임차권등기설정 시기, 만기 전에 가능한 경우와 안 되는 경우

임차권등기설정은 만기가 지나야 할 수 있다고 알고 계신 분이 많습니다. 그런데 만기 전이라도 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 계약이 먼저 끝나는 경우입니다.

반대로 많이 알려진 경매나 집주인 파산은 그것만으로는 계약이 끝나지 않아서, 생각과 달리 신청이 어렵습니다. 내 상황이 어느 쪽인지 하나씩 짚어 드리겠습니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 요건은 두 가지입니다.

• 임대차가 종료되었을 것 기간 만료, 해지, 합의 종료 어느 쪽이든 됩니다
• 보증금을 반환받지 못했을 것 일부만 받았다면 남은 금액으로 신청합니다

조문에 만기 전 예외는 없습니다. 계약이 끝나지 않은 상태로 신청하면 요건 미비로 기각됩니다.

집주인 협조를 받아 등기소에 함께 신청하는 민법상 임차권설정등기는 계약 중에도 할 수 있습니다. 다만 보증금을 돌려주지 않는 집주인이 협조하는 경우는 드물어, 이 글은 법원에 혼자 신청하는 임차권등기명령을 기준으로 적습니다.

내 상황이 아래 중 하나에 해당하는지부터 보십시오.

어느 경우든 순서는 같습니다. 계약이 끝난 날 이후에 임차권등기설정을 신청합니다.

만기 전 상담에서 가장 자주 해당하는 경우입니다. 두 가지 갱신이 여기에 들어갑니다.

• 묵시적 갱신 만기 전 정해진 기간 안에 어느 쪽도 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않아 계약이 그대로 연장된 경우
• 계약갱신요구권 행사 임차인이 갱신을 요구해 2년 연장된 경우

이 두 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항). 집주인 쪽에서는 이 해지를 할 수 없습니다.

1)통지는 기록이 남게 보내십시오

문자나 내용증명으로 보냅니다. 3개월은 보낸 날이 아니라 받은 날부터 셉니다. 받은 날이 확인되는 방식을 고르십시오.

2)3개월이 지나면 신청합니다

그날 이후에도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기설정을 신청할 수 있습니다. 이사 날짜를 정하실 때는 3개월에 등기 완료까지 걸리는 기간을 더해 계산하십시오.

경매개시결정이 났다는 것만으로 계약이 끝나지는 않습니다. 계약을 끝내는 것은 임차인의 배당요구입니다.

대법원은 대항력을 갖춘 임차인이 기간이 남았는데도 경매법원에 배당요구를 하면, 임대차를 더 유지하지 않겠다는 해지의 의사표시로 보았습니다. 그 사실이 집주인에게 도달하면 계약이 끝납니다(대법원 94다37646).

1)배당요구 전에 순위부터 확인하십시오

배당요구를 하면 계약을 유지하는 선택지는 없어집니다. 내 보증금이 배당에서 얼마나 돌아올지, 앞선 근저당과 세금이 얼마인지 먼저 확인하십시오.

2)배당요구 종기를 놓치지 마십시오

배당요구는 법원이 정한 종기까지 해야 합니다. 경매개시결정 뒤에 한 임차권등기는 배당요구를 대신하지 않습니다. 종기 안에 배당요구를 따로 하십시오.

두 가지가 기록에 남아 있어야 합니다.

1)거주를 곤란하게 할 정도인가

전구 교체 정도의 경미한 파손은 임차인 부담으로 처리되는 경우가 많습니다. 반면 난방 설비가 작동하지 않거나 심한 누수가 있는 상황은 임대인이 수선할 의무가 있는 영역입니다.

2)수선을 요청했는데 응하지 않았는가

이 두 가지가 기록으로 남아 있어야 민법상 해지 주장이 성립합니다. 법원은 임차인의 사정이 아니라 제출된 자료로 판단합니다.

3)그래서 이렇게 남기십시오

집주인이 동의하면 합의에서 정한 날 계약이 끝납니다. 말로 한 합의는 나중에 다툼이 됩니다. 해지일과 보증금 반환일을 적은 합의서나 문자를 받아 두십시오.

반환일이 지나도 돈이 들어오지 않으면 그때 임차권등기설정을 신청할 수 있습니다.

상담에서 가장 많이 듣는 사정인데, 이것만으로는 계약이 끝나지 않습니다.

1)집주인이 파산했다

파산선고가 있어도 계약은 그대로입니다. 대항력을 갖춘 임차인의 계약은 파산관재인도 해지하지 못합니다(채무자회생법 제340조 제4항). 만기나 합의를 기다려야 하고, 그 사이 파산 절차에서 보증금 채권이 어떻게 처리되는지 확인해 두셔야 합니다.

