판결 받았는데 보증금이 안 들어오면? 강제집행 회수 5단계

이 글의 핵심

• 판결문은 자격일 뿐, 회수는 임차인이 강제집행을 신청해야 시작됩니다.
• 재산을 먼저 찾고 예금·급여 압류와 강제경매를 재산에 맞게 조합합니다.
• 유찰되면 임차인이 직접 낙찰받아 배당받을 금액만큼 대금을 줄일 수 있습니다.

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판결을 받았는데도 임대인이 보증금을 주지 않는 경우가 적지 않습니다.

판결문은 집행권원이라는 자격일 뿐, 돈이 자동으로 들어오지는 않습니다.

기다리는 사이 다른 채권자가 먼저 압류하면 받을 몫이 줄어듭니다.

판결 뒤에는 다음 다섯 단계로 진행합니다.

• 1단계 임대인 재산 조사
• 2단계 예금·급여 압류
• 3단계 강제경매 또는 배당요구
• 4단계 배당 순위 확인
• 5단계 유찰 시 직접 낙찰 검토

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01 1단계, 임대인 재산부터 찾습니다

경매가 늘 첫 순서는 아닙니다. 재산에 따라 예금 압류가 더 빠를 수 있습니다.

재산명시와 재산조회

판결이 확정되면 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제61조).

가집행 판결만으로는 재산명시를 신청할 수 없다는 점도 알아 두세요.

재산목록으로 부족하면 금융기관 등에 재산조회를 신청합니다(민사집행법 제74조).

채무불이행자명부

판결 확정 뒤 6개월 안에 갚지 않으면 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다.

근거는 민사집행법 제70조이고, 임대인에게 변제를 촉구하는 수단이 됩니다.

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02 2단계, 예금·급여를 압류합니다

예금 압류와 추심명령

임대인 거래 은행을 제3채무자로 정해 채권압류를 신청합니다(민사집행법 제223조).

추심명령을 받으면 은행에서 직접 받을 수 있습니다(민사집행법 제229조).

다만 생계비계좌 예금과 1개월 생계비 상당 예금은 압류할 수 없습니다.

근거는 민사집행법 제246조 제1항 제8호와 제9호입니다.

급여·영업소득 압류

임대인이 직장에 다니거나 정기 수입이 있으면 매달 받는 돈을 압류합니다.

급여는 2분의 1 등 법이 정한 금액을 압류할 수 없습니다(민사집행법 제246조 제1항 제4호).

유체동산 압류

집행관이 임대인 집의 가전·가구를 압류하는 절차입니다(민사집행법 제189조).

매각액은 크지 않은 편이지만 임대인이 변제를 서두르는 계기가 되기도 합니다.

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03 3단계, 강제경매 또는 배당요구

임차인이 직접 강제경매 신청

확정판결 외에 확정된 지급명령, 조정조서도 집행권원입니다(민사집행법 제56조).

살던 집을 경매할 때는 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

다른 채권자가 경매를 시작했다면

법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다(민사집행법 제88조).

첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구 없이도 배당 대상이 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인은 보증금을 다 받지 못하면 낙찰 뒤에도 임차권이 남습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의5입니다.

그래도 종기를 놓치면 배당에서 빠질 수 있으니 종기 1주일 전에는 신청서를 내세요.

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04 4단계, 배당 순위를 확인합니다

집이 팔려도 보증금이 자동으로 다 돌아오지는 않습니다. 순서대로 나눕니다.

순서	내용
1	경매 집행비용(감정·현황조사·공고비 등)
2	소액임차인 최우선변제
3	확정일자 임차인과 근저당 등, 먼저 갖춘 순서
4	가압류·일반 채권자

조세 채권이 있으면 순서가 달라질 수 있어 등기부와 체납 여부를 함께 봅니다.

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정액 이하면 일정 금액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다.

경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).

받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제8조 제3항).

확정일자와 근저당

대항요건과 확정일자를 갖추면 순위에 따라 우선변제를 받습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항입니다.

대항력은 입주와 전입신고 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

전입한 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞섭니다.

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05 5단계, 유찰되면 직접 낙찰을 검토합니다

경매가 거듭 유찰되거나 배당이 부족해 보이면 임차인이 직접 입찰할 수 있습니다.

채권자가 매수인이면 배당받을 금액을 뺀 대금만 낼 수 있습니다.

근거는 민사집행법 제143조 제2항이고, 매각결정기일이 끝날 때까지 신고합니다.

실무에서는 차액지급 신고 또는 상계 신청이라고 부릅니다.

낙찰 전 점검할 것

• 당해세 등 조세가 먼저 배당되면 내 배당액이 줄어듭니다.
• 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 선순위 권리가 있는지 봅니다.
• 취득세 등 부대비용과 미납 관리비를 계산합니다.
• 앞으로 팔 수 있는 물건인지, 시세 흐름은 어떤지 봅니다.

실익이 없으면 오히려 부담이 될 수 있어 권리분석이 먼저입니다.

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06 자주 묻는 질문

Q. 판결이 나면 바로 경매부터 신청해야 하나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 예금이나 급여가 있으면 압류가 더 빠를 수 있습니다.

재산을 먼저 파악하고 회수 가능성이 높은 재산부터 압류합니다.

Q. 경매가 1년 가까이 걸린다는데 그동안 할 일은요?

경매는 통상 1년 안팎이 걸려 예금·급여 압류를 함께 진행하는 경우가 많습니다.

배당요구 종기와 매각기일 같은 법원 일정을 놓치지 않는 것도 중요합니다.

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