전세사기 특별법 1/3 보장의 한계와 소송 전략

이 글의 핵심

• 특별법 지원은 피해자 결정을 받아야 시작되고, 소송을 대신하지 않습니다.
• 신탁등기 전에 대항력을 갖췄다면 신탁회사를 상대로 반환 소송을 낼 수 있습니다.
• 개인 임대인 사건은 판결 뒤 압류·경매·우선매수권을 함께 설계합니다.

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특별법 개정 소식이 나올 때마다 지원을 기다려야 하는지 묻는 분이 많습니다.

보도된 개정 논의는 실제로 공포·시행됐는지, 시행일이 언제인지 따로 확인해야 합니다.

현행 특별법 지원과 보증금 반환 소송은 서로 다른 경로이고, 함께 쓸 수 있습니다.

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01 특별법에서 지금 확인되는 지원

아래는 현재 시행 중인 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법) 조문 기준입니다.

지원	내용	근거
경매유예·정지	매각기일 지정 보류·취소 신청	제17조
우선매수권	최고가와 같은 가격으로 우선 매수	제20조
국세 안분	다른 주택에 국세를 나눠 징수 신청	제23조
공공주택사업자 매입	LH 등에 피해주택 매입 요청	제25조
금융지원	융자, 연체정보 등록 유예 등	제27조

2026년 11월 13일부터는 최소지원금 제도가 시행됩니다(전세사기피해자법 제25조의9).

회수액과 지원액을 합쳐도 보증금의 3분의 1이 안 되면 부족분을 신청합니다.

신탁사기피해자 등은 이 금액을 미리 받는 선지급도 신청할 수 있습니다(제25조의10).

피해주택을 직접 매수했거나 배당요구를 하지 않았다면 신청할 수 없습니다.

지원금을 받으면 LH 매입 등 공공임대 지원은 받을 수 없으니 미리 비교하세요.

경매유예와 우선매수권

피해자는 법원에 매각기일 지정 보류나 취소를 신청할 수 있습니다.

유예 기간은 1년 이내이고 사유가 남으면 연장될 수 있습니다(전세사기피해자법 제17조).

우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에 넘기고 피해주택 매입을 요청할 수도 있습니다.

근거는 전세사기피해자법 제25조 제1항과 제2항입니다.

모든 지원은 결정문이 출발점입니다

지원을 받으려면 피해자 결정문이 있어야 합니다.

임대인에게 반환 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유도 요건입니다(전세사기피해자법 제3조 제1항).

이 요건이 인정되지 않아 결정을 받지 못하는 경우도 있습니다.

2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 임차인만 대상입니다(2025년 5월 개정 부칙).

특별법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있으니 그 전에 결정을 신청하세요.

결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 합니다(전세사기피해자법 제15조).

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02 신탁등기된 집은 신탁회사가 상대방이 될 수 있습니다

신탁등기보다 대항력이 앞선 경우

임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

신탁등기 전에 대항력을 갖췄다면 수탁자인 신탁회사에 보증금 반환을 청구합니다.

신탁원부에 위탁자가 반환한다는 특약이 있어도 내부 약정일 뿐이라는 것이 법원 판단입니다.

소장이 송달된 다음 날부터는 연 12% 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다.

근거는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조입니다.

다만 신탁재산 상황에 따라 집행에 시간이 걸리거나 일부만 인정될 수 있습니다.

신탁등기 뒤에 계약한 경우

임대 권한이 없는 사람과 계약했다면 신탁회사에 대항하기 어렵습니다.

이때는 신탁사기피해자로 결정받아 공공주택사업자에 매입을 요청할 수 있습니다.

근거는 전세사기피해자법 제2조 제4호 다목과 제25조의3입니다.

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03 개인 임대인 사건은 빨리 판결을 받으세요

기다리는 동안 임대인의 세금 체납과 다른 채권자의 압류가 늘 수 있습니다.

전세대출 이자도 계속 임차인이 부담합니다. 만기 뒤에는 바로 소송을 검토합니다.

판결 같은 집행권원 확보는 피해자 결정 요건 판단에도 쓰입니다(전세사기피해자법 제3조 제1항 제3호).

판결 뒤에 함께 진행하는 절차

• 재산조회와 압류: 임대인 예금과 받을 채권을 찾아 압류합니다.
• 강제경매: 임대인 명의 다른 부동산을 경매합니다.
• 우선매수권·국세 안분: 전세집 경매에서 피해자 권리를 행사합니다.
• 직접 낙찰 또는 LH 매입: 사건 구조에 맞는 쪽을 비교해 고릅니다.
• 금융지원: 경매 기간 동안 대출 이자 부담을 줄입니다.

여러 세대가 한 근저당에 묶인 경우

공동담보 사건은 여러 세대 경매와 배당이 이어져 정리에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

권리신고와 배당요구를 종기 안에 정확히 해 두어야 순위를 지킬 수 있습니다.

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04 회수가 늦어지면 대출 정리도 함께 봅니다

보증금을 못 받으면 전세대출 원리금은 그대로 임차인의 빚으로 남습니다.

회수가 어려운 구조라면 개인회생으로 대출을 정리하는 방법을 검토합니다.

소송과 회생은 서로 영향을 주므로 채무 총액과 회수 예상액을 함께 계산합니다.

특별법 지원은 회수 절차를 대신하지 않습니다. 소송과 경매를 진행하면서 함께 신청하는 제도입니다.

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05 자주 묻는 질문

Q. 특별법 지원만 기다리면 안 되나요?

지원은 피해자 결정을 받아야 시작되고, 보증금 반환을 대신해 주는 제도가 아닙니다.

기다리는 사이 다른 압류나 체납이 쌓일 수 있으니 소송을 함께 검토하세요.

Q. 신탁등기된 집도 소송이 필요한가요?

신탁회사는 판결 없이 지급을 결정하지 않는 경우가 많습니다.

먼저 전입 다음 날 0시와 신탁등기 접수일 중 어느 쪽이 앞서는지 확인합니다.

Q. 소송과 개인회생을 같이 진행해도 되나요?

함께 진행할 수 있습니다. 다만 회수한 돈을 변제계획에 어떻게 반영할지 미리 정해야 합니다.

두 절차를 한 흐름으로 설계하면 판단이 서로 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

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