01사건 개요
의뢰인(임차인)은 서울 동작구의 다가구주택 2층에 13년째 살고 있었습니다. 임대인은 의뢰인의 가족이었습니다. 2013년에 쓴 계약서에는 보증금 1억 1,500만 원이 적혀 있었고, 의뢰인(임차인)은 그해에 확정일자와 전입신고도 마쳤습니다. 계약 기간이 끝난 뒤에는 따로 정리하지 않은 채 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.
그러다 이 동네가 재개발 구역으로 지정되면서 의뢰인(임차인)은 이사를 가야 했습니다. 그런데 임대인은 보증금을 돌려 달라는 요청에 응하지 않았습니다.
계약서상 보증금 가운데에는 오랜 기간 여러 번 이사하는 동안 임대인이 보태 준 돈도 섞여 있었습니다. 그래서 의뢰인(임차인)은 직접 마련한 5,500만 원만 반환해 달라고 2026년 3월 소를 제기했습니다.
02사건의 쟁점
1의뢰인(임차인)이 명의만 빌려준 사람인지 여부
임대인은 실제 임차인은 다른 가족이고 의뢰인(임차인)은 명의만 빌려주었다고 주장했습니다. 보증금도 임대인과 다른 가족이 마련했으므로 의뢰인(임차인)에게는 반환을 청구할 권리가 없다는 것이었습니다. 임대인 측은 그 가족이 써 준 사실확인서와 임대인의 수첩 메모를 증거로 냈습니다.
2재개발 분담금 합의로 보증금 반환 채권이 소멸했는지 여부
임대인은 다른 가족과 보증금 전액을 나중에 분양받을 아파트의 분담금으로 돌리기로 합의했다고 주장했습니다. 그러니 보증금 반환 채권은 이미 소멸했다는 것이었습니다. 채권자인 의뢰인(임차인)이 빠진 합의가 의뢰인(임차인)에게도 효력이 있는지가 쟁점이 되었습니다.
3묵시적으로 갱신된 계약의 종료 시점
계약은 기간이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 상태였습니다. 따라서 해지 통지를 언제, 어떻게 했고 계약이 언제 끝나는지를 정리해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 먼저 청구 금액을 의뢰인(임차인)이 입증할 수 있는 범위인 5,500만 원으로 정했습니다. 청구액이 입증 가능한 범위 안에 있어야 상대가 어느 한 부분을 다투더라도 청구 전체가 흔들리지 않기 때문입니다. 계약 해지는 소장 부본을 송달하는 방식으로 통지했습니다. 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 소장은 2026년 4월 6일 임대인에게 도달했으므로 계약은 같은 해 7월 6일 종료되었습니다.
‘명의만 빌려준 것’이라는 주장에는 보증금이 어디서 나왔는지를 20년 치 기록으로 보여 주며 대응했습니다. 의뢰인(임차인)과 함께 은행 거래내역과 옛 영수증을 하나씩 찾아 표로 정리했습니다. 정리한 기록은 다음과 같습니다.
– 20여 년 전 해약한 적금에서 임대인에게 직접 이체한 1,500만 원
– 이사할 때마다 새 임대인에게 넘어간 보증금
– 주택청약부금과 적금을 해약한 내역
– 2013년 7월 19일, 이전 집에서 돌려받은 보증금이 그대로 임대인 계좌로 넘어간 거래내역
– 임대인이 그날 직접 써 준 전세보증금 1억 1,500만 원 영수증
이렇게 정리하니 의뢰인(임차인)이 실제로 낸 돈은 정확히 5,500만 원으로 맞아떨어졌습니다. 김앤파트너스는 이 돈이 다른 가족과 경제적으로 얽히기 훨씬 전부터 의뢰인(임차인) 명의 계좌에 모아 온 돈이므로 다른 가족의 소득일 수 없다는 점을 짚었습니다. 또 명의만 빌려주었다는 사정은 그렇게 주장하는 쪽이 입증해야 하고, 임대인 측 사실확인서는 이해관계가 정면으로 부딪히는 사람의 일방적인 진술에 불과하다는 점을 분명히 했습니다.
분담금 합의 주장은 임대인 측이 낸 증거로 반박했습니다. 임대인 측이 제출한 문자메시지를 보면, 의뢰인(임차인)은 분담금 이야기가 나오자마자 “포기한 적 없다”며 분명히 거절하고 있었습니다. 김앤파트너스는 보증금 반환 채권은 의뢰인(임차인)의 것이므로 채권자가 빠진 채 다른 사람들끼리 맺은 합의로는 그 채권을 없앨 수 없다고 주장했습니다. 아울러 주택 지분은 다른 가족들에게만 있고 의뢰인(임차인) 몫은 전혀 없다는 점도 설명했습니다. 지분이 하나도 없는 사람이 평생 모은 돈을 대가 없이 내놓기로 했다는 것은 상식에도 맞지 않는다는 취지였습니다.
