01사건 개요
의뢰인(임차인)은 경기도 김포시 소재 아파트를 임차해 살았습니다. 보증금은 처음 2억 2,000만 원이었고, 2022년에 4,000만 원을 올려 2억 6,000만 원이 되었습니다. 의뢰인(임차인)은 2025년 12월 이미 집을 비우고 이사했으며, 그 무렵 임차권등기명령도 받아 두었습니다.
의뢰인(임차인)은 변호사 없이 직접 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 냈고, 2026년 5월 8일 인천지방법원 부천지원에서 보증금 전액을 지급하라는 판결을 받았습니다. 판결 뒤에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아, 의뢰인(임차인)은 2026년 5월 판결문을 들고 저희 사무실을 찾아 강제집행을 맡겼습니다.
판결문은 강제집행을 할 수 있는 집행권원일 뿐이고, 실제로 돈을 받으려면 집행 절차를 따로 밟아야 합니다. 그런데 신용조회를 해 보니 임대인은 부동산을 여러 건 갖고 있었지만, 장기 연체가 있고 신용도 위험 등급이었습니다. 재산은 있어도 보증금을 순순히 돌려줄 사람으로 보기는 어려운 상황이었습니다.
02사건의 쟁점
1재산은 있지만 순순히 갚지 않는 임대인에게서 어떻게 회수할 것인가
임대인은 부동산을 여러 건 갖고 있었지만, 장기 연체가 있고 신용이 위험 등급이었습니다. 이런 상태라면 계좌에 잔액이 남아 있을 가능성이 낮아 예금을 압류해도 실익이 없을 것으로 추정되었습니다. 판결을 받고도 보증금을 돌려주지 않은 만큼 임대인이 스스로 갚기를 기다릴 수도 없었습니다. 실익 없는 압류부터 걸면 신청 비용만 나가고 임대인에게 집행이 들어온다는 신호만 먼저 주게 되므로, 실제로 압박이 되는 집행 수단을 고르는 것이 쟁점이었습니다.
2선순위 근저당권이 있는 임차부동산 경매의 실익
임차 아파트에는 채권최고액 약 1억 7,160만 원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었습니다. 다만 시세가 약 3억 7,500만 원으로 형성되어 있어, 선순위 채권을 고려하더라도 강제경매로 보증금을 회수하는 방안을 검토할 수 있었습니다. 다만 유찰이 반복되면 경매 절차에도 부담이 따를 수 있었습니다.
3임차권등기 해제 서류를 보증금보다 먼저 넘겨도 되는가
임대인은 매매 잔금일에 보증금을 주겠다면서 임차권등기 해제에 필요한 서류를 미리 가져오라고 요구했습니다. 대법원은 임대인의 보증금반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행해야 하는 의무라는 입장입니다. 보증금을 받기 전에 등기부터 풀었다가 잔금일에 매매가 틀어지면, 보증금은 받지 못한 채 등기만 사라질 수 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
저희는 판결문을 검토한 뒤 곧바로 임대인의 재산을 조사했습니다. 2026년 6월 신용정보 조회로 임대인이 부동산을 여러 건 갖고 있지만 장기 연체가 있고 신용이 위험 등급이라는 점을 확인했고, 예금 압류는 실익이 없다는 판단을 의뢰인(임차인)께 그대로 전해 드렸습니다. 통장 압류부터 거는 방식은 택하지 않았습니다.
임대인은 재산은 있어도 순순히 갚을 사람이 아니라고 보고, 임차 아파트의 시세와 선순위 근저당권을 함께 따져 강제경매를 준비했습니다.
경매를 준비하던 2026년 8월, 임대인이 집이 매매되었다며 잔금일에 보증금을 주겠다고 먼저 연락해 왔습니다. 임차권등기는 저희가 대리한 사건이 아니어서 안내할 수 있는 범위가 제한되었지만, 보증금을 받기 전에 등기부터 풀면 의뢰인(임차인)이 손해를 볼 수 있다는 위험은 분명하게 설명해 드렸습니다.
