[서울 아파트 전세보증금 반환소송 후기] 만기 전 소장 접수, 판결 없이 보증금 3억 3,000만 원 전액 회수

이사 갈 집은 정해졌는데, 집주인은 "새 세입자가 들어와야"

의뢰인께서는 2022년 서울의 한 아파트에 보증금 3억 3,000만 원으로 입주한 뒤, 2024년에 한 차례 계약을 갱신하셨습니다. 만기일은 2026년 8월 26일이었습니다. 출산과 새집 마련 일정이 겹치면서 4월 2일 집주인에게 "만기에 맞춰 보증금을 반환해 달라"는 의사를 미리 문자로 전달하셨고, 새로 들어갈 집의 잔금 및 입주일도 9월 30일로 정해 두신 상황이었습니다.

처음에 집주인은 "부동산에 집을 내놓겠다"고 답했으나 보러 오는 사람은 없었습니다. 7월 들어 두세 차례 반환 일정을 다시 확인했지만 돌아오는 답변은 늘 같았습니다. "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다." 결국 7월 29일, 부부가 함께 사무실을 찾아오셨습니다.

회수 여부보다 '회수 시기'가 관건이었습니다

먼저 등기부등본을 확인했습니다. 선순위 근저당이 없었고 집합건물이라 의뢰인이 사실상 가장 앞선 순위의 선순위 임차인이었습니다. 주변 시세를 보더라도 보증금 회수 자체는 크게 염려할 상황이 아니었습니다. 문제는 '시기'였습니다. 새집 입주일이 9월 말로 촉박한데 집주인은 매도 호가를 오히려 올리는 등 서두를 기색이 전혀 없었습니다.

이에 따라 첫 상담에서 대응 전략을 명확히 세웠습니다. 실효성이 떨어지는 내용증명 절차는 건너뛰고, 만기를 기다리지 않고 곧바로 소장을 접수하기로 했습니다. 아울러 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 절대 전입신고를 다른 곳으로 옮기지 마실 것을 당부드렸습니다. 이사 당일 관리비 정산 내역과 장기수선충당금 영수증, 그리고 집을 깨끗이 비웠다는 점을 남겨둘 집을 비운 사진을 꼼꼼히 챙겨 두시라는 실무적인 안내도 함께 드렸습니다.

만기 16일 전 소장 접수

8월 10일, 만기를 16일 앞두고 서울남부지방법원에 전세보증금 반환 청구 소장을 제출했습니다. 아직 임대차 계약 기간이 끝나지 않은 시점이었기에, 법리적으로 '미리 청구할 필요(장래이행의 소)'가 있다는 점을 충실히 소명했습니다. 집주인이 구체적인 반환 계획을 제시하지 않은 채 "세입자가 들어와야 준다"는 말만 되풀이해 왔으므로, 만기가 도래하더라도 보증금을 제때 반환하지 않을 것이 분명하다는 취지였습니다. 소장 송달과 첫 변론기일 지정까지 1~2개월가량 소요되는 점을 고려해, 만기 직후 곧바로 법적 절차가 진행되도록 일정을 미리 당겨 둔 것입니다.

2026.08~09 | 500만 원, 2,800만 원, 그리고 잔금 입금

만기를 닷새 앞둔 8월 21일, 집주인이 보증금 일부인 500만 원을 먼저 송금해 왔습니다. 이어 9월 15일에는 2,800만 원이 추가로 입금되었습니다. 의뢰인께서는 분할 입금이 이뤄질 때마다 거래 내역을 공유해 주셨고, 저희는 정산 내역을 즉시 대조하며 잔여 보증금을 관리했습니다.

그리고 새집 입주일인 9월 30일 오전, 남은 잔금 2억 9,700만 원이 1억 원, 1억 원, 9,700만 원으로 나뉘어 전액 입금되었습니다. 소장을 접수한 지 51일 만에, 본격적인 재판이 열리기도 전에 보증금 3억 3,000만 원 전액을 안전하게 회수한 것입니다. 덕분에 의뢰인께서는 예정된 일정대로 새집 잔금을 치르고 입주와 전입신고까지 차질 없이 마무리하실 수 있었습니다.

소송은 판결을 받기 위해서만 하는 것이 아닙니다

임대인은 "새 세입자가 구해져야 돈을 준다"는 이유를 대곤 하지만, 법적으로 이는 정당한 사유가 되지 않습니다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 새 세입자의 계약 여부와 무관하게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다.

이번 사건에서 의뢰인께서 9월 30일이라는 이사 일정을 무사히 지킬 수 있었던 이유는 명확합니다. 만기가 지나고 나서야 움직이지 않고, 만기 전에 미리 소장을 접수해 실질적인 압박을 가했기 때문입니다. 이사 날짜는 정해졌는데 집주인이 반환을 차일피일 미루고 있다면, 만기일을 기다리기 전에 전문가와 함께 미리 법적 절차를 준비하시길 권해 드립니다.