보증금 판결 후 집행문·송달증명원 발급부터 압류까지 순서

판결문이 우편으로 도착해 청구가 전부 인용되었고 소송비용도 상대방이 부담하라고 적혀 있으면, 이제 끝났다고 생각하시기 쉽습니다. 그런데 며칠이 지나도 통장에는 아무것도 들어오지 않는 경우가 많습니다. 법원은 보증금을 돌려주라고 명령했을 뿐 그 돈을 대신 걷어다 넣어 주는 기관이 아니어서, 임대인이 스스로 주지 않으면 그때부터는 임차인이 직접 집행을 신청해야 하기 때문입니다.

판결문을 받은 날은 끝나는 날이 아니라 회수 절차가 시작되는 날입니다. 실제로 가장 많은 시간을 버리는 구간도 여기여서, 판결문 한 장만 들고 은행에 갔다가 아무것도 못 하고 돌아오시는 분들이 적지 않습니다.

판결 뒤 가장 먼저 할 일은 집행문과 송달증명원을 발급받는 것입니다. 이 서류를 어디서 받는지, 아직 그 집에 살고 있다면 무엇을 먼저 갖춰야 하는지, 그다음 임대인의 재산을 찾아 압류하기까지의 순서를 차례로 적어 두겠습니다.

판결문은 임대인에게 보증금을 돌려주라는 법원의 판단이어서, 그것만 들고 가서는 은행도 법원 집행 절차도 움직이지 않습니다. 강제집행을 신청하려면 판결에 집행문이 붙고, 그 판결이 임대인에게 송달되었다는 증명이 함께 있어야 하므로, 판결을 선고한 법원에서 아래 세 가지를 같이 받아 두시면 됩니다.

1)집행문과 송달증명원은 어디서 받나요

판결을 선고한 1심 법원에 신청합니다. 사건이 아직 항소심에 걸려 있으면 집행문은 소송기록이 가 있는 그 법원에서 내어 줍니다(민사집행법 제28조). 전자소송으로 진행한 사건이라면 전자소송 사이트에서 신청하고 발급된 서류를 바로 출력할 수 있어서, 법원에 직접 가지 않아도 됩니다.

2)확정증명원이 더 필요한 경우도 있습니다

항소 기간이 지나 판결이 확정되었다는 증명입니다. 절차에 따라 요구되기도 하므로 발급받으실 때 함께 확인하시는 편이 낫습니다. 세 가지를 한 번에 신청하면 발급도 한 번에 끝납니다.

3)아직 그 집에 살고 계시다면 짚어 둘 것이 있습니다

전세보증금 판결은 대부분 ‘피고는 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라’는 동시이행 판결로 나옵니다. 이런 판결로 집행하려면 민사집행법 제41조에 따라 임차인이 집을 넘겨주었거나 넘겨줄 준비를 마쳤다는 것(이행제공)을 증명해야 집행이 개시되는 것이 원칙입니다.

예외가 살던 집에 대한 강제경매입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대해 판결로 경매를 신청할 때는 이행제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정해 두었기 때문에, 집을 비우지 않은 채로도 경매를 넣을 수 있습니다. 반면 임대인의 통장이나 다른 재산을 압류할 때는 이 특례가 적용되지 않습니다. 거주 중인 상태로 계좌 압류부터 넣었다가 이 요건에서 막히는 경우가 있으므로, 이미 이사해 열쇠까지 넘겼다면 그 사실을, 아직 살고 있다면 이행제공을 어떻게 증명할지를 압류 신청 전에 먼저 정리해 두셔야 합니다.

서류를 갖춰도 어디에 무엇이 있는지 모르면 압류할 대상이 없습니다. 임대인의 계좌번호도, 어느 은행을 쓰는지도 모르는 것이 보통입니다.

보증금 2억 원을 못 받아 판결까지 받으셨다 해도, 압류할 계좌를 모르면 그 판결은 종이로 남습니다. 저희가 상담에서 가장 먼저 여쭙는 것도 임대인 명의로 무엇이 확인되는지입니다.

1)먼저 눈에 보이는 것부터 확인합니다

이 가운데 하나라도 확인되면 재산명시를 기다리지 말고 곧바로 압류나 강제경매부터 넣으셔야 합니다. 재산명시는 결과가 나오기까지 몇 달이 걸리는 경우가 많은데, 그 사이 임대인이 통장을 비우거나 다른 채권자가 먼저 압류를 걸 수 있습니다. 살던 집에서는 확정일자에 따른 순위가 있지만 다른 재산에는 그런 순위가 없어서, 늦게 들어가면 다른 채권자들과 경합해 나눠 갖게 됩니다.

