전세사기 피해자 결정 후 남은 전세대출, 어떻게 줄이나요?

이 글의 핵심

• 피해자 결정을 받아야 특별법의 금융지원·경매유예 등을 신청할 수 있습니다.
• 금융지원은 이자 부담을, 개인회생은 남은 원금을 줄이는 수단입니다.
• 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마친 뒤 집을 비웁니다.

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보증금을 돌려받지 못하면 전세대출은 그대로 임차인 명의의 빚으로 남습니다.

대출을 줄이는 길은 이자를 낮추는 지원과 원금을 조정하는 개인회생 두 가지입니다.

피해자 결정 이후 무엇을 어떤 순서로 하면 되는지 정리했습니다.

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01 피해자 결정, 요건부터 확인하세요

특별법 지원은 대부분 국토교통부장관의 피해자 결정을 전제로 합니다.

근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법) 제2조입니다.

결정을 받으려면 네 가지를 모두 갖춰야 합니다

• 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖출 것(임차권등기·전세권 포함)
• 보증금이 5억 원 이하일 것(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능)
• 임대인 파산, 경매·공매 개시 등으로 2명 이상 피해가 생겼거나 예상될 것
• 수사 개시, 기망 등 반환 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

근거는 전세사기피해자법 제3조 제1항입니다.

2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 임차인만 대상입니다(2025년 5월 개정 부칙).

특별법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있으니 그 전에 결정을 신청하세요.

경매·공매가 이미 끝난 임차인은 첫째와 셋째 요건이 빠집니다.

보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있으면 대상에서 제외됩니다(전세사기피해자법 제3조 제2항).

결정 뒤 지원 신청에는 기한이 있습니다

지원 신청은 피해자로 결정된 날부터 3년 이내에 해야 합니다.

경매·공매 진행으로 그 안에 못 하면 절차 완료일부터 1년 이내입니다(전세사기피해자법 제14조의2).

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02 금융지원은 이자를, 개인회생은 원금을 줄입니다

구분	금융지원	개인회생
근거	전세사기피해자법 제27조	채무자회생법
효과	융자·연체정보 등록 유예 등	변제 후 남은 채무 면책
한계	대출 원금은 그대로 남음	소득·재산 심사를 거침

금융지원으로 이자 부담을 덜기

국가와 지자체는 피해자의 주거안정에 필요한 자금을 융자할 수 있습니다.

금융회사는 전세대출의 연체와 대위변제 정보 등록을 유예하거나 삭제할 수 있습니다.

근거는 전세사기피해자법 제27조 제1항과 제3항입니다.

금리와 한도는 신청 시점의 기관 기준을 확인해야 합니다.

개인회생으로 원금을 조정하기

개인회생은 일정 기간 소득으로 갚고 남은 채무의 책임을 면제받는 절차입니다.

변제기간은 원칙적으로 3년을 넘지 못하고, 특별한 사정이 있으면 5년까지입니다.

근거는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제611조 제5항입니다.

피해 사정을 변제기간 등에 어떻게 반영할지는 법원과 사건 사정에 따라 정해집니다.

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03 개인회생은 이런 순서로 진행됩니다

• 신청: 필요하면 중지·금지명령으로 추심과 강제집행을 멈춥니다(채무자회생법 제593조).
• 변제계획: 월 소득에서 생계비를 뺀 금액을 정해진 기간 동안 갚습니다.
• 인가와 변제: 계획이 인가되면 약정대로 성실하게 납부합니다.
• 면책: 변제를 마치면 남은 채무의 책임이 면제됩니다(채무자회생법 제624조).

면책되지 않는 채무도 있습니다

개인회생채권자목록에 빠진 채권, 조세, 벌금 등은 면책에서 제외됩니다.

근거는 채무자회생법 제625조 제2항입니다. 신청 전 채무 목록을 빠짐없이 정리하세요.

돌려받지 못한 보증금 채권을 재산으로 어떻게 평가할지도 함께 따져야 합니다.

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04 이사 전에는 임차권등기가 먼저입니다

등기를 마친 뒤 이사해야 권리가 남습니다

임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때 신청합니다.

등기를 마치면 이사해도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의3 제1항과 제5항입니다.

등기와 지연이자는 별개입니다

임차권등기를 했다고 지연이자가 새로 생기는 것은 아닙니다.

지연이자는 계약이 끝났는데 반환이 늦어진 것을 이유로 청구합니다.

대출 연장 때 은행이 요구하는 서류는 기관마다 다르니 미리 확인하세요.

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05 전세대출을 줄이는 순서

• 1단계: 계약 종료 뒤 임차권등기 신청과 완료
• 2단계: 국토교통부에 피해자 결정 신청
• 3단계: 금융지원으로 이자 부담 줄이기
• 4단계: 남은 원금은 개인회생으로 조정 검토

개인회생은 소득과 재산에 따라 인가 여부가 정해지므로, 신청 전 월 변제금을 먼저 계산해 봅니다.

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06 자주 묻는 질문

Q. 피해자 결정 없이도 개인회생을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 개인회생은 채무자회생법에 따른 법원 절차입니다.

피해자 결정과는 별개로 소득과 채무 요건을 갖추면 신청할 수 있습니다.

Q. 피해자 결정이 나지 않았다면 어떻게 하나요?

결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

근거는 전세사기피해자법 제15조 제1항입니다. 보완할 자료를 먼저 정리하세요.

Q. 개인회생 중에도 보증금 회수는 계속하나요?

보증금 반환 소송과 경매 절차는 개인회생과 따로 진행할 수 있습니다.

다만 회수한 돈을 변제계획에 어떻게 반영할지 미리 설계해야 합니다.

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