한 줄 답
돌려받을 수 있습니다. 초과 약정은 그 범위에서 무효예요.
이런 상황
중개보수를 한도보다 많이 냈다
대법원 판단
보수 한도는 강행법규, 초과분 부당이득 반환
상황
이런 경우가 많습니다
계약을 마치고 중개보수를 계산하는데 생각보다 금액이 큽니다. 물어보면 이 정도는 원래 받는다거나, 물건을 어렵게 구해 왔다는 설명이 돌아옵니다.
계약이 급한 상황에서는 따지기 어렵습니다. 그냥 드리고 넘어가는 경우가 많습니다.
나중에 알아보니 법이 정한 한도가 따로 있었습니다. 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있는지가 문제입니다.
대법원 판단
대법원은 이렇게 봤습니다
대법원 2005다32159
이전에는 초과분을 돌려받기 어렵다는 취지의 판례가 있었는데, 전원합의체가 이를 바꿨습니다.
보수 한도를 정한 규정은 강행법규입니다. 당사자가 합의했다고 해서 그 한도를 넘길 수 없습니다.
그래서 한도를 넘는 약정은 ==초과하는 범위에서 무효==이고, 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
합의했으니 어쩔 수 없다는 말이 통하지 않는다는 뜻입니다.
한도는 어떻게 계산하나요
공인중개사법과 그 시행규칙, 그리고 각 시도의 조례가 요율을 정합니다. 거래 종류와 금액 구간에 따라 다릅니다.
임대차에서는 보증금과 월 차임을 환산한 금액을 기준으로 삼습니다. 순수 전세라면 보증금이 그대로 기준이 됩니다.
정확한 요율은 지역마다 다르므로 해당 시도의 조례를 확인하셔야 합니다. 중개사무소에 게시하도록 되어 있으니 계약 자리에서 보실 수 있습니다.
부가가치세는 별개입니다
자주 다투는 지점입니다.
중개사가 일반과세자라면 보수에 부가가치세가 붙습니다. 이것은 한도 초과가 아닙니다.
다만 간이과세자이거나 면세사업자라면 사정이 다릅니다. 사업자 유형을 확인하시고 세금계산서나 현금영수증을 받아 두시면 나중에 정리가 쉽습니다.
계약이 깨졌는데 보수를 달라고 하면
대법원 2017다243723
계약이 완료되지 않은 경우, 중개보수를 받으려면 별도의 약정이 필요하다고 보았습니다. 그리고 그런 약정이 있더라도 법정 한도를 넘을 수 없습니다.
다만 계약이 성사된 뒤 당사자의 변심으로 파기된 경우라면 보수 지급 의무가 원칙적으로 남습니다. 중개사가 할 일을 다 했기 때문입니다.
정리하면 이렇습니다.
계약이 성사되지 않았다 → 별도 약정이 없으면 보수 의무가 없습니다
성사된 뒤 당사자가 깼다 → 보수 의무가 남습니다
어느 경우든 법정 한도를 넘지 못합니다
자격증을 빌려 쓴 중개사라면
대법원 2006도9334
형식상 자기 업무를 수행하는 것처럼 꾸몄더라도 실질이 무자격자의 명의대여라면 자격증 대여행위에 해당한다고 보았습니다.
자격증을 빌려 영업하는 사무소에서 사고가 나면 문제가 복잡해집니다. 공제 대상이 되는지부터 다투어집니다.
특히 중개사가 자기 이름으로 거래당사자가 되어 임대인 행세를 한 경우에는 중개행위로 보지 않아 공제책임이 부정된 사례가 있습니다. 이 내용은 [중개사 잘못으로 보증금을 잃었습니다](/precedent) 편에 적어 두었습니다.
대응
그래서 나는 어떻게?
1계약 전에 요율을 확인하십시오. 중개사무소에 게시되어 있고, 시도 조례로도 확인됩니다
2계산 근거를 받아 두십시오. 기준 금액과 요율이 어떻게 적용되었는지입니다
3현금영수증이나 세금계산서를 받으십시오. 나중에 반환을 청구할 때 근거가 됩니다
4이미 더 내셨다면 초과분을 계산해 반환을 청구할 수 있습니다. 합의했다는 사정이 장애가 되지 않습니다
5등록 여부를 확인하십시오. 중개사무소 등록증과 공제증서가 게시되어 있어야 합니다
자주 묻는 질문
Q합의하고 더 준 것인데도 돌려받나요?
A받을 수 있습니다. 보수 한도 규정이 강행법규라 당사자 합의로 넘길 수 없다는 것이 전원합의체의 결론입니다.
Q얼마나 지났는데 지금도 청구할 수 있나요?
A부당이득반환청구권의 소멸시효가 적용됩니다. 오래될수록 불리하므로 확인을 미루지 마십시오.
Q컨설팅비 명목으로 따로 받았습니다.
A명목이 무엇이든 실질이 중개에 대한 대가라면 한도 규정이 적용됩니다. 이름을 바꿔 한도를 피할 수 없습니다.
Q중개사가 돌려주지 않으면요?
A민사로 청구하게 됩니다. 금액이 크지 않으면 소액사건으로 처리되어 절차가 짧습니다.
보증금 문제로 고민되세요?
자료 주시면 사건에 맞게 바로 진단해 드려요.
