부동산전문변호사 김민수입니다.

​이 글을 읽고 계신다면, 전세보증금 관련해서 내용증명을 고민 중일 것입니다. 

아마도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같거나 그러한 신호를 보내고 있거나 돌려주지 않고 있는 상황일 것입니다. 

내용증명을 보내기 전에 그 목적을 분명히 해야 합니다.

1. ​갱신거절 의사표시 

임대차계약은 만기가 되면 자동으로 해지되지 않습니다. 대부분의 임차인은 이를 알고 있을 것입니다.

만기 6~2개월 전에 갱신 의사가 없다는 것을 명확히 전달해야 합니다. 그렇지 않으면 임대차계약은 자동으로 갱신됩니다. (묵시적 갱신)

갱신청구권으로 2년을 넘게 거주 중인 경우도 동일합니다. 계약해지 의사를 밝히면 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

이러한 갱신 거절 의사는 집주인이 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위한 것입니다.

부동산 거래는 일반적인 물건 거래처럼 빠르게 이루어지지 않습니다.

따라서 임차인이 나갈지 여부를 미리 알려줘야 집주인도 이에 맞춰 매매나 새로운 임대차 계약을 계획할 수 있습니다. 

갱신 거절 의사는 반드시 집주인에게 전달되어야만 효력이 생깁니다. 

이는 '도달주의'를 따르기 때문입니다. 보내기만 하는 것이 아니라 상대방이 받아야 효력이 발생합니다.

(연락을 받지 않는 의뢰인의 집주인)

2. 근데 집주인이 일부러 연락을 받지 않는다? 임차인을 피해다닌다? 

이럴 때 내용증명은 매우 효과적입니다. 특히, 나중에 집주인이 갱신 거절 통지를 받지 않았다고 발뺌하는 것을 막는 데 유용합니다.

우체국을 통해 내용증명을 보내면, '어떤 내용'을 '누구에게' '언제' 보냈는지를 우체국장이 증명해 줍니다.

내용증명은 총 3통이 만들어집니다. 1통은 임대인에게, 1통은 임차인이 보관하고, 나머지 1통은 우체국에서 보관합니다.

이 방법을 통해 내용이 상대방에게 확실히 전달되었음을 증명할 수 있습니다.

3. 집주인을 압박하라 : 숨겨진 목적

하지만 갱신거절 통보만이 목적이라면 굳이 비용을 들여 내용증명을 보낼 필요는 없습니다. 

문자, 카톡, 통화 녹음 등으로 갱신 거절 의사표시의 증거를 충분히 확보할 수 있기 때문입니다.

따라서 내용증명의 실질적인 목적을 다시 생각해볼 필요가 있습니다. 바로 집주인에 대한 압박입니다.

소송으로 분쟁이 이어지는 것은 누구도 원하지 않습니다. 

소송 기간 동안 받게 되는 스트레스, 경제적 부담, 시간적 손실은 모두 큰 소모를 가져오기 때문입니다. 

가장 좋은 결과는 집주인이 자발적으로 보증금을 돌려주는 것입니다.

이런 압박을 효과적으로 가하기 위해서는, 개인이 보내는 내용증명보다는 법무법인의 명의로 보내는 것이 훨씬 더 효과적입니다.

법무법인이 정중하면서도 단호한 어조로 보증금을 돌려주지 않으면 소송에 돌입하겠다는 내용증명을 보내면, 집주인의 태도는 달라질 가능성이 큽니다.

또한, 이 내용증명에는 단순히 소송을 하겠다는 말만 담기는 것이 아니라, 소송 시 청구할 구체적인 비용도 포함됩니다. 

소송비용, 지연이자 12% 등의 상세 내용이 들어가면, 집주인은 소송이 현실로 다가올 수 있음을 깨닫고, 어떻게든 보증금을 돌려주려 할 것입니다.

​

4. 법적인 강제력이 있는 것은 아니다.

내용증명은 법적으로 강제력을 가지지 않습니다. 앞서 말한 대로, 나의 갱신 거절 의사가 전달되었음을 증명하는 용도일 뿐입니다.

즉, 내용증명을 법원에 제시한다고 해서 즉시 강제집행을 기대할 수는 없습니다. 

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 실제 돈을 받아내기 위해서는 전세보증금 반환소송을 진행해야 합니다.

결국, 내용증명은 협상 과정에서의 압박 도구에 불과하며, 집주인이 계속 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송을 통해 법적으로 해결하는 수밖에 없습니다.

(집주인에게 내용증명을 보내고 일주일 만에 보증금을 돌려 받은 의뢰인 후기)

5. 상황에 따라서는 내용증명을 굳이 할 필요없다.

전세보증금 반환 절차에는 일반적으로 내용증명 발송, 임차권등기명령, 이사 후 소송, 강제집행, 경매, 배당의 순서가 따릅니다. 

하지만 모든 상황에서 이 순서를 따를 필요는 없습니다.

특정 상황에서는 내용증명을 생략하고 바로 소송에 돌입하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 

예를 들어, 집주인이 보증금을 돌려줄 의사가 없거나, 재산을 빼돌리거나 집주인을 변경하려는 움직임이 있다면, 내용증명을 보내는 것이 무의미합니다.

이런 경우에는 가압류를 신속하게 신청하거나 전세보증금 반환 소송을 곧바로 시작하는 것이 현명한 선택입니다. 부동산 권리분석을 통해 집주인의 자산 상태를 파악하고, 더 이상 지체하지 않고 필요한 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다.

결론적으로, 전세보증금 반환 소송은 내용증명에서 시작해야 한다는 고정된 순서가 없습니다. 만약 경매까지 진행해야 할 상황이라면, 내용증명은 불필요한 절차에 불과합니다.

6. 내용증명의 비용은?

앞서 말씀드린 것처럼, 내용증명의 진짜 목적은 집주인을 압박해 보증금을 돌려주도록 유도하는 것입니다.

따라서, 내용증명을 보낼 때 법무법인 명의로 보내는 것이 가장 효과적입니다. 법무법인의 이름이 들어가면 집주인이 더 심각하게 받아들일 가능성이 높습니다.

또한, 법무법인과 상담하면서 내용증명을 준비하는 과정에서 자연스럽게 임대차 계약에 대한 권리분석을 받을 수 있습니다. 

이를 통해 자신의 현재 상황을 정확히 진단받을 수 있으며, 이후 필요한 법적 대응 방안도 마련할 수 있습니다.

(내용증명 의뢰와 함께 권리분석도 받으실 수 있습니다)

내용증명을 보냈음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한다면, 

내용증명을 보낸 법무법인이 이미 사건의 전반적인 내용을 파악하고 있기 때문에 소송 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다. 

그로 인해 소송 준비 시간이 단축되고, 보증금 피해를 최소화할 수 있게 됩니다.

하지만, 내용증명 자체는 강제력을 지니지 않으며 단지 의사 전달의 증거 역할을 하기 때문에, 너무 많은 비용을 들일 필요는 없습니다.

일반적으로 백만 원 이상 드는 내용증명 비용은 과도할 수 있습니다.

내용증명과 함께 부동산 권리분석이 필요하다면, 상담 신청을 통해 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.