광진구 오피스텔 집주인 회생 통지, 세입자가 확인해야 할 3가지

광진구 오피스텔 집주인에게서 회생 통지를 받았더라도 보증금을 포기할 이유는 없습니다. 다만 지금 무엇을 해야 하는지는 회생이 어느 단계까지 왔는지에 따라 달라지고, 단계를 잘못 짚으면 시간과 비용을 들이고도 권리를 제대로 잡지 못할 수 있습니다.

중곡동 일대처럼 한 임대인이 한 건물의 여러 호실을 세놓은 오피스텔에서는 세입자 여러 세대가 같은 날 같은 통지를 받습니다. 그래도 전입일과 확정일자, 등기부에 붙은 권리, 전세대출 구조가 호실마다 달라서 결과도 호실마다 갈립니다. 통지서를 받으셨다면 아래 세 가지를 순서대로 확인하시면 됩니다.

회생 통지서에는 지금 법원이 어디까지 판단했는지가 적혀 있습니다. 신청 직후 보전처분과 포괄적금지명령만 나온 상태인지, 이미 회생절차 개시결정이 났는지에 따라 세입자가 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

같은 반환소송이라도 개시결정 전에는 판결로 이어지고, 개시결정 뒤에는 받아들여지지 않을 수 있습니다.

1)개시결정 전이라면 소송부터 내 둡니다

포괄적금지명령이 막는 것은 경매 신청이나 압류 같은 강제집행입니다. 집주인에게 보증금을 돌려주라는 판결을 받는 소송 자체는 이 명령으로 막히지 않습니다. 그래서 집행이 묶여 있는 동안 판결을 받아 두면, 회생 신청이 기각되는 즉시 그 판결문으로 해당 호실 경매를 신청할 수 있습니다.

이 사람이 회생을 하더라도 난 소송을 할 수 있거든요. 판결 받아 두면 바로 판결문 가지고 경매 들어가면 돼요.

회생 통지를 받은 오피스텔 세입자 상담에서 변호사가 한 말

판결에서 가장 먼저 다투어지는 것은 계약이 언제 끝났는지입니다. 갚을 여력이 없는 집주인에게 내용증명을 다시 보내기보다, 계약을 끝내겠다는 뜻을 전한 기록을 모아 두시는 편이 낫습니다.

• 해지나 갱신 거절 의사를 보낸 문자·카카오톡 화면과 읽음 표시, 원본 대화방
• 계약 종료를 이야기하고 집주인이 알았다고 한 통화 녹음
• 집을 넘겨준 날짜를 보여 주는 이사·열쇠 반환 기록

판결에서는 집을 넘겨준 다음 날부터 소장이 송달된 날까지 연 5%, 그다음 날부터는 연 12%의 지연손해금이 붙습니다. 종료일과 인도일이 기록으로 남아 있어야 이 계산이 흔들리지 않습니다.

2)개시결정이 났다면 소송 대신 채권신고입니다

개시결정이 나면 집주인 재산에 관한 소송은 중단되고(채무자회생법 제59조), 보증금은 회생채권으로 신고해 조사와 확정 절차를 거치게 됩니다. 이 단계에서 새로 반환소송을 내면 받아들여지지 않을 수 있어서, 통지서에 개시결정이라는 문구가 있는지부터 확인하셔야 합니다. 이미 소송을 내 둔 상태였다면 중단된 소송을 이어받아 채권을 확정하는 길이 따로 있습니다.

개시결정이 나면 법원은 회생채권 신고기간을 정해 알립니다. 집주인(관리인)이 낸 채권자 목록에 내 보증금이 정확한 금액으로 올라 있으면 따로 신고하지 않아도 그 내용대로 인정받을 수 있습니다.

문제는 목록이 틀린 경우입니다. 보증금 일부가 빠져 있거나 지연손해금이 반영되지 않은 일이 드물지 않아서, 목록을 확인하고 다르면 기간 안에 직접 신고서를 내 두셔야 합니다.