2)저희는 판결이 나오면 신용조사부터 넣습니다

임대인이 어느 은행을 쓰는지조차 모를 때 저희 사무실이 먼저 쓰는 방법은 법원 절차가 아니라 신용정보회사를 통한 신용조사입니다. 판결문 같은 집행권원이 있어야 합법적으로 의뢰할 수 있고, 보통 2~3주 안에 결과가 나오며 비용은 임대인 1명당 10만 원 남짓입니다.

신용조사로 확인되는 것은 계좌번호가 아니라 임대인이 거래하는 은행입니다. 예금 압류는 은행만 특정하면 신청할 수 있으므로, 결과가 나오는 대로 확인된 은행에 압류를 함께 겁니다. 잔액이 많지 않더라도 통장이 묶이면 임대인은 그 계좌로 돈을 주고받지 못하게 되어 오래 버티기 어렵습니다. 은행을 찾아 계좌를 압류하는 과정은 아래 ‘임대인 계좌압류, 거래 은행 모를 때 찾는 방법’에 따로 정리해 두었습니다. 재산명시와 재산조회는 이렇게 해도 집행할 곳이 보이지 않을 때 넘어가는 다음 단계입니다.

재산명시는 채무자에게 자기 재산 목록을 법원에 제출하고 선서하게 하는 절차입니다. 판결을 받은 채권자가 신청할 수 있습니다.

1)생각보다 오래 걸립니다

재산명시는 신청에서 명시기일까지 몇 달이 걸리는 경우가 흔합니다. 명시명령은 임대인에게 직접 송달되어야 하고 공시송달로는 진행할 수 없어서(민사집행법 제62조), 임대인이 문을 열어 주지 않거나 주소지에 살지 않으면 주소를 보정하는 동안 절차가 계속 늘어집니다. 그래서 재산명시는 압류할 곳이 정말 보이지 않을 때 쓰는 수단이고, 이미 확인된 재산이 있는데 이 결과를 기다리는 것은 순서가 거꾸로 된 것입니다.

2)재산 명시를 신청하지 않으면 어떻게 되나요

신청이 의무는 아닙니다. 다만 다음 단계인 재산조회가 원칙적으로 재산명시를 거친 뒤에 가능합니다. 재산을 이미 알고 있다면 건너뛰고 바로 압류로 갈 수 있지만, 모르는 상태라면 이 단계를 밟아야 조회 권한이 생깁니다. 임대인 주소를 끝내 알 수 없어 명시명령이 송달되지 못한 경우에는 그 사정을 들어 재산조회로 넘어갈 수 있는 길이 따로 있습니다(민사집행법 제74조 제1항).

3)채무자가 안 나오거나 거짓으로 적으면

정당한 이유 없이 나오지 않거나 목록 제출을 거부하면 감치될 수 있고, 거짓 목록을 내면 형사처벌 대상이 됩니다. 이런 제재가 걸려 있다 보니, 기일 전에 일부라도 지급하고 정리하자는 쪽으로 돌아서는 임대인도 있습니다.

비용은 인지대와 송달료가 듭니다. 액수는 법원과 사건에 따라 달라지므로 신청 전에 관할 법원에 확인하시는 편이 정확합니다.

재산조회는 법원이 금융기관과 공공기관에 직접 묻는 절차라서, 임대인이 목록을 성실하게 내지 않아도 그 명의로 된 재산이 드러난다는 점이 재산명시와 다릅니다. 채무자가 낸 목록이 미덥지 않거나 목록만으로는 집행할 재산이 없을 때 신청하면, 법원이 조회를 넣어 채무자 명의의 재산을 확인해 줍니다. 다만 조회를 넣을 기관을 하나씩 정해야 하고 기관마다 비용이 붙으며, 회신이 모이기까지도 시간이 걸립니다.

조회 결과는 그 시점의 상태입니다. 시간이 지나면 잔액이 빠져나가므로, 결과를 받은 뒤 바로 압류로 넘어가야 합니다. 조회만 해 두고 몇 달 지나면 다시 조회해야 하는 경우가 생깁니다.

재산이 확인되면 압류를 겁니다. 전세보증금 사건에서 가장 많이 쓰는 것이 채권압류 및 추심명령입니다.

