01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 3월 2일 경기도 평택시 안중읍 안중리에 있는 주택 한 호실에 관하여 피고(임대인)와 보증금 6,500만 원, 기간 2024년 3월 7일부터 2026년 3월 7일까지(24개월)로 임대차계약을 체결했습니다. 입주일인 2024년 3월 7일까지 보증금 전액을 지급했고, 같은 날 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다.
만기를 앞두고 양측 모두 갱신거절 통지를 하지 않아 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 의뢰인은 2026년 1월 15일 가족을 통해 피고에게 전화로 계약을 끝내고 이사할 계획이니 보증금을 준비해 달라고 알렸고, 피고도 알겠다고 답했습니다.
그러나 피고는 그 뒤로 여러 차례 문자메시지로 반환을 요청해도 아무 답을 하지 않았습니다. 의뢰인은 예정대로 2026년 4월 14일 이사를 마치고 피고에게 퇴거 사실과 현관 비밀번호를 알려 집을 넘겨주었지만, 보증금은 돌려받지 못했습니다. 집은 비워 주었는데 보증금도, 반환 계획도 듣지 못하는 불안한 상황에서 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적으로 갱신된 계약이 언제 끝나는가
계약이 이미 묵시적으로 갱신된 상태였기 때문에, 보증금 반환 의무가 생기려면 먼저 계약이 적법하게 종료되었다는 점을 밝혀야 했습니다. 갱신된 기간이 시작되기 전에 한 해지 통지도 효력이 있는지가 문제였습니다.
2전화로 한 해지 의사 표시를 증명할 수 있는가
해지 의사는 서면이 아니라 전화로 전달되었습니다. 통지가 실제로 피고에게 도달했다는 점을 어떻게 입증할지가 두 번째 과제였습니다.
3지연손해금은 언제부터 붙는가
보증금 반환과 집을 넘겨주는 것은 동시이행 관계에 있습니다. 의뢰인이 인도를 마친 시점과 계약 종료 시점을 정확히 맞추어야 지연손해금의 기산일을 주장할 수 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1해지 통지의 효력을 법리로 정리했습니다
주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신의 효력이 생긴 뒤라면 그 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전에 도달했더라도 마찬가지라는 대법원 판례를 제시해, 계약이 2026년 4월 15일 종료되었다는 점을 정리했습니다.
2통화 녹취록으로 통지 도달을 입증했습니다
피고가 전화로 해지 의사를 듣고 알겠다고 답한 통화를 녹취록으로 제출해, 해지 통지가 피고에게 도달한 날짜를 객관적으로 확인할 수 있게 했습니다.
3인도 완료 사실을 증거로 갖추었습니다
의뢰인이 퇴거 사실과 현관 비밀번호를 문자메시지로 알린 내역을 제출해, 계약 종료 전날 이미 집을 넘겨주었다는 점을 입증했습니다. 이로써 동시이행 항변이 문제 되지 않도록 하고 지연손해금을 계약 종료 다음 날부터 청구했습니다.
4계약서와 영수증으로 기본 사실관계를 굳혔습니다
임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 영수증으로 계약 내용과 보증금 지급, 피고가 소유자이자 임대인이라는 점을 빠짐없이 정리했습니다.
