전세집이 경매로 넘어가면 세입자는 배당요구를 어떻게 하나요?

이 글의 핵심

• 경매 통지를 받았다고 바로 집을 비우거나 보증금이 사라지지는 않습니다.
• 확정일자 임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다.
• 이사는 임차권등기가 등기부에 오른 것을 확인한 뒤에 합니다.

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전세집에 경매개시결정 통지가 오면 보증금을 잃을까 걱정부터 듭니다.

경매가 시작됐다고 당장 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

보증금 회수는 내 순위, 배당요구 기한, 이사 시기 세 가지에 달려 있습니다.

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01 내 보증금 순위부터 확인하세요

경매 통지를 받으면 먼저 대항력과 우선변제권이 있는지 확인합니다.

대항력과 우선변제권

권리	요건	효과
대항력	주택 인도 + 전입신고	낙찰자에게 대항
우선변제권	대항요건 + 확정일자	매각대금에서 순위대로 배당

대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).

확정일자까지 갖추면 후순위 채권자보다 먼저 배당받습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

근저당 설정일과 날짜 비교

등기부의 근저당권 설정일과 내 전입일 다음 날을 비교합니다.

전입이 더 빠르면 선순위 임차인으로, 낙찰자에게도 대항할 수 있습니다.

기준이 되는 권리는 보통 가장 먼저 등기된 근저당권, 가압류, 압류입니다.

후순위라면 경락으로 임차권이 소멸합니다(주택임대차보호법 제3조의5).

이때 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 아니라 집주인에게 청구해야 합니다.

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02 배당요구는 종기 안에 해야 합니다

확정일자 임차인은 배당요구를 해야 매각대금에서 배당을 받습니다(민사집행법 제88조).

가만히 있으면 법원이 보증금을 알아서 챙겨 주지 않습니다.

배당요구 종기 확인

법원은 압류 효력이 생긴 뒤 1주 안에 배당요구 종기를 정해 공고합니다(민사집행법 제84조).

종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지며, 법원 통지서나 법원경매정보에서 확인합니다.

종기가 지나면 배당요구를 할 수 없습니다. 배당받을 채권자에서 빠집니다(민사집행법 제148조).

제출 서류

• 권리신고 겸 배당요구신청서
• 임대차계약서 사본(확정일자 표시)
• 주민등록표 등본 등 전입일을 확인할 서류

서류는 경매 사건을 진행하는 법원 경매계에 냅니다.

첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구 없이도 배당 대상입니다.

선순위 임차인의 선택

선순위 임차인은 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.

다만 낙찰자와 다투는 동안 회수가 길어질 수 있어 배당요구 여부를 따져 봐야 합니다.

선순위 임차인이 배당요구를 하면 종기 뒤에는 철회할 수 없습니다(민사집행법 제88조).

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03 이사해야 한다면 임차권등기부터

경매 중에 직장이나 학교 문제로 이사해야 할 때가 있습니다.

전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

이 권리는 배당요구 종기까지 유지해야 배당에서 인정됩니다.

임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청합니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.

등기를 마치면 이사해도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

신청만 하고 이사하면 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 오른 것을 확인한 뒤 이사하세요.

배당금은 집을 넘겨준 뒤 받습니다

배당금은 낙찰자에게 집을 넘겨줘야 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

실무에서는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 법원에 냅니다.

선순위 임차인이 전액을 못 받았다면 남은 보증금은 낙찰자에게 청구합니다.

대항력 있는 임차권은 전액을 받을 때까지 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5).

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04 경매 단계별 체크리스트

• 등기부에서 경매개시결정 등기 확인
• 근저당 설정일과 전입일·확정일자 비교
• 배당요구 종기 안에 신청서 제출
• 이사가 필요하면 임차권등기 확인 후 이사
• 배당기일에 출석해 배당표 확인

배당표에 이의가 있다면

배당기일에 출석해 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있습니다(민사집행법 제151조).

이의한 뒤 배당기일부터 1주 안에 소 제기 증명을 내야 합니다(민사집행법 제154조).

내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다.

전세사기가 의심된다면

집주인이 일부러 경매를 유도한 정황이 보이면 경매와 별도로 형사 고소를 검토합니다.

배당에서 못 받은 보증금은 민사 소송으로 집주인에게 청구합니다.

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05 자주 묻는 질문

Q. 경매 통지를 받으면 바로 이사해야 하나요?

아닙니다. 경매가 진행되는 동안에는 그대로 거주할 수 있습니다.

다만 후순위 임차인은 낙찰자가 대금을 내면 집을 넘겨줘야 합니다.

Q. 배당요구 종기를 놓쳤다면 방법이 없나요?

종기 뒤에는 배당요구를 할 수 없습니다. 법원이 종기를 연기했는지 먼저 확인합니다.

선순위 임차인이라면 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

후순위라면 집주인을 상대로 소송과 다른 재산 압류를 검토합니다.

Q. 판결이 없어도 배당을 받을 수 있나요?

네. 확정일자를 갖춘 임차인은 판결 없이 배당요구를 할 수 있습니다(민사집행법 제88조).

판결이 필요한 것은 임차인이 직접 경매를 신청할 때입니다.

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