01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 7월 22일 서울 관악구 신림동에 있는 주택 한 호실에 관하여 피고들(공동임대인 두 사람)과 보증금 1억 5,000만 원, 기간 2024년 7월 26일부터 2026년 7월 26일까지(24개월)로 전세계약을 체결했습니다. 입주일까지 보증금 전액을 지급했고, 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다.
의뢰인은 만기를 석 달 넘게 앞둔 2026년 4월 20일, 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 피고들을 대표해 연락해 오던 임대인에게 문자메시지로 알렸습니다. 임대인은 메시지를 읽었지만 아무 답을 하지 않았습니다. 뜻을 분명히 하려고 보낸 내용증명은 두 차례 모두 도달하지 않았고, 보증금을 만기에 맞춰 돌려 달라는 문자에도 피고들은 반환 계획은커녕 연락 자체를 피했습니다.
만기가 다가오는데 보증금을 언제 돌려받을 수 있는지 전혀 알 수 없는 불안한 상황에서, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1갱신거절 통지로 계약이 만기에 끝나는가
피고들이 아무 답을 하지 않았기 때문에, 의뢰인이 보낸 갱신거절 통지만으로 계약이 만기에 종료된다는 점을 먼저 정리해야 했습니다. 내용증명이 도달하지 않은 상황에서 어떤 통지를 근거로 삼을지가 문제였습니다.
2만기 전에 소송을 미리 제기할 수 있는가
피고들의 태도로 보아 만기가 지나도 보증금을 돌려줄 가능성은 낮았습니다. 만기를 기다렸다가 소송을 시작하면 그만큼 회수가 늦어지므로, 아직 이행기가 오지 않은 보증금을 미리 청구할 필요가 있다는 점을 인정받아야 했습니다.
3집을 넘겨준 뒤 지연이자를 어떻게 받을 것인가
보증금 반환과 집을 넘겨주는 것은 동시이행 관계에 있어, 의뢰인이 집에 사는 동안에는 지연이자가 붙지 않습니다. 소송 도중 이사를 마친 뒤 청구를 그에 맞게 바꾸는 것이 과제였습니다.
03김앤파트너스의 조력
1문자메시지로 갱신거절 통지의 도달을 입증했습니다
임대인이 2026년 4월 20일자 갱신거절 문자메시지를 확인한 내역을 제출해, 만기 2개월 전까지 통지가 이루어졌다는 점을 객관적으로 보였습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 계약은 2026년 7월 26일 기간만료로 종료된다는 점을 정리했습니다.
2만기 전인 7월 13일에 소송을 시작했습니다
이행기가 오더라도 채무자의 태도에 비추어 이행을 기대할 수 없으면 미리 청구할 필요가 있다는 대법원 판례를 근거로, 만기를 2주가량 앞두고 소장을 제출했습니다. 소장이 송달되고 기일이 잡히는 기간을 고려하면 변론이 끝날 때는 이미 계약이 종료되어 있다는 점도 함께 밝혔습니다.
3이사를 마친 뒤 청구를 바꿔 지연이자까지 청구했습니다
의뢰인이 2026년 8월 25일 집을 넘겨주자 청구원인을 변경해, 동시이행 조건 없이 보증금과 그다음 날부터의 지연손해금을 함께 청구했습니다.
