전세보증금, 경매로 회수하려면 어떻게 해야 하나요?

이 글의 핵심

• 경매는 직접 강제경매 신청과 진행 중인 경매에 배당요구 두 길이 있습니다.
• 얼마를 돌려받을지는 배당 순위가 정합니다.
• 부족한 금액은 예금·급여 압류 등으로 함께 회수합니다.

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보증금 반환 소송에서 이겨도 집주인이 돈을 주지 않으면 강제집행을 해야 합니다.

예금 같은 재산이 바로 보이지 않을 때 주된 대상은 임차인이 사는 그 집입니다.

경매로 보증금을 회수하는 순서와 주의할 점을 정리했습니다.

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01 경매로 회수하는 두 가지 방법

직접 강제경매 신청

확정판결이나 집행력 있는 공정증서가 있으면 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다.

판결에 따른 경매라면 집을 먼저 비우지 않고도 신청할 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다.

진행 중인 경매에 배당요구

은행 등 다른 채권자가 이미 경매를 신청했다면 배당요구로 참여합니다.

확정일자 임차인은 판결 없이도 배당요구를 할 수 있습니다(민사집행법 제88조).

기한은 법원이 공고한 배당요구 종기이며, 첫 매각기일 전으로 정해집니다(민사집행법 제84조).

상황	방법
아무도 경매를 신청하지 않음	판결 뒤 직접 강제경매 신청
다른 채권자가 경매 진행 중	배당요구 종기 안에 배당요구

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02 배당 순위가 회수 금액을 정합니다

매각대금은 법이 정한 순서대로 나뉩니다. 내 순서를 미리 알아야 합니다.

경매 비용이 가장 먼저

감정평가 수수료, 현황조사 비용 같은 집행비용이 먼저 빠집니다(민사집행법 제53조).

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 그중 일부를 다른 담보권자보다 먼저 받습니다.

경매신청 등기 전에 집을 인도받고 전입신고를 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제8조).

구분	서울특별시
소액임차인 보증금	1억 6,500만 원 이하
먼저 받는 금액	최대 5,500만 원

현행 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 기준입니다.

먼저 받는 금액은 주택가액의 2분의 1 범위에서만 인정됩니다(주택임대차보호법 제8조).

적용 기준은 선순위 담보권 설정 당시 시행령을 따르므로 등기부와 함께 확인합니다.

확정일자와 근저당의 날짜 비교

확정일자 임차인은 순위에 따라 후순위 채권자보다 먼저 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

내 기준일은 전입신고 다음 날 0시와 확정일자 중 늦은 날입니다.

이 날짜와 근저당권 설정일을 비교해 빠른 쪽이 먼저 배당받습니다.

세금도 순위에 들어옵니다

집주인의 체납 세금 중 일부는 임차인보다 먼저 배당될 수 있습니다.

배당 예상액을 계산할 때 교부청구된 세금을 꼭 확인합니다.

남은 금액은 후순위로

남은 돈은 다음 순위 권리자가 차례로 받고, 같은 순위 일반채권자끼리는 채권액 비율로 나눕니다.

앞선 근저당과 다른 임차인 보증금 합계가 집값보다 크면 경매만으로는 전액 회수가 어렵습니다.

부족한 금액은 집주인의 다른 재산을 압류해 받아야 합니다.

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03 임차인이 직접 낙찰받는 방법

유찰이 거듭되거나 손실이 클 것으로 보이면 임차인이 직접 낙찰받는 방법이 있습니다.

채권자인 매수인은 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하면 배당액을 뺀 차액만 냅니다.

근거는 민사집행법 제143조이며, 실무에서는 채권상계신청이라고 부릅니다.

현금이 전혀 안 드는 것은 아닙니다

낙찰가가 내 배당액보다 크면 그 차액은 현금으로 냅니다.

내 배당액에 이의가 나오면 그 금액은 배당기일까지 내야 합니다(민사집행법 제143조).

취득세 등 소유권 이전 비용도 따로 듭니다.

진행 순서

• 권리분석: 앞선 세금, 대항력 있는 다른 임차인 확인
• 입찰가 산정: 예상 배당액과 취득세를 함께 계산
• 입찰: 가장 높은 가격으로 매수 신고
• 차액지급 신고: 매각결정기일이 끝나기 전

근저당권은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 떠안지 않습니다(민사집행법 제91조).

다만 앞선 세금은 내 배당액을 줄여 현금 부담을 키웁니다.

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04 경매와 함께 쓰는 강제집행

경매는 시간이 걸리고, 앞선 권리자가 있으면 전액 회수가 어렵습니다.

그래서 집주인의 다른 재산을 찾아 압류를 함께 진행합니다.

재산 찾기

판결이 있으면 재산명시와 재산조회로 집주인 재산을 확인할 수 있습니다(민사집행법 제61조·제74조).

예금 압류

집주인이 거래할 만한 은행의 예금을 압류하고 추심명령을 받습니다.

압류되면 집주인은 그 계좌의 돈을 마음대로 빼 쓸 수 없습니다.

급여 압류

집주인의 직장을 알면 월급을 압류할 수 있습니다.

급여는 원칙적으로 2분의 1까지만 압류되고 생계비 기준으로 조정됩니다(민사집행법 제246조).

유체동산 압류

집주인 거주지의 가전·가구를 압류해 매각하는 방법입니다.

중고품이라 회수액은 적지만, 협의의 계기가 되기도 합니다.

빠른 압류를 먼저 하고 경매를 함께 진행하는 방식이 실무에서 많이 쓰입니다.

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05 자주 묻는 질문

Q. 소송에서 이겼는데 집주인이 안 주면 어떻게 하나요?

판결문으로 강제집행을 합니다. 집 경매, 예금 압류, 급여 압류가 대표적입니다.

보통 예금 압류처럼 빠른 조치부터 하고 경매를 함께 진행합니다.

Q. 경매에서 보증금을 얼마나 받을 수 있나요?

배당 순위에 따라 다릅니다. 확정일자 기준일이 근저당보다 빠르면 먼저 받습니다.

소액임차인이라면 서울 기준 최대 5,500만 원까지 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

Q. 임차인이 직접 낙찰받으면 현금이 필요 없나요?

배당받을 금액만큼은 대금과 정산되지만, 차액과 취득세는 따로 듭니다.

앞선 세금이 있으면 배당액이 줄어 현금 부담이 커집니다.

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