한 줄 답
계약의 주된 목적으로 봅니다. 실제로 살았는지만으로 끝나지 않아요.
이런 상황
배당에서 가장임차인이라는 이의를 받았다
대법원 판단
주된 목적이 채권 회수면 보호 대상 아님
상황
이런 경우가 많습니다
경매 배당에서 내 몫이 잡혔는데 다른 채권자가 이의를 제기합니다. 실제로 살지 않았으면서 소액임차인 행세를 한다는 주장입니다.
억울한 경우가 많습니다. 정말 살았고 보증금도 냈는데, 친척집이거나 보증금이 시세보다 낮다는 이유로 의심받는 것입니다.
반대로 정말 가장임차인이 끼어들어 내 몫을 가져가는 경우도 있습니다.
어느 쪽이든 무엇으로 판단하는지를 알아야 대응이 됩니다.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
기준은 계약의 주된 목적입니다.
대법원 2007다23203
재판요지에 이렇게 적혀 있습니다.
대법원 판례
임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다
==살았느냐가 아니라 무엇을 하려고 그 계약을 했느냐를 봅니다.== 전입신고를 하고 실제로 거주했더라도, 주된 목적이 채권 회수였다면 보호받지 못합니다.
실제로 이렇게 판단한 사례
대법원 2013다62223
자기 집이 있는 사람이 채권최고액 합계가 시세를 넘는 경매 임박 아파트를 보증금 2,000만 원에 임차했고, 한 달 뒤 경매가 개시된 사안입니다.
대법원은 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하려 한 계약이므로 보호 대상인 소액임차인이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다.
경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 된다는 점을 이용한 구조였습니다.
어떤 정황을 보나요
공격하는 쪽이 제시하는 정황은 대체로 이렇습니다.
계약 시점 경매가 임박한 때에 갑자기 맺어진 계약인지
보증금이 실제로 오갔는지 이체 내역이 없거나 현금으로 줬다는 주장만 있는 경우
기존 채권의 존재 원래 임대인에게 빌려준 돈을 임대차로 바꾼 것은 아닌지
관계 친인척이나 사업상 관계인지
보증금 액수 시세와 동떨어지게 소액임차인 기준에 딱 맞춰진 것은 아닌지
다른 주거지 보유 이미 살 집이 있는지
유사 계약 반복 같은 방식의 계약이 여러 건 있는지
하나하나는 결정적이지 않습니다. 쌓여서 그림이 되는 방식입니다.
방어하는 쪽은 무엇을 준비하나요
실제 임차인인데 의심받는 상황이라면 이렇게 모으십시오.
돈이 오간 증거
보증금을 보낸 계좌 이체 내역이 가장 강합니다
현금으로 주셨다면 그 돈을 인출한 내역과 영수증
실제로 살았다는 증거
관리비와 공과금 납부 내역
택배 수령 기록, 통신 개통 내역
이웃이나 관리사무소의 확인
계약 경위
그 집을 어떻게 알게 되었는지, 중개사를 통했다면 그 기록
계약 당시 주고받은 문자
친척집이라 의심받는 경우는 [친척 집에 전세로 들어가는데](/precedent) 편에서 따로 다뤘습니다.
증명책임은 다투는 쪽에 있습니다
배당이의 소송에서 이의사유를 구성하는 사실의 주장과 증명책임은 소를 낸 쪽에 있습니다.
그러니 가장임차인이라고 주장하는 채권자가 그 정황을 제시해야 합니다. 임차인이 먼저 결백을 증명해야 하는 구조가 아닙니다.
다만 정황이 쌓이면 사실상 해명이 필요해집니다. 자료를 갖춰 두시는 편이 안전합니다.
사해행위로 공격받는 경우도 있습니다
가장임차인임을 밝히기 어려울 때 다른 구성이 나옵니다.
대법원 2003다50771
최우선변제권은 일종의 법정담보물권이므로, 채무초과 상태에서 유일한 주택에 소액임차권을 설정해 준 행위는 담보제공행위로서 사해행위취소의 대상이 된다고 보았습니다.
임차인이 선의였는지는 보증금을 실제로 냈는지, 액수가 적정한지, 등기부를 알고 있었는지, 친인척 관계인지를 종합해 판단합니다.
배당이의와 함께 걸려 오는 경우가 있으니 알고 계셔야 합니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
1보증금 이체 내역을 최우선으로 확보하십시오. 이것 하나가 절반입니다
2거주 증빙을 모으십시오. 관리비, 공과금, 택배 기록입니다
3배당기일 전에 배당표를 열람하십시오. 이의가 들어올 조짐이 보입니다
4이의를 받으면 1주일 안에 대응 여부를 정하십시오. 배당이의의 소 제기 기간입니다
5다른 임차인이 의심스럽다면 그 정황을 모아 배당이의를 검토하십시오. 증명책임은 다투는 쪽에 있습니다
자주 묻는 질문
Q친척 집에 사는데 그것만으로 의심받나요?
A관계 자체가 결격 사유는 아닙니다. 다만 다른 정황과 겹치면 공격 대상이 됩니다. 보증금을 실제로 냈다는 증거가 핵심입니다.
Q보증금을 현금으로 줬습니다.
A불리합니다. 인출 내역과 영수증, 당시 대화 기록으로 보완하셔야 합니다.
Q나중에 보증금을 낮춘 적이 있습니다.
A실제로 살려는 목적이 있었다면 정당한 감액으로 소액임차인이 된 경우에도 보호한다고 본 판결이 있습니다. 감액 경위를 설명할 수 있어야 합니다.
Q사해행위취소 소송도 함께 들어왔습니다.
A배당이의와 별개의 구성입니다. 선의였다는 점을 보여 줄 자료가 필요하므로 대응을 함께 준비하셔야 합니다.
보증금 문제로 고민되세요?
자료 주시면 사건에 맞게 바로 진단해 드려요.
