01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 서울의 한 아파트에 보증금 3억 3,000만 원으로 입주했고, 2024년에 계약을 한 차례 갱신했습니다. 계약 만기일은 2026년 8월 26일이었습니다. 출산과 새집 마련 일정이 겹치자 의뢰인(임차인)은 4월 2일 임대인에게 만기에 맞춰 보증금을 돌려 달라는 뜻을 문자로 미리 알렸습니다. 새로 들어갈 집의 잔금일과 입주일도 9월 30일로 정해져 있었습니다.
임대인은 처음에 집을 부동산에 내놓겠다고 답했지만, 집을 보러 오는 사람은 없었습니다. 7월 들어 의뢰인(임차인)이 두세 차례 반환 일정을 다시 물었으나 임대인은 “새 세입자가 들어와야 줄 수 있다”는 답만 되풀이했습니다.
결국 의뢰인(임차인) 부부는 7월 29일 김앤파트너스를 찾았습니다.
02사건의 쟁점
1보증금을 돌려받을 수 있는지보다 ‘언제’ 돌려받는지가 관건
등기부등본을 확인해 보니 선순위 근저당이 없었습니다. 집합건물이라 의뢰인(임차인)이 사실상 가장 앞선 순위의 임차인이었고, 주변 시세에 비추어 보아도 보증금 회수 자체는 크게 걱정할 상황이 아니었습니다. 문제는 시기였습니다. 새집 입주일은 9월 말로 다가오는데, 임대인은 오히려 매도 호가를 올리는 등 서두르는 기색이 없었습니다.
2만기 전에 소송을 낼 수 있는지(장래이행의 소)
소장을 낼 당시에는 임대차 계약 기간이 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 장래이행의 소로서 ‘미리 청구할 필요’가 있다는 점을 소명해야 했습니다. 임대인은 구체적인 반환 계획을 내놓지 않은 채 새 세입자가 들어와야 준다는 말만 반복해 왔습니다. 이를 근거로 만기가 와도 보증금을 제때 돌려주지 않을 것으로 보인다는 점을 밝히는 것이 핵심이었습니다.
3새 세입자를 구하지 못했다는 것이 반환을 미룰 사유가 되는지
임대차 계약이 끝나면 임대인은 새 세입자가 계약하는지와 상관없이 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 새 세입자를 구하지 못했다는 사정은 반환을 미룰 정당한 사유가 되지 않습니다.
03김앤파트너스의 조력
첫 상담에서 대응 전략을 정했습니다. 효과가 크지 않은 내용증명 절차는 건너뛰고, 만기를 기다리지 않고 바로 소장을 접수하기로 했습니다. 보증금을 모두 돌려받기 전까지는 전입신고를 다른 곳으로 옮기지 말 것을 의뢰인(임차인)에게 당부했습니다. 또 이사 당일에는 관리비 정산 내역, 장기수선충당금 영수증, 집을 비운 사진을 챙겨 두도록 안내했습니다.
8월 10일, 만기를 16일 앞두고 서울남부지방법원에 전세보증금 반환 청구 소장을 제출했습니다. 소장에는 임대인이 반환 계획 없이 같은 말만 반복해 온 사정을 들어 미리 청구할 필요가 있다는 점을 충실히 담았습니다. 소장 송달과 첫 변론기일 지정까지 1~2개월 정도 걸리는 점을 고려해, 만기 직후 바로 법적 절차가 진행되도록 일정을 앞당겨 둔 것입니다.
소장 접수 후 만기를 닷새 앞둔 8월 21일, 임대인이 보증금 일부인 500만 원을 먼저 보냈습니다. 이어 9월 15일에는 2,800만 원이 더 들어왔습니다. 의뢰인(임차인)은 입금이 있을 때마다 거래 내역을 공유했고, 김앤파트너스는 그때마다 정산 내역을 맞춰 보며 남은 보증금을 관리했습니다.
