전세보증금반환소송, 이기고도 못 받으면 어떻게 회수하나요?

이 글의 핵심

• 판결문은 회수의 자격일 뿐, 실제 돈은 강제집행으로 받아 냅니다.
• 1심 판결까지 보통 3~6개월, 강제경매까지 가면 배당까지 1년 이상 걸릴 수 있습니다.
• 이기면 소송비용액확정 절차로 쓴 비용의 일부를 임대인에게 청구합니다.

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전세보증금반환소송은 계약이 끝났는데 돌려주지 않는 보증금을 판결로 확정받는 절차입니다.

판결이 나도 임대인이 스스로 주지 않으면 강제집행을 따로 신청해야 합니다.

회수가 막히는 사건은 소송 전에 임대인 재산과 선순위 채권을 보지 않은 경우가 많습니다.

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01 절차·기간·비용 한눈에 보기

구분	내용
절차	내용증명, 임차권등기명령, 소송, 판결, 강제집행
기간	1심 판결까지 보통 3~6개월
비용	인지대·송달료와 변호사 보수
회수	강제경매, 예금·채권 압류, 유체동산 압류

판결까지 걸리는 기간

임대인이 답변서를 내지 않으면 무변론 판결로 더 빨리 끝나기도 합니다.

임대인이 다투면 기간이 길어지고, 강제경매까지 가면 배당까지 1년 이상 봐야 합니다.

소송 중 이사

임차권등기명령이 등기부에 오른 것을 확인한 뒤 이사합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

그 전에 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

임대인이 우편을 받지 않으면

주소보정과 특별송달을 거쳐 마지막에는 공시송달로 진행합니다(민사소송법 제194조).

임대인이 서류를 받지 않아도 재판을 진행해 판결을 받을 수 있습니다.

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02 소송비용과 지연이자, 얼마나 돌려받나요?

소송비용은 먼저 내고 나중에 청구

인지대·송달료·변호사 보수는 소송을 시작할 때 먼저 냅니다.

이기면 소송비용액확정 신청으로 임대인이 낼 금액을 정합니다.

변호사 보수는 소가에 따른 상한까지만 소송비용으로 인정됩니다.

상한을 넘는 수임료는 임대인에게 청구할 수 없어 임차인 부담으로 남습니다.

지연이자

보증금에는 집을 비워 준 다음 날부터 연 5% 지연이자가 붙습니다(민법 제379조).

소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

12%는 이 조항의 위임에 따라 대통령령이 정한 이율입니다.

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03 판결을 받으면 바로 집행할 수 있나요?

가집행 선고가 있으면 확정 전에도

판결서를 받고 2주 안에 항소가 없으면 판결이 확정됩니다(민사소송법 제396조).

주문에 가집행 선고가 있으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다(민사소송법 제213조).

집행문은 제1심 법원의 법원사무관등에게 신청합니다(민사집행법 제28조).

판결이 임대인에게 송달돼야 집행을 시작하므로 송달증명원도 함께 받습니다.

근거는 민사집행법 제39조입니다.

재산명시는 판결 확정 뒤에

가집행 판결만으로는 재산명시를 신청할 수 없습니다(민사집행법 제61조 제1항).

재산명시와 재산조회는 판결 확정 뒤에 진행하고 몇 달이 걸리기도 합니다.

신용조사로 재산 찾기

판결문이 있으면 신용정보회사에 의뢰해 임대인의 거래 은행과 재산 단서를 찾기도 합니다.

실비는 개인 임대인 11만 원 안팎, 법인 16만 원 안팎이고 1~2주 안에 결과가 나옵니다.

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04 판결 뒤 회수하는 세 가지 방법

방법	대상	특징
강제경매	임대인 명의 집·부동산	매각대금을 순위대로 배당
채권압류·추심	예금, 급여, 임대인이 받을 보증금	잔액이 있으면 빠름
유체동산 압류	집 안 가전·가구	매각액은 크지 않은 편

살던 집 강제경매

판결 받은 임차인은 집을 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항입니다.

