전세 묵시적갱신 후 보증금 반환을 미룬다면 어떻게 하나요?

이 글의 핵심

• 묵시적갱신 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.
• 계약은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다.
• 반환이 불투명하면 만기 전 장래이행의 소도 검토할 수 있습니다.

---

묵시적갱신이 됐다고 2년을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다.

임대인은 갱신을 핑계로 반환을 미루기도 하지만, 임차인에게는 해지권이 있습니다.

해지 효력이 생기면 보증금 반환소송과 강제집행을 진행할 수 있습니다.

---

01 보증금 분쟁이 생기는 이유

만기 무렵 다툼의 핵심은 계약이 정말 끝났는지, 보증금을 언제 줘야 하는지입니다.

역전세 국면에서는 시세와의 차액을 임대인이 직접 마련해야 해 부담이 커집니다.

그래서 계약 기간을 늘리려는 임대인과 이사 일정이 급한 임차인이 부딪힙니다.

계약 종료 여부는 임차권등기명령과 반환소송이 가능한지를 정하는 출발점입니다.

---

02 통지 기한과 묵시적갱신

임대인과 임차인의 통지 기한

구분	통지 기한
임대인	만기 6개월 전부터 2개월 전까지
임차인	만기 2개월 전까지

이 기간에 아무도 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

이것이 묵시적갱신이고, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).

통지는 도달 기록이 남게

통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다(민법 제111조).

문자, 카카오톡, 통화 녹음, 내용증명 모두 쓸 수 있습니다.

나중에 다툼이 생기면 도달 사실을 임차인이 증명해야 하므로 기록을 남기세요.

---

03 묵시적갱신 뒤 해지와 반환 시기

3개월은 통지를 받은 날부터

묵시적갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항).

해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항).

만기일부터 3개월이 아닙니다. 하루라도 빨리 통지할수록 종료일이 앞당겨집니다.

문자 통지로 종료가 인정된 사례

아래 사건은 묵시적갱신 뒤 임차인이 문자로 해지를 통지한 경우입니다.

임대인이 다퉜지만, 통지 시점을 기준으로 계약 종료일을 계산해 주장했습니다.

계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

---

04 만기 전 소송과 중도 해지가 가능한 경우

장래이행의 소

만기 전에도 소송을 낼 수 있는 경우가 있습니다.

미리 청구할 필요가 있으면 장래이행의 소를 낼 수 있습니다(민사소송법 제251조).

임대인이 반환 거부를 분명히 했거나 집에 압류가 들어온 경우가 대표적입니다.

판결을 미리 받아 두면 만기 직후 곧바로 집행에 들어갈 수 있습니다.

중도 해지를 검토할 수 있는 경우

등록 임대사업자가 의무인 보증에 가입하지 않았다면 임차인이 해지할 수 있습니다.

근거는 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제2항과 시행령 제35조 제2항입니다.

시장·군수·구청장이 거주가 곤란한 중대한 하자를 인정한 경우도 해지 사유입니다.

일반 임대인이라도 하자를 고치지 않으면 수선의무 위반을 다퉈 볼 수 있습니다(민법 제623조).

소송비용은 따로 챙겨야 합니다

소송 중 임대인이 전액을 돌려주면 목적은 이룹니다.

소를 취하해 끝내면 비용 부담은 따로 신청해야 합니다(민사소송법 제114조).

변호사 보수도 정해진 범위까지만 인정되므로, 회수가 급한지 먼저 따져 봅니다.

---

05 판결 뒤 보증금을 받아 내는 절차

판결을 받고도 지급을 미루는 임대인이 많아 집행을 함께 준비해야 합니다.

• 재산조사: 임대인 명의 부동산과 금융 계좌를 파악합니다.
• 채권 압류: 확인한 예금을 압류하고 추심합니다.
• 강제경매: 전세 집이나 다른 부동산을 경매해 배당받습니다.

판결을 받은 임차인은 집을 먼저 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

---

06 자주 묻는 질문

Q. 묵시적갱신이 되면 2년 동안 이사할 수 없나요?

아닙니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.

통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

Q. 카카오톡이나 문자 해지 통보도 효력이 있나요?

방식에 제한이 없어 효력이 인정될 수 있습니다.

다만 도달 사실을 증명해야 하므로 발송 화면과 수신 기록을 캡처해 두세요.

Q. 집에 압류가 들어왔는데 만기 전에도 소송할 수 있나요?

미리 청구할 필요가 인정되면 장래이행의 소를 낼 수 있습니다.

판결을 먼저 받아 두면 만기 뒤 집행까지 걸리는 시간을 줄일 수 있습니다.

함께 읽으면 도움이 되는 글

• 보증금 반환 청구 절차 전체
• 갱신청구권 행사 후 중도해지
• 집주인이 바뀌었을 때 계약서 갱신 주의
• 계약해지 통보를 집주인이 안 읽을 때

---

계약서와 통지 기록을 보내 주시면 계약 종료일을 날짜로 계산해 드립니다.

구체적인 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 상담 1577-2914