상가 계약갱신요구권 행사 기간, 주택과 다른 1개월 기준

상가 임대차가 10년까지 보장된다는 설명을 듣고 별도의 조치를 취하지 않는 경우가 많습니다. 결론은 맞으나 자동으로 인정되는 권리가 아닙니다. 임차인이 정해진 기간 내에 갱신을 요구해야 비로소 발생하는 권리입니다.

그리고 그 기간이 주택과 다릅니다. 주택 임차인은 만기 2개월 전까지 요구하면 되지만 상가는 만기 1개월 전까지입니다. 한 달의 차이로 권리를 상실하는 사례가 실제로 발생합니다.

기간이 핵심입니다. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구해야 하며, 이 시기를 경과하면 갱신요구권으로는 더 이상 다툴 수 없고 묵시적 갱신의 성립 여부를 따지게 됩니다.

01. 갱신요구권 행사 기간은 주택과 1개월 다릅니다

1) 행사 기간과 임대인의 거절 제한

임차인이 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 주택은 만기 2개월 전까지인 반면 상가는 1개월 전까지이므로 혼동하기 쉽습니다.

2) 행사 방법이 결과를 좌우합니다

구두로만 전달하면 이후 그러한 통지를 받은 사실이 없다는 반박이 제기됩니다. 문자나 메신저로 발송하여 화면을 보관하시고, 임대인이 이미 갱신에 소극적인 태도를 보였다면 내용증명으로 발송하는 편이 안전합니다. 임대인이 복수인 경우 각자에게 개별적으로 도달해야 합니다.

3) 10년은 이 계약이 아니라 전체 기간의 합입니다

최초 임대차기간을 포함하여 전체가 10년을 초과하지 않는 범위에서만 갱신을 요구할 수 있습니다. 2년 단위로 다섯 차례를 채웠다면 더 이상 갱신요구권으로 연장할 수 없습니다. 다만 그 이후에도 권리금을 회수할 기회는 별도로 보호되므로 이를 함께 포기할 일은 아닙니다.

구분	상가	주택
갱신 요구 기간	만기 6개월 전 ~ 1개월 전	만기 6개월 전 ~ 2개월 전
보장 기간	전체 10년	1회 2년
묵시적 갱신 시 존속기간	1년	2년
차임 연체 해지 기준	3기분	2기분

상가와 주택을 같은 기준으로 판단하면 행사 시점을 놓치게 됩니다

02. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

1) 거절 사유는 법률에 열거되어 있습니다

임대인이 임의의 사유를 들어 거절할 수는 없습니다. 법률에 열거된 사유에 해당해야 하며, 그 사유가 존재하였는지는 임대인이 증명해야 합니다.

2) 주요 거절 사유

• 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 쌍방이 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
• 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우

3) 가장 많이 문제되는 것은 차임 연체입니다

현재 연체가 없더라도 과거에 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 거절 사유가 됩니다. 연속하여 3개월인지가 아니라 연체액의 합계가 3개월분에 도달하였는지를 기준으로 판단합니다. 이후에 변제하였더라도 그러한 사실이 있었다는 점만으로 거절될 수 있으므로, 사정이 어려운 시기에도 차임은 연체하지 않도록 관리해야 합니다.

임대인의 거절 사유가 정당한지 판단이 필요하다면

전화상담 요청

03. 행사 기간을 놓친 경우의 묵시적 갱신

1) 기간을 경과해도 계약이 즉시 종료되지는 않습니다

만기 1개월 전을 경과하였다면 갱신요구권으로는 다툴 수 없습니다. 그렇다고 하여 곧바로 계약이 종료되는 것은 아닙니다. 임대인 측에서도 아무런 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립합니다.

2) 존속기간은 1년입니다

임대인이 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다. 주택이 2년인 것과 다릅니다.

3) 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다

묵시적 갱신이 성립한 상태에서 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다. 이 3개월 동안에는 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 지체에 해당하지 않으므로, 점포 정리 일정이 정해져 있다면 3개월을 역산하여 통보해야 합니다.

1. 만기까지 1개월을 초과하여 남은 경우

   갱신요구권을 행사합니다. 문자나 내용증명으로 기록을 남기고 임대인이 복수이면 각자에게 발송합니다.

