전세집이 압류되면 보증금을 돌려받을 수 있나요? 압류와 가압류 차이, 대응 순서

이 글의 핵심

• 내 전입신고와 확정일자가 압류보다 앞서면 보증금을 먼저 받습니다.
• 세금 압류는 등기 날짜가 아니라 세금의 법정기일로 비교합니다.
• 경매 통지가 오면 배당요구, 이사해야 하면 임차권등기명령이 먼저입니다.

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등기부등본 갑구에서 ‘압류’나 ‘가압류’를 발견하면 보증금 걱정부터 앞섭니다.

결과는 두 가지로 정해집니다. 내가 권리를 갖춘 날짜, 그리고 압류의 종류입니다.

아래 순서대로 하나씩 확인해 보세요.

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01 압류와 가압류는 무엇이 다른가요?

가압류는 판결 전에 재산을 묶어 두는 절차이고, 압류는 돈을 받아 내는 절차의 시작입니다.

구분	가압류	압류
누가	판결 전 채권자	판결 받은 채권자, 세무서 등
목적	처분을 막아 둠	돈을 받아 내기 시작
이후	판결 뒤 경매 신청	경매·공매로 진행
근거	민사집행법 제276조	민사집행법, 국세징수법

갑구 ‘권리자’ 칸에 국이나 시·군·구가 있으면 세금 체납 압류입니다.

개인이나 회사 이름이 있으면 일반 채권자의 가압류·압류입니다.

둘은 순서를 따지는 방법이 다르니, 어느 쪽인지부터 확인합니다.

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02 압류가 걸리면 내 보증금은 어떻게 되나요?

① 내 전입·확정일자가 압류보다 앞선 경우

대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).

이 날짜가 압류 등기보다 빠르면, 집이 경매로 팔려도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다.

단, 내 전입보다 앞선 근저당이 있다면 이 보호를 받지 못합니다.

확정일자까지 있으면 경매·공매 대금에서 뒤 순위보다 먼저 받습니다(같은 법 제3조의2).

② 압류·가압류가 먼저 등기된 경우

압류보다 늦게 전입했다면 새 주인에게 보증금을 요구할 수 없습니다.

배당에서 순서대로 받게 되는데, 앞선 가압류 채권자와 배당금을 나눌 수 있습니다.

이 경우 보증금 일부를 못 받을 위험이 커집니다.

③ 세금 압류라면 법정기일을 봅니다

세금 압류는 등기 날짜가 아니라 그 세금의 법정기일과 내 확정일자를 비교합니다.

법정기일은 신고하는 세금은 신고일, 고지하는 세금은 고지서를 보낸 날입니다(국세기본법 제35조).

압류 등기가 내 확정일자보다 늦어도, 법정기일이 앞서면 세금이 먼저 배당됩니다.

다만 2023년 4월 1일 이후 매각분부터 예외가 있습니다.

그 집에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세의 법정기일이 내 확정일자보다 늦으면, 그 세액만큼 보증금이 먼저입니다.

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03 압류된 집, 임차인은 무엇부터 해야 하나요?

1단계. 날짜 순서부터 적어 보세요

아래 네 날짜를 나란히 적고 무엇이 먼저인지 봅니다.

• 내 전입신고일
• 내 확정일자
• 갑구 압류·가압류 등기일
• 을구 근저당 설정일

세금 압류라면 임대인에게 체납 세금의 법정기일을 확인해 달라고 요청합니다.

2단계. 경매·공매 통지가 오면 배당요구

확정일자가 있어도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받을 수 있습니다(민사집행법 제88조).

세금 체납으로 진행되는 공매라면 배분요구를 합니다.

3단계. 이사해야 하면 임차권등기명령 먼저

보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

임차권등기가 등기부에 오른 것을 확인한 뒤 이사합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

4단계. 돌려주지 않으면 판결을 받으세요

계약이 끝났는데도 돌려주지 않으면 보증금반환소송으로 판결을 받습니다.

이긴 임차인은 집을 먼저 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의2).

5단계. 낙찰자가 없다면 직접 낙찰도 검토

압류 금액이 커서 아무도 사지 않으면, 임차인이 직접 낙찰받아 보증금과 정산하는 방법도 있습니다.

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04 자주 묻는 질문

Q. 압류 날짜가 내 확정일자보다 늦으면 안전한가요?

일반 채권자의 압류라면 대체로 내가 앞섭니다.

하지만 세금 압류는 법정기일로 비교하므로, 법정기일이 빠르면 세금이 먼저입니다.

Q. 압류가 걸린 집, 계약을 해지할 수 있나요?

압류만을 이유로 바로 해지할 수 있다는 법 규정은 없습니다.

임대인과 합의해 끝내거나, 만기에 보증금 반환을 청구하는 것이 기본입니다.

계약 전이나 잔금 전이라면 압류 말소를 잔금 조건으로 특약에 넣으세요.

Q. 같은 임대인의 여러 집에 압류가 있으면요?

임대인의 자금 사정이 나쁘다는 신호입니다.

경매로 이어질 수 있으니 배당요구와 임차권등기명령을 미리 준비하세요.

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