙한다는 취지의 문구가 있는지
• 임대인 본인이나 적법한 위임을 받은 대리인이 촉탁했는지

금액이나 기한이 모호하면 집행권원으로 인정받기 어렵습니다.

계약 종료 전 작성하는 임대차 공정증서

집을 비워 주기 전 6개월 안에 인도를 약속하는 공정증서를 만들기도 합니다.

이 증서는 임차인에게 줄 돈에 대한 강제집행 승낙도 함께 담아야 작성할 수 있습니다.

근거는 공증인법 제56조의3 제1항입니다.

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02 집행문은 공증인에게 받습니다

판결은 법원에서 집행문을 받지만 공정증서는 다릅니다.

집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다(민사집행법 제59조 제1항).

공정증서를 작성한 공증사무소에 정본과 집행문 부여를 신청하면 됩니다.

공증인이 거절하면

공증인의 처분에 대해 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제59조 제2항).

집을 비워 주기로 한 임대차 공정증서는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 집행문이 나옵니다.

근거는 공증인법 제56조의3 제4항입니다.

집행을 시작하기 전 확인할 점

증서에 적힌 변제기한이 지나야 집행을 시작할 수 있습니다.

이미 지급받은 금액이 있다면 남은 금액만 집행합니다.

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03 집행문을 받은 뒤 회수 절차

• 1. 재산 파악: 등기부, 재산명시, 재산조회로 임대인 재산을 찾습니다.
• 2. 예금·급여 압류: 채권압류 및 추심명령으로 받아 냅니다.
• 3. 부동산 강제경매: 매각대금에서 배당받습니다.

재산명시와 재산조회

금전 지급 집행권원이 있으면 재산명시를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제61조).

재산목록만으로 부족하면 금융기관 등에 재산조회를 신청합니다(민사집행법 제74조).

예금·급여 압류

계좌를 특정해 압류하고 추심명령을 받으면 은행에서 직접 받습니다.

근거는 민사집행법 제223조와 제229조입니다.

급여는 2분의 1 등 법이 정한 금액을 압류할 수 없습니다(민사집행법 제246조).

임대인이 법인이라면 법인 명의 예금과 거래처 채권을 압류하는 방법도 검토합니다.

부동산 강제경매와 배당요구

임대인 명의 부동산이 있으면 강제경매를 신청해 매각대금에서 배당받습니다.

살던 집을 경매할 때는 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

다른 채권자가 먼저 경매를 시작했다면 배당요구 종기 안에 배당요구를 합니다.

근거는 민사집행법 제88조입니다.

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04 전세사기 의심 물건에서는 한계가 있습니다

공정증서는 임대인 재산에 집행하는 근거일 뿐, 받을 몫을 늘려 주지는 않습니다.

선순위 채권과 세금 압류

선순위 근저당이나 세금 압류가 많으면 경매를 해도 남는 돈이 적을 수 있습니다.

공동담보로 묶인 물건은 배당을 거의 받지 못하는 경우도 있습니다.

소유자가 다른 재산

공정증서는 임대인 명의 재산에만 집행할 수 있습니다.

토지와 건물 소유자가 다르면 임대인 소유가 아닌 쪽에는 집행할 수 없습니다.

그래서 등기부 권리분석, 임대인 재산, 선순위 채권 규모를 함께 봐야 합니다.

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05 자주 묻는 질문

Q. 공증만 받아 두면 소송 없이 집행할 수 있나요?

금전 지급과 강제집행 승낙 문구가 함께 있는 공정증서라면 가능합니다.

인증만 받은 계약서라면 지급명령이나 소송이 필요합니다.

Q. 집행문은 법원에서 받나요?

공정증서의 집행문은 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다.

판결과 달리 공정증서를 작성한 공증사무소에 신청합니다.

Q. 임대인 재산이 없으면 공정증서도 소용없나요?

압류할 재산이 없으면 당장 회수는 어렵습니다.

살던 집 강제경매, 직접 낙찰, 전세사기피해자 결정 신청 등을 검토할 수 있습니다.

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