선순위 근저당과 직접 낙찰

낙찰대금은 순위대로 나눕니다. 내 확정일자보다 앞선 근저당부터 받습니다.

앞선 채권최고액이 시세의 상당 부분이면 배당만으로 부족할 수 있습니다.

이때는 임차인이 직접 낙찰받고 배당받을 금액을 뺀 대금만 낼 수 있습니다.

근거는 민사집행법 제143조 제2항입니다.

남은 금액은 다른 재산에

배당받지 못한 금액은 임대인의 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.

판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년입니다(민법 제165조).

확정 후 6개월 안에 갚지 않으면 채무불이행자명부 등재도 신청할 수 있습니다(민사집행법 제70조).

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05 이기고도 못 받는 세 가지 이유

1. 판결까지만 맡긴 경우

판결 뒤 집행을 위해 다른 사무실을 다시 찾으면 착수금과 시간이 또 듭니다.

그 사이 다른 채권자가 먼저 압류하면 순위에서 밀릴 수 있습니다.

승소만으로 성공보수가 나가는 조건이면 보증금을 받기 전에 보수부터 냅니다.

선임 전에 강제집행과 소송비용 확정까지 맡는지 확인하세요.

2. 권리관계를 보지 않고 소송부터 한 경우

근저당 채권최고액과 시세를 비교하지 않으면 경매 뒤 남는 돈이 모자랄 수 있습니다.

미리 계산했다면 다른 재산 가압류나 직접 낙찰을 함께 준비할 수 있습니다.

3. 경매와 배당에 대응하지 못한 경우

경매개시결정부터 매각기일, 유찰, 낙찰, 배당기일까지 몇 달간 서류가 옵니다.

배당기일에 이의하지 않으면 잘못 계산된 배당표대로 배당이 실시됩니다.

김앤파트너스는 판결 뒤 재산조사, 강제집행, 소송비용액확정까지 이어서 대리합니다.

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06 실제 회수 사례

사례 1. 소장 접수 한 달 만에 보증금이 들어온 사건

• 보증금: 1억 1,000만 원, 서울 다가구주택
• 임대인: “만기 당일에는 5,000만 원만 먼저 주겠다”
• 진행: 만기 다음 날 소장 접수

다가구주택은 호실별 등기가 없어 사는 부분을 도면으로 표시해 소장에 붙였습니다.

소장이 송달된 뒤 4월 14일 6,000만 원, 4월 17일 5,000만 원이 들어왔습니다.

의뢰인은 대출을 갚고 이사한 뒤 6월 11일 소를 취하했습니다.

이후 인지대 환급과 소송비용 청구도 진행했습니다.

사례 2. 놓칠 뻔한 소송비용 428만 4,600원

보증금과 임차권등기 비용을 받은 뒤, 아직 못 받은 소송비용이 없는지 먼저 확인했습니다.

의뢰인이 소송비용 400만 원을 못 받았다고 답해 소송비용액확정을 신청했습니다.

결정문을 근거로 지급을 요구했고, 2026년 4월 3일 428만 4,600원이 입금됐습니다.

판결이나 소 취하 뒤에도 소송비용은 별도 절차를 거쳐야 받을 수 있습니다.

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07 자주 묻는 질문

Q. 전세보증금반환소송 비용은 어느 정도 드나요?

인지대와 송달료는 보증금 액수에 따라 정해지고, 변호사 보수는 별도입니다.

이기면 소송비용액확정으로 법정 기준 범위 안에서 임대인에게 청구합니다.

Q. 이겼는데 임대인이 돈이 없다고 버티면요?

신용조사, 재산명시와 재산조회로 통장과 다른 부동산을 찾습니다.

찾은 재산에 예금 압류나 강제경매를 진행합니다.

살던 집 배당에서 모자란 금액도 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.

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