사건 개요
의뢰인은 임대차계약을 해지하고 보증금을 돌려받으려다가 부동산 등기부상 소유권이 신탁회사로 이전된 사실을 확인했습니다. 의뢰인은 신탁회사에 임대차계약 해지 의사표시를 한 내용증명을 발송하였으나, 신탁회사가 자신들이 아닌 원소유자(위탁자)가 보증금을 반환해야 한다고 주장하였습니다.
사건의 쟁점
일반적으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다. 그리고 묵시적 갱신이 된 상태의 임대차계약은 임차인의 해지 의사표시가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
그러나 의뢰인이 상대했던 신탁회사는 신탁계약에 이미 정해져 있는 바에 따라 신탁계약이 해소되어 원소유자에게 다시 소유권이전이 될 것이 이미 예정되어 있고, 따라서 자신들에게 임대차계약 해지를 통지했던 것은 유효하지 않아 임대차계약이 해지되지 않았다고 주장하였습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 합법적인 절차 검토
저희는 보증금반환 소송에 있어서 특별히 따로 적용되는 법률이나 증명되는 사실이 없는 한 피고는 항상 부동산 등기부상 소유권자로 통일되었던 사실을 확인했습니다.
설령 소유권이 이전될 것이 예정되어 있는 경우라 할지라도 그 예정에 따라 미래의 소유권자를 상대로 소송을 할 수는 없고, 소송 중 피고를 바꿀 수 있는 법률이 이러한 경우에 적용될 수 있음을 검토하여 당시 시점의 소송은 오직 신탁회사를 상대로만 제기할 수 있다는 사실을 확인했습니다.
2) 사실 관계의 정리
이 사안에서 중요한 것은 의뢰인이 계약을 체결한 날짜나 신탁회사가 신탁등기를 경료한 날짜 등 사건의 전후 순서였습니다. 저희는 취합 가능한 자료를 정리한 결과 의뢰인은 신탁계약에 대하여 대항력이 있어 소송 진행에 문제가 없다고 판단했습니다.
