01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 5월 27일 경기도 평택시 진위면 가곡리에 있는 5층 다가구주택의 5층 한 세대에 관하여 피고(임대인)와 보증금 1억 5,000만 원, 기간 2024년 6월 14일부터 2026년 6월 14일까지 2년으로 임대차계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 750만 원을 보냈고 2024년 6월 18일까지 잔금을 모두 치러 보증금 전액을 지급했으며, 확정일자를 받고 전입신고도 마쳐 그 집에서 지내 왔습니다.
그런데 계약기간이 아직 석 달 가까이 남아 있던 2026년 3월 26일, 이 집에 대해 법원의 부동산 강제경매 개시결정이 내려졌습니다. 의뢰인은 4월경 법원으로부터 경매가 시작되었다는 통지를 받고서야 사정을 알게 되었습니다. 살고 있는 집이 경매로 팔려 나갈 상황에서 보증금 1억 5,000만 원을 어떻게 지켜야 할지, 계약기간이 남아 있는데 계약을 끝낼 수는 있는지 막막한 상태로 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1계약기간이 끝나기 전에 임차인이 스스로 계약을 끝낼 수 있는가
보증금 반환을 청구하려면 먼저 임대차계약이 종료되어 있어야 합니다. 경매 개시 당시 계약은 아직 존속 중이었으므로, 기간 만료 전에 임차인이 계약을 종료시킬 수 있는 근거가 필요했습니다.
2계약이 언제 종료되었다고 볼 것인가
임차인이 해지 의사를 밝혔다면 그 의사가 임대인에게 언제 전달되었는지에 따라 종료 시점이 정해집니다. 경매 절차에서 한 행위를 해지 통지로 볼 수 있는지가 함께 문제 되었습니다.
3보증금 반환을 어떤 조건으로 명하게 할 것인가
임차인은 아직 그 집에 살고 있었으므로, 보증금 반환과 집을 비워 주는 의무의 관계를 판결 주문에 어떻게 담을지 정리해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1경매 법원에 권리신고와 배당요구를 먼저 마쳤습니다
경매 개시 통지를 받은 직후인 2026년 4월 21일, 경매 법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했습니다. 보증금을 배당받을 자리를 확보하는 동시에, 이후 계약 해지의 근거로 삼기 위한 조치였습니다.
2경매 시 임차인의 해지권을 법리로 제시했습니다
임차주택이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우 임차인은 임대차의 승계를 원하지 않는다면 계약을 해지해 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있으며, 이 해지는 통고 즉시 효력이 생긴다는 대법원 판례를 근거로 들었습니다.
3배당요구 자체가 해지 의사표시라는 점을 짚었습니다
대항력을 갖춘 임차인이 기간 만료 전에 경매 법원에 배당요구를 하는 것은 더 이상 임대차의 존속을 원하지 않는다는 뜻을 밝힌 것이어서 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매 법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하면 그때 해지 통지가 도달해 계약이 종료된다는 것이 대법원의 입장입니다. 이에 따라 이 사건 계약은 배당요구 사실이 피고에게 통지된 시점에 종료되었다고 주장했습니다.
4소장 송달로 해지 의사를 한 번 더 전달했습니다
만일의 경우에 대비해 소장 부본 송달로도 피고에게 해지 의사를 다시 통지했습니다. 경매 법원의 통지 여부와 관계없이 소송 진행 중에 계약 종료 요건이 확실히 갖추어지도록 한 것입니다.
5목적물을 도면으로 특정하고 인도와 보증금 반환을 맞물려 청구했습니다
의뢰인이 사용한 공간은 건물 5층 가운데 일부였으므로, 건축물현황도에 각 꼭짓점을 순차로 연결한 부분을 표시해 목적물을 특정했습니다. 그리고 집을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 형태로 청구해, 판결 뒤 집행 단계에서 다툼이 남지 않도록 했습니다.