2)집주인과 연락이 끊겼다

연락이 안 된다는 사정만으로는 해지 사유가 되지 않습니다. 수선 요청에 응하지 않은 것처럼 구체적인 의무 불이행이 있어야 합니다. 해지 통지를 받지 않는다면 법원을 통한 공시송달로 도달 효과를 얻는 방법이 있습니다.

3)등기부에 가압류가 붙었다

가압류는 계약 종료 사유가 아닙니다. 대신 지금 할 수 있는 일은 있습니다. 보증금반환채권은 만기가 오지 않았어도 가압류할 수 있어(민사집행법 제276조 제2항), 집주인의 다른 재산을 먼저 묶어 둘 수 있습니다.

만기에 맞춰 계약을 끝내려면 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻도 알려 두십시오.

가장 많이 나오는 실수입니다.

임차권등기는 신청한 날이 아니라 등기부에 기입이 끝난 날이 기준입니다. 접수증만 받고 이사하시면 그 사이에 대항력과 우선변제권을 잃습니다.

대법원은 등기 전에 점유를 잃으면 대항력은 그때 소멸하고, 나중에 등기가 되어도 소급해 회복되지 않는다고 보았습니다. 등기된 날부터 동일성 없는 새로운 대항력이 생길 뿐입니다.

임차권등기는 순위를 유지해 줄 뿐 그 자체로 보증금을 받아 주지 않습니다. 실제 회수를 위해서는 보증금반환청구 소송으로 판결을 받아 강제경매를 신청해야 합니다.

임대인에게 남은 재산이 전혀 없으면 판결문이 있어도 회수되는 금액은 없습니다. 경매로 진행해도 선순위 채권 규모에 따라 일부만 배당받고 끝나는 경우가 실제로 많습니다.

그래서 등기와 판결을 확보하는 일과 나란히 가야 하는 것이 재산 확인입니다.

1)지연손해금은 인도 이후부터입니다

반환받을 금액에는 지연손해금이 붙습니다. 적법하게 해지된 뒤 집을 비우고 열쇠나 비밀번호까지 넘겨준 다음 날부터 계산이 시작됩니다.

이율은 소장 부본이 임대인에게 송달되는 날까지는 민법상 연 5%이고, 송달된 다음 날부터는 소송촉진법이 정한 더 높은 법정이율이 적용됩니다. 넘겨준 사실을 알리지 않으면 이 계산이 시작되지 않습니다.

2)보증보험에 들었더라도

보증기관에 이행을 청구하는 절차와 별개로 대항요건 유지가 전제입니다. 이사하셔야 한다면 임차권등기를 먼저 마치는 것이 보증 유지에도 필요합니다.

Q만기가 한 달 남았는데 지금 신청하면 안 되나요?⌄

계약이 끝나야 신청할 수 있습니다. 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않았다면 계약이 묵시적으로 갱신되었을 수 있습니다. 이 경우에는 해지를 통지하고 3개월이 지나야 끝나니, 통지 여부부터 확인하십시오.

Q경매가 들어왔는데 만기가 남았습니다.⌄

경매만으로는 신청할 수 없습니다. 배당요구를 하면 그 사실이 집주인에게 도달할 때 계약이 끝납니다. 다만 계약을 유지할 수 없게 되므로 배당 순위를 먼저 확인하시고, 배당요구 종기를 지키셔야 합니다.

Q갱신된 계약인데 지금 나가고 싶습니다.⌄

해지를 통지하고 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 그 뒤에도 보증금을 받지 못하면 임차권등기설정을 신청합니다.

Q등기부에 가압류가 붙었는데 지금 할 수 있는 게 있나요?⌄

계약 종료 사유는 아닙니다. 다만 만기 전이라도 보증금반환채권으로 집주인 재산에 가압류를 걸 수 있습니다. 재산이 빠져나가기 전에 검토하십시오.

Q신청 비용은 얼마인가요?⌄

인지대와 송달료, 등록면허세와 등기신청수수료가 듭니다. 보증금 액수에 비례하지 않아 전세권설정보다 훨씬 적습니다. 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

만기 전에 임차권등기를 하고 싶다는 상담이 늘었습니다. 그 불안에는 근거가 있습니다. 다만 순서는 계약을 끝내는 것이 먼저이고, 만기 전에 끝낼 수 있는 경우는 정해져 있습니다.

지금 하실 일은 내 계약이 갱신된 상태인지, 경매가 들어왔는지, 하자 기록이 있는지부터 확인하는 것입니다.