전세권설정등기 임차권등기명령 차이와 선택 기준

계약서를 쓰면서 전세권설정을 넣을지 물어보는 분이 계십니다. 반대로 만기가 지나 보증금을 못 받은 상태에서 임차권등기명령을 알아보시는 분도 있습니다.

이름이 비슷해서 같은 제도의 다른 이름쯤으로 보이지만 그렇지 않습니다. 하나는 집주인이 도장을 찍어 줘야 하고, 다른 하나는 혼자서도 됩니다. 이 차이 하나가 나머지를 거의 다 정합니다.

무엇을 고를지는 지금이 어느 시점이냐로 정해집니다. 계약을 새로 쓰는 중인지, 이미 만기가 지났는지입니다.

두 제도가 어떻게 다른지, 전세권설정에 어떤 단점이 있는지, 비용은 누가 얼마나 내는지 차례로 적어 두겠습니다.

가장 큰 차이는 혼자 할 수 있느냐입니다.

전세권설정등기는 임차인이 그 부동산에 전세권이라는 권리를 등기부에 새기는 것입니다. 물권이라 효력이 강하고, 등기한 순서대로 우선변제를 받습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 있습니다.

1)한눈에 비교하면

검색에서 가장 많이 따라붙는 질문입니다.

효력이 강한 제도인데도 실제로 설정하는 경우가 많지 않습니다. 이유가 몇 가지 있습니다.

1)집주인이 동의해 주지 않습니다

전세권설정등기는 임대인과 임차인이 함께 신청해야 합니다. 집주인이 서류에 협조하지 않으면 설정할 수 없습니다. 등기부에 권리가 하나 더 붙는 일이라 꺼리는 경우가 많습니다.

그래서 실무에서는 계약을 새로 쓸 때 특약으로 미리 정해 두는 방식으로만 쓰입니다. 계약이 끝난 뒤에 해달라고 해서 되는 일이 아닙니다.

2)비용이 전세금에 비례해 커집니다

등록면허세가 전세금의 0.2%입니다. 여기에 지방교육세와 등기신청수수료, 법무사에게 맡기면 그 보수가 더해집니다. 전세금 3억 원이면 등록면허세만 60만 원입니다.

3)토지가 빠지는 경우가 있습니다

건물에만 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 그러면 경매에서 토지 몫의 대금에는 전세권으로 배당을 요구하지 못하는 문제가 생깁니다.

이 점 때문에 전세권을 설정하셨더라도 전입신고와 확정일자는 따로 챙기셔야 합니다. 둘은 다른 제도이고 서로를 대신하지 않습니다.

정해진 규칙은 없습니다.

법에 누가 내라고 정해 둔 것이 없습니다. 계약할 때 정하기 나름입니다. 실무에서는 설정을 원하는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

집주인이 동의하는 대신 비용은 임차인이 낸다는 조건으로 합의되는 경우가 흔합니다. 계약서 특약에 누가 부담하는지까지 적어 두셔야 잔금일에 다투지 않습니다.

1)말소할 때도 비용이 듭니다

계약이 끝나 전세권을 지울 때도 등기 절차를 밟아야 하고 수수료가 듭니다. 이 부분도 누가 부담하는지 미리 정해 두시는 편이 낫습니다.

이사를 가야 하기 때문입니다.

보증금을 못 받았는데 새 집으로 옮겨야 하는 상황이 생깁니다. 그런데 그냥 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있다는 것이 권리의 근거이기 때문입니다.

임차권등기가 기입되면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이사를 나가거나 전출신고를 해도 순위가 없어지지 않습니다.

1)집주인 동의도 판결도 필요 없습니다

임차인이 혼자 신청하면 법원이 요건을 심사해 등기를 명합니다. 집주인의 동의가 필요 없고, 소송에서 이긴 뒤에 하는 것도 아닙니다.

2)다만 경매를 넣을 수는 없습니다

임차권등기 자체에는 경매를 신청할 권한이 없습니다. 순위를 지켜 주는 것이지 돈을 받아 주는 제도가 아닙니다.

실제로 받으려면 보증금반환청구 소송으로 판결을 받아 강제경매를 신청하는 절차가 이어져야 합니다. 전세권과 결정적으로 다른 지점입니다.

전세권보다 훨씬 적습니다.

보증금 액수에 비례하지 않습니다. 인지대와 송달료, 등록면허세와 등기신청수수료가 드는데 모두 정액에 가깝습니다. 전세금 3억 원이든 1억 원이든 크게 다르지 않습니다.

법원과 사건에 따라 달라지므로 정확한 금액은 관할 법원에 확인하시는 편이 정확합니다. 다만 전세권설정과는 자릿수가 다르다고 보시면 됩니다.

1)이 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다

주택임대차보호법은 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 보증금반환청구 소송에 함께 담아 청구하시면 됩니다.

지금이 어느 시점이냐로 정해집니다.

1)계약을 새로 쓰는 중이고 집주인이 동의한다면

전세권설정등기를 검토할 만합니다. 등기만으로 임의경매를 바로 신청할 수 있어 소송을 거치지 않고 회수를 시도할 수 있습니다.

다만 동의해 주는 집주인이 많지 않고 비용도 큽니다. 그리고 전세권을 설정하더라도 전입신고와 확정일자는 따로 하셔야 합니다.

2)만기가 지났는데 보증금을 못 받았다면

임차권등기명령이 사실상 유일한 선택지입니다. 집주인 동의가 필요 없고 비용이 적으며, 순위를 유지한 채 이사할 수 있습니다.

3)보통은 이 순서로 갑니다

Q전세권 설정을 하지 않으면 어떻게 되나요?⌄

전입신고와 확정일자를 갖추셨다면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권은 그대로 있습니다. 전세권이 없다고 무방비가 되는 것은 아닙니다. 다만 경매를 바로 넣을 수 있는 권한은 없습니다.

Q전세권과 확정일자, 어느 쪽이 나은가요?⌄

성격이 다르니 어느 하나가 낫다고 말씀드리기 어렵습니다. 확정일자는 비용이 거의 없고 혼자 할 수 있으며, 전세권은 경매신청권이 붙습니다. 가능하면 둘 다 갖추는 것이 가장 안전합니다.

Q임차권등기를 했는데 집주인이 지우라고 합니다.⌄

보증금을 전액 받으신 뒤에 지우시면 됩니다. 대법원은 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보았습니다(2005다4529). 먼저 지우라는 요구에 응하지 마십시오.

Q전세권을 설정했으면 임차권등기는 필요 없나요?⌄

전세권이 있어도 주택임대차보호법상의 권리를 유지하려면 전입과 거주가 필요합니다. 이사를 가셔야 한다면 임차권등기를 함께 검토하시는 편이 안전합니다.

Q임차권등기가 되어 있으면 새 세입자가 안 들어오지 않나요?⌄

등기부에 남아 있으니 꺼리는 것이 사실입니다. 다만 그것은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 생긴 결과입니다. 먼저 지워 주고 기다릴 일이 아닙니다.

두 제도를 놓고 고민하시는 분들 대부분은 이미 시점이 정해져 있습니다. 계약을 새로 쓰는 중이면 전세권, 만기가 지났으면 임차권등기입니다.

실제로 문제가 되는 것은 제도 선택이 아니라 순서입니다. 임차권등기를 접수만 해 놓고 이사해 버려 권리를 잃는 경우가 상담에서 가장 자주 나옵니다. 등기사항증명서로 완료를 확인하고 움직이시기 바랍니다.