2. 만기 1개월 이내로 진입한 경우

   임대인의 통지가 있었는지 확인합니다. 통지가 없었다면 묵시적 갱신으로 1년이 연장됩니다.

3. 묵시적 갱신 상태에서 퇴거하려는 경우

   해지를 통고하고 도달일부터 3개월 후를 종료일로 산정합니다.

4. 만기에 보증금을 반환받지 못한 경우

   폐업 시점과 명도 순서를 먼저 정한 뒤 회수 절차로 진행합니다.

04. 갱신 여부와 별개인 보증금 반환 문제

1) 갱신 분쟁과 보증금 회수는 별개의 절차입니다

갱신 여부에 관한 다툼과 보증금 회수는 별개의 문제입니다. 퇴거를 요구하면서 정작 만기일에 보증금을 반환하지 않는 경우가 적지 않습니다.

2) 반환받기 전에 점포를 인도하지 않습니다

보증금 반환 의무와 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 반환받지 못하였다면 인도할 의무도 아직 발생하지 않습니다. 특히 상가는 사업자등록이 대항력의 근거이므로 폐업신고를 먼저 하면 그 지위를 상실합니다. 명도와 폐업의 순서를 정하는 것이 회수의 출발점입니다.

3) 원상회복 공제 분쟁에 대한 사전 준비

상가는 인테리어 규모가 커서 원상회복 범위를 두고 다투는 경우가 많습니다. 임대인이 공제하겠다는 금액은 그 근거와 액수를 임대인이 증명해야 합니다. 입주 당시의 상태를 촬영해 둔 자료가 있으면 이 단계가 크게 단축되고, 전 임차인이 설치한 시설까지 인수하는 것인지도 계약서 문구에 따라 갈립니다.

• 갱신 요구와 임대인의 답변을 서면으로 남겼는지
• 차임을 3기분 이상 연체한 이력이 없는지
• 입주 당시와 현재의 내부 상태 사진이 있는지
• 폐업신고 시점을 명도 일정과 함께 정하였는지

자주 묻는 질문

Q. 만기 1개월 전을 경과하였는데 방법이 없습니까?

갱신요구권으로는 다툴 수 없으나 임대인이 그 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립하여 1년이 연장됩니다. 임대인이 어떤 통지를 언제 하였는지부터 확인해야 합니다.

Q. 차임을 연체한 적이 있는데 현재는 모두 변제하였습니다.

연체액의 합계가 3기분에 이르렀던 사실이 있으면 이후에 변제하였더라도 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 실제로 그 금액에 도달하였는지는 이체 내역으로 검토해야 하므로, 임대인의 주장을 그대로 받아들이지 마시고 대조해 보시기 바랍니다.

Q. 10년을 모두 채우면 아무런 권리가 없습니까?

갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없으나 권리금을 회수할 기회는 별도로 보호됩니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하면 손해배상을 청구할 수 있으므로, 퇴거 전에 그 부분을 함께 검토해야 합니다.

상가 계약갱신요구권은 행사 기간이 주택보다 한 달 짧습니다. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요구해야 하고, 이 시점을 놓치면 묵시적 갱신의 성립 여부에 따라 결과가 달라집니다.

갱신 여부가 정리되더라도 보증금 회수는 별개의 절차입니다. 폐업신고와 명도의 순서를 정하기 전에 계약서와 등기사항전부증명서를 함께 검토하여 대응 순서를 정해야 합니다.

상가 임대차는 통지 시점과 연체 이력에 따라 대응 방법이 달라집니다

계약서와 임대인에게 보낸 통지 기록을 보내주시면 갱신 가능 여부부터 검토해 드립니다

전화 상담 1577-2914

전화상담 요청

함께 보면 좋은 글

• 상가보증금 반환소송 절차와 전략, 폐업신고 전에 반드시 챙겨야 할 핵심 가이드
• 전세보증금반환소송 절차와 비용, 강제경매까지 완벽 가이드
• 전세금 안 돌려줄 때, 소송과 강제경매로 받아내는 절차
• 전세보증금 압류, 미반환 임대인 재산조회는 어떻게 하나요?