1)신고가 판결문 역할을 하는 이유

신고한 채권이 조사 절차에서 이의 없이 확정되면 회생채권자표에 기재됩니다. 회생계획이 인가되기 전에 절차가 폐지되면 이 기재는 집주인에 대해 확정판결과 같은 효력이 있어 그대로 강제집행을 할 수 있습니다(채무자회생법 제292조). 개시결정 뒤에는 신고가 사실상 판결문을 대신하는 셈이라 기한을 넘기지 않는 것이 가장 중요합니다. 집주인 쪽이 금액에 이의를 내면 채권조사확정재판으로 다툽니다.

2)회생이 인가되기를 기다려도 될까요

여러 세대의 보증금이 한꺼번에 밀려 시작된 회생은 끝까지 가기 어려운 경우가 많습니다. 절차를 진행하는 데 드는 예납금을 감당하지 못하거나, 세입자와 금융기관의 동의를 모으지 못해 중간에 폐지되는 일이 적지 않습니다. 인가되더라도 보증금을 한 번에 받는 것이 아니라 몇 년에 걸쳐 나누어 받거나 줄어든 금액을 받는 계획이 될 수 있습니다.

회생이 폐지되거나 파산으로 넘어가면 결국 호실별 경매로 정리되는 경우가 많습니다. 그때 내 보증금을 얼마나 받을지는 같은 건물, 같은 집주인이어도 호실 등기부에 따라 달라집니다.

옆 호실이 전액을 받았다고 내 호실도 그렇다는 보장은 없습니다.

1)파산으로 넘어가도 우선변제권은 남습니다

집주인이 파산선고를 받더라도 전입과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 집을 판 돈에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(채무자회생법 제415조). 파산채권 신고는 따로 해야 하지만, 순위 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

2)질권이 있으면 셀프낙찰 전에 동의부터

응찰자가 나서지 않아 유찰이 이어지면 세입자가 직접 낙찰받고 보증금과 대금을 상계하는 방법도 검토합니다. 다만 대출 때 SGI서울보증이나 HUG 같은 보증기관이 보증금 반환채권에 질권을 잡았다면, 배당금을 받거나 상계를 신청하기 전에 그 기관의 동의나 정산 합의가 먼저 있어야 합니다. 전세보증보험에 가입하셨다면 보증기관에 이행을 청구하는 쪽이 더 빠를 수 있어서, 약관의 청구 요건과 기한부터 함께 봅니다.

아래 서류가 있으면 호실별로 지금 단계에서 무엇을 먼저 해야 하는지 한 번에 정리할 수 있습니다. 없는 서류가 있어도 주소와 통지서만으로 시작할 수 있습니다.

신고기간이 남아 있다면 지금이 가장 선택지가 많은 때입니다.

Q회생 통지를 받았는데 아무것도 안 하면 어떻게 되나요?⌄

채권자 목록에 보증금이 정확히 올라 있다면 그대로 인정받을 수도 있지만, 금액이 빠졌거나 틀렸는데 신고기간을 넘기면 권리를 제대로 주장하기 어려워집니다. 통지서를 받으셨다면 목록 내용과 신고기간부터 확인하셔야 합니다.

Q회생 중에도 보증금 반환소송을 낼 수 있나요?⌄

개시결정 전, 포괄적금지명령만 나온 단계라면 소송을 내 판결을 받아 둘 수 있습니다. 개시결정이 난 뒤에는 소송이 중단되고 회생채권 신고와 조사 절차로 금액을 확정하므로, 통지서에 개시결정 문구가 있는지부터 보셔야 합니다.

Q같은 건물 세입자들과 함께 대응하면 유리한가요?⌄

정보를 나누는 데는 도움이 되지만 결과는 호실마다 다릅니다. 전입일과 확정일자, 호실 등기부에 붙은 근저당·압류, 대출 질권 여부가 다르기 때문에 신고와 배당 계산은 호실별로 따로 하셔야 합니다.

회생 통지는 집주인이 빚을 정리하겠다고 법원에 낸 신청일 뿐, 세입자의 보증금을 없애는 절차가 아닙니다. 지금 단계에 맞는 수단으로 권리를 확정해 둔 세입자는 회생이 끝나는 순간 바로 회수 단계로 넘어갈 수 있습니다.

통지서와 계약서, 호실 등기부를 보면 개시결정 전후 어느 쪽에 서 계신지와 이번 주 안에 챙길 기한이 무엇인지부터 말씀드리겠습니다.