1)압류와 추심은 한 세트로 신청합니다

압류는 채무자가 그 돈을 쓰지 못하게 묶는 것이고, 추심은 채권자가 제3채무자에게서 직접 받아 낼 권한입니다. 두 가지를 한 신청서에 함께 적어 내는 것이 보통입니다. 압류만 걸어 두면 묶어 놓기만 하고 받아 오지는 못합니다.

2)채권 추심으로 통장을 압류할 수 있나요

됩니다. 은행을 제3채무자로 삼아 예금채권을 압류합니다. 다만 생계 유지에 필요한 최소한의 예금과 급여는 압류가 금지되어 있어서, 통장에 든 돈을 전부 가져오지는 못합니다.

그 기준 금액은 민사집행법 시행령이 정하는데, 2026년 1월 개정으로 2026년 2월 1일 이후 접수된 압류 사건부터 월 250만 원이 적용됩니다(그 전에 접수된 사건은 185만 원). 급여는 원칙적으로 절반까지만 압류할 수 있고, 남는 절반이 250만 원에 못 미치면 250만 원까지는 임대인에게 남겨 둬야 합니다. 그래서 월 300만 원을 받는 임대인이라면 압류되는 것은 50만 원입니다. 예금은 생계비계좌에 든 돈을 포함해 임대인 1명당 250만 원까지 압류가 금지되므로, 잔액이 그보다 적은 통장은 압류를 걸어도 당장 받아 올 돈이 없습니다.

3)무엇을 압류할지 고릅니다

가장 많이 받는 질문입니다.

조회 결과 아무것도 없다면 당장 집행할 대상이 없는 것은 맞습니다. 그렇다고 판결이 쓸모없어지지는 않습니다. 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이고, 그사이 임대인에게 재산이 생기면 그때 집행할 수 있습니다.

1)그동안 해 둘 수 있는 것

집주인이 재산이 없다는데 소송을 해도 의미가 있나요.

상담에서 자주 나오는 질문입니다

지금 없다는 것과 앞으로도 없다는 것은 다릅니다. 판결이 있어야 나중에 생긴 재산에 손댈 수 있고, 다른 채권자보다 먼저 움직일 수 있습니다.

Q판결문만 들고 은행에 가면 되나요?⌄

안 됩니다. 집행문과 송달증명원이 함께 있어야 하고, 은행이 아니라 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청해 그 결정이 은행에 송달되어야 합니다.

Q재산명시를 건너뛰고 바로 압류할 수 있나요?⌄

압류할 재산을 이미 알고 있다면 됩니다. 계약서에 적힌 임대인 계좌나 등기부로 확인되는 부동산이 그렇습니다. 오히려 이런 재산이 있는데 재산명시 결과를 기다리면 그 사이 잔액이 빠지거나 다른 채권자가 먼저 들어올 수 있습니다. 모르는 상태에서 재산조회로 가려면 원칙적으로 재산명시를 먼저 거쳐야 합니다.

Q아직 그 집에 살고 있는데 임대인 통장을 압류할 수 있나요?⌄

살던 집에 대한 강제경매는 집을 비우지 않고도 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 그러나 통장 같은 다른 재산을 압류할 때는 이 특례가 없어서, 집을 넘겨주었거나 넘겨줄 준비를 마쳤다는 것을 증명해야 집행이 개시됩니다. 거주 중이라면 이 부분을 먼저 정리한 뒤 압류를 신청합니다.

Q승소 판결을 받으면 변호사 비용은 어떻게 되나요?⌄

판결 주문에 소송비용을 상대방이 부담하라고 적히지만 그것만으로 자동 지급되지는 않습니다. 소송비용확정 신청을 따로 해서 금액을 정한 뒤 그 결정으로 집행합니다. 전액이 아니라 법이 정한 범위에서 인정됩니다.

Q임대인이 집을 팔아 버리면 어떻게 하나요?⌄

판결 전이라면 가압류로 묶어 두는 것이 먼저입니다. 이미 넘어갔다면 시점과 대금 흐름을 보고 사해행위취소를 검토합니다. 어느 쪽이든 빨리 확인할수록 선택지가 많습니다.

승소는 절반입니다. 나머지 절반인 회수는 집행문과 송달증명원을 받는 데서 시작해 임차인이 직접 밟아 가야 하고, 그 과정에서 순서를 한 번 잘못 잡으면 몇 달이 그냥 지나갑니다.

임대인의 재산은 시간이 지날수록 줄어들고, 늦게 들어갈수록 다른 채권자들과 나눠 갖게 됩니다. 판결문을 받으셨다면 다음 절차를 미루지 않으시는 편이 낫다고 말씀드립니다.