선순위 임차인 셀프낙찰, 상계신청으로 보증금을 회수할 수 있나요?

이 글의 핵심

• 셀프낙찰은 재산 압류로도 회수가 어려울 때 마지막에 검토하는 방법입니다.
• 낙찰 뒤 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하면 차액만 냅니다.
• 입찰 전 선순위 체납 세금을 확인해야 실제 현금 부담을 알 수 있습니다.

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보증금 반환 판결을 받아도 집주인이 버티면 돈은 들어오지 않습니다.

판결은 돈을 강제로 받아 낼 권한을 얻은 단계일 뿐입니다.

선순위 임차인이 사는 집은 경매에 넘겨도 입찰자가 잘 나서지 않습니다.

낙찰자가 남은 보증금을 떠안기 때문입니다. 이때 검토하는 방법이 셀프낙찰입니다.

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01 판결 뒤에는 집주인 재산부터 찾습니다

경매로 바로 가기 전에 집주인의 예금과 다른 부동산을 먼저 찾습니다.

• 재산명시: 집주인에게 재산목록을 내게 합니다(민사집행법 제61조).
• 재산조회: 명시로 부족하면 금융기관 등에 조회합니다(민사집행법 제74조).
• 압류: 찾은 예금이나 부동산을 압류해 회수합니다.

예금 압류만으로 회수되는 경우도 있어 셀프낙찰은 마지막 수단으로 둡니다.

셀프낙찰이 필요한 때

찾은 재산이 없거나, 전세가가 매매가와 비슷해 제3자가 입찰하지 않을 때입니다.

유찰이 거듭되면 절차만 길어지고 그 사이 회수는 계속 미뤄집니다.

셀프낙찰은 임차인이 직접 낙찰받아 보증금을 집으로 돌려받는 방법입니다.

소유권을 얻은 뒤 매도하거나 계속 거주하면서 손실을 정리합니다.

남을 가망이 없으면 경매가 취소될 수 있습니다

최저가로 앞선 세금 등 우선채권과 절차비용도 갚기 어려우면 법원이 신청채권자에게 통지합니다.

통지 뒤 1주 안에 매수 신청과 보증을 내지 않으면 경매가 취소됩니다.

근거는 민사집행법 제102조입니다.

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02 상계신청으로 현금 부담을 줄입니다

셀프낙찰에서 가장 큰 부담은 낙찰대금 마련입니다.

상계는 내가 받을 배당금과 낼 낙찰대금을 같은 금액만큼 정산하는 방법입니다.

법에서는 특별한 지급방법으로 정하고, 실무에서는 차액지급이라고도 합니다.

신고 기한은 매각결정기일까지

채권자인 매수인은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고해야 합니다.

그러면 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금만 배당기일에 냅니다(민사집행법 제143조).

배당받을 채권자여야 하므로 경매신청이나 배당요구가 전제입니다.

이의가 나오면 현금으로 내야 합니다

다른 채권자가 내 배당액에 이의하면 그 금액만큼은 현금으로 내야 합니다.

기한은 배당기일이 끝날 때까지입니다(민사집행법 제143조).

따로 내야 하는 돈

• 낙찰가가 내 배당액보다 높을 때의 차액
• 나보다 먼저 배당되는 세금과 경매 비용만큼의 금액
• 취득세 등 소유권 이전 비용

앞선 순위가 있으면 내 배당액이 그만큼 줄고, 줄어든 만큼 현금이 필요합니다.

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03 입찰 전 선순위 체납 세금을 확인합니다

집주인의 체납 세금 중 법정기일이 빠른 것은 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.

세금이 크면 내 배당액이 줄어 셀프낙찰의 현금 부담이 커집니다.

교부청구서 열람

• 배당요구 종기가 지난 뒤 법원 경매계를 방문합니다.
• 이해관계인 자격으로 교부청구서를 열람합니다.
• 세금 규모와 법정기일을 보고 입찰 여부를 정합니다.

세무서 등은 배당요구 종기까지 채권을 신고하라는 법원 요청을 받습니다(민사집행법 제84조).

전세사기피해자라면 국세 안분 신청

전세사기피해자는 집주인 국세를 보유 주택마다 나눠 징수하도록 신청할 수 있습니다.

집주인이 주택을 2채 이상 가진 경우이며, 그 집에 부과된 국세는 제외됩니다.

근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조, 지방세는 제24조입니다.

안분 신청은 세무서뿐 아니라 경매 법원에도 할 수 있습니다.

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04 입찰가는 보증금 수준으로 정합니다

입찰 준비물

• 신분증과 도장
• 입찰보증금: 보통 최저매각가격의 10분의 1
• 예: 최저가 1억 원이면 입찰보증금 1,000만 원

법원이 보증금액을 달리 정할 수 있으니 공고를 확인합니다(민사집행규칙 제63조).

최저가가 아니라 보증금 수준으로

낙찰대금은 내 배당금과 정산되므로 최저가에 맞출 이유가 적습니다.

낙찰가가 낮으면 취득가액도 낮아져 팔 때 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.

내 배당액보다 높게 쓰면 그 차액은 현금으로 내야 합니다.

입찰보증금은 대금에 포함됩니다

입찰 때 낸 보증금은 매각대금에 넣어 정산됩니다(민사집행법 제142조).

낙찰 직후 법원 경매계에 차액지급 신고를 해 두면 기한을 놓치지 않습니다.

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05 판결부터 경매 신청까지 이어서 진행합니다

셀프낙찰까지 고려한다면 소송, 강제경매 신청, 입찰 판단을 한 흐름으로 봐야 합니다.

판결에 따른 경매는 집을 비우지 않고도 신청할 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다.

절차가 끝나면 소송비용액 확정신청으로 비용 일부를 집주인에게 청구합니다.

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06 자주 묻는 질문

Q. 선순위 임차인이 아니어도 셀프낙찰을 할 수 있나요?

입찰은 누구나 할 수 있고, 배당받을 채권자라면 차액지급 신고도 가능합니다.

다만 후순위는 배당액이 적어 현금 부담이 클 수 있으니 미리 계산해 봐야 합니다.

Q. 매각결정기일을 넘겨 신고하면 어떻게 되나요?

차액지급 신고 기한은 매각결정기일이 끝날 때까지입니다(민사집행법 제143조).

기한을 넘기면 원칙대로 대금지급기한까지 대금 전액을 내야 합니다.

Q. 낙찰받으면 보증금 손실이 없어지나요?

손실이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금을 집으로 바꿔 받는 것입니다.

앞선 세금, 취득세, 이후 매도 가격에 따라 실제 회수액은 달라집니다.

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