안녕하세요 김민수 변호사입니다.

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전셋집에 대한 하자 보수나 전세계약 기간에 관해 집주인과 연락을 하려고 하는데 갑자기 연락이 되지 않는다면 주의하시기 바랍니다.

전세사기가 시작되는 전형적인 패턴이기 때문입니다.

이런 경우라면 전세계약기간의 만료까지 기다린다고 해도 보증금을 돌려받을 가능성은 없다고 보아야 합니다.

만기일에 보증금을 받지 못하면 대출금 상환에 차질이 생기고 상환이 지연되는만큼 고금리의 이자를 지급해야 하는 부담이 발생하게 됩니다. 이사의 일정에도 차질이 생길 수밖에 없습니다.

그러니 보증금을 제때 돌려받지 못할 것이 확실하다면 전세계약 기간이 남아있다고 해도 바로 전세계약 중도해지 소송을 진행하셔야 합니다. 

소송을 통해 중도해지하여 빨리 문제를 해결하는 것이 피해를 줄일 수 있는 방법이기 때문입니다.

그렇다면 전세사기인지 아닌지는 어떻게 판단할까요?

지금 즉시 등기부등본을 떼고 집주인에게 연락을 취한 다음 아래의 경우에 해당하는지를 따져보시길 바랍니다.

한데 이렇게 전세사기가 '의심' 된다고 해서 아직 만기가 되지 않았음에도 불구하고 임대차계약을 해지할 수는 없습니다. 엄연히 양측간의 계약이기 때문에 그 의무와 책임을 다해야 하기 때문입니다.

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따라서 관건은 전세사기 '입증'입니다. 전세사기를 입증 해야만 '중도해지'가 가능할 것이고 중도해지가 되었으니 정당하게 보증금반환청구를 요구한 뒤에 강제집행으로 넘어가 피해를 최소화 할 수 있는 것입니다. 

그리고 전세사기에 해당한다면 전세보증보험이 있고 없고를 떠나 중도해지 소송이 필요합니다.

1. 전세보증보험(허그, HF)이 있는 경우

만기까지 오랜 시간이 남아있다면 그 사이에 집주인의 다른 채권자들로 인해 경매가 진행될 수 있습니다. 

보증보험을 들었기 때문에 안심하기보다는 만기 이후에 보증보험을 청구해도 최근 심사가 까다로워졌기 때문에 실제 수령받기까지 6개월 정도의 시간이 걸리게 됩니다. (*그 6개월의 기회비용을 고스란히 본인이 감당해야 합니다.)

따라서 만기일에 맞추어 보증금을 받으려면 청구 자체를 일찍 해야 합니다.

중도해지소송을 한 뒤에 승소 판결문이 나오면 바로 임차권 등기를 신청한 후에 보증보험 이행을 청구할 수 있습니다. 

그렇게 된다면 만기 이후에 기다릴 필요없이 곧장 보증금을 돌려받고 피해를 최소화 할 수 있을 것입니다.

2. 전세보증보험이 없는 경우

보통 전세계약기간이 만료되면 집주인으로부터 보증금을 돌려받고 그 돈으로 대출금을 상환하게 되는데 전세사기인 경우라면 전세계약기간의 만료일에도 보증금을 돌려받지 못해 대출 상환에 문제가 생기게 됩니다.

대출을 연장해도 6개월의 단기로 이루어지게 되는데 소송은 평균 6개월이 걸리고 경매까지 진행하게 된다면 1년 이상이 걸릴 수 있기 때문에 전세계약 만기 전에 미리 소송을 진행하여 계약을 해지하는 것이 임차인에게 유리합니다.

대출을 연장하려고 해도 은행에서 소송 관련 서류와 임차권등기를 요구하기 때문에 더더욱 소송의 진행이 필요합니다.

보증금반환소송이 종료될 때까지 보증금을 돌려주지 않는 집주인이라면 보증금을 돌려줄만한 재산이 없는 경우가 대다수이므로 소송이 종료되었다면 경매를 통해 보증금을 회수하게 됩니다.

경매를 진행하려고 해도 매각 기일까지 6개월 이상의 시간이 걸리기 때문에 문제를 빨리 해결하기를 원하신다면 신속하게 법적인 조치를 취하셔야 합니다.

이렇듯 전세계약 기간이 남아있는데 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 없을 것 같다면 빠른 중도해지만이 피해를 줄일 수 있는 최선의 해결책입니다. 

일률적으로 대응책을 제시할 수는 없습니다

지금까지 전세사기와 관련된 의심스러운 정황, 만기가 남아있음에도 불구하고 미리 중도해지를 해야하는 이유 등에 대하여 설명드려보았습니다.

다만 이는 일반적인 이야기일 뿐 모두에게 다 적용되는 것은 아닙니다. 각 임대차계약마다 각자의 사정들이 있고 남아있는 기간, 변수들이 모두 다릅니다.

때문에 결국 자신의 상황에 맞는 개별적인 분석과 해결책이 필요합니다. 

보증금을 돌려받지 못할까 고민된다면 우선 등기부등본을 떼보시길 바랍니다. 집주인이 바뀌였는지, 현재 매매가가 얼마인지, 다른 가압류가 들어와있는지 확인해야 합니다.

관련하여 저희와의 상담을 바라신다면 아래 사진의 제 직통번호로 연락주시길 바랍니다. 공익적인 차원에서 전세집 권리분석은 별도의 비용을 받지 않고 유선상담을 진행해드리고 있습니다.