명의신탁 해지 방법, 유형별 소유권 회복 절차와 상속 대응

내 돈으로 산 부동산인데 등기는 다른 사람 이름으로 되어 있습니다. 사정이 있어 그렇게 해 두었고 그때는 아무 문제가 없었습니다. 일이 생기는 것은 대개 시간이 지난 뒤입니다. 명의자가 이제 와서 자기 것이라 하거나, 명의자가 사망해 상속인이 부동산 전부를 자기 앞으로 옮겨 버립니다.

이 상태를 푸는 절차를 명의신탁 해지라고 부릅니다. 그런데 해지한다는 말 한마디로 등기가 돌아오지는 않습니다. 누구를 상대로 무엇을 청구하는지가 사안마다 다르고, 어떤 경우에는 부동산 자체를 되찾지 못한 채 돈만 돌려받고 끝나기도 합니다.

이런 상담에서 저희가 가장 먼저 여쭙는 것은 소송을 언제 낼지가 아닙니다. 매매계약서에 누구 이름이 적혀 있었는지입니다. 그 한 줄로 양자간인지, 3자간 등기명의신탁인지, 계약명의신탁인지가 정해지고 되찾을 수 있는 것도 함께 정해지기 때문입니다.

명의신탁이 왜 무효인지부터 시작해 유형별 해지 절차, 명의자가 사망한 경우의 대응, 종중 재산에 적용되는 예외까지 순서대로 적어 두겠습니다. 저희가 맡았던 김해 묵방리 사건을 중간에 예로 들겠습니다.

등기부상 소유자와 실제 소유자가 다른 상태입니다.

1)약정도 등기도 무효입니다

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 줄여서 부동산실명법이라고 합니다. 이 법 제4조는 명의신탁 약정을 무효로 하고, 그 약정에 따라 이루어진 등기도 무효로 합니다. 등기가 없던 것이 된다는 뜻입니다. 그래서 되찾는 방법도 등기를 지우는 쪽으로 갑니다.

2)명의신탁자는 어떤 처벌을 받나요

이름을 빌린 쪽, 즉 실제 소유자입니다. 부동산실명법 제5조에 따라 부동산 가액을 기준으로 과징금이 부과되고, 제7조 제1항의 형사처벌 대상이 됩니다. 과징금을 내고도 등기를 실명으로 돌리지 않으면 이행강제금이 다시 붙습니다.

3)명의 수탁자는 어떤 처벌을 받나요

이름을 빌려준 쪽도 처벌 대상입니다. 제7조 제2항이 수탁자에 대한 처벌을 따로 정하고 있습니다. 부탁을 들어준 것뿐이라고 생각하시는 분이 많은데 그렇지 않습니다. 다만 신탁자보다 법정형이 가볍습니다.

4)공소시효는 언제부터 세나요

형사 공소시효는 법정형에 따라 정해지고, 기산점은 등기를 마친 때입니다. 오래된 명의신탁이라면 형사 책임은 이미 지나갔는데 과징금과 민사상 말소 문제는 그대로 남아 있는 경우가 많습니다. 세 가지를 따로 따져 보셔야 합니다.

5)신탁과 명의신탁은 다른 것입니다

상담에서 자주 섞이는 부분입니다. 신탁법상 신탁은 수탁자에게 소유권을 넘기고 신탁원부에 내용을 적어 공시하는 정식 제도이고 등기부에 신탁이라고 찍힙니다. 명의신탁은 그런 공시 없이 이름만 빌리는 것이고 법이 무효로 합니다. 전세 계약에서 문제되는 신탁등기는 앞쪽이고, 이 글에서 다루는 것은 뒤쪽입니다.

먼저 매매계약서를 펴 보셔야 합니다.

1)양자간은 소유권으로 바로 청구합니다

원래 내 소유이던 부동산을 다른 사람 이름으로 옮겨 둔 경우입니다. 등기가 무효이므로 소유권은 여전히 나에게 있습니다. 그래서 소유권에 근거해 명의자를 상대로 등기 말소를 청구합니다.

세 유형 중 법리는 가장 단순합니다. 재판에서 실제로 다투어지는 것은 명의신탁이 있었다는 사실 자체입니다. 아래 자료가 그 사실을 증명합니다.

부동산을 사면서 매매계약은 내 이름으로 맺었는데 등기만 다른 사람 앞으로 넘긴 경우입니다. 중간생략등기형이라고도 합니다.

김해 묵방리 사건이 이 유형이었습니다.

1)매매계약 자체는 살아 있습니다

여기서는 매도인과 나 사이의 매매계약이 유효합니다. 무효인 것은 매도인에게서 명의자 앞으로 넘어간 등기뿐입니다. 그래서 곧바로 내 앞으로 등기를 넘기라고 할 수 없습니다. 나와 명의자 사이에는 등기를 옮길 근거가 없기 때문입니다.

2)그래서 순서를 이렇게 밟습니다

명의자가 사망하면 상속인이 등기부만 보고 상속등기를 마칩니다. 등기부에 그 사람 이름이 있으니 형식상으로는 넘어갑니다.

무효인 등기를 그대로 물려받은 것이라 상속인 명의 등기도 함께 말소 대상입니다. 다만 상대가 늘어난 만큼 상속인 전원을 상대로 진행해야 하고, 그 사이 누가 팔아버리면 일이 복잡해집니다. 명의자의 건강이나 나이가 걸리는 사안이면 서두르셔야 합니다.

상속인이 늘면 상대해야 할 사람도 늘어납니다.

1)김해 묵방리 사건이 그랬습니다

의뢰인은 자기 자금으로 토지를 순차로 사들이고 그 위에 집을 지어 직접 살면서 관리해 왔습니다. 개인적인 사정으로 자기 이름으로 등기할 수 없어 처음에는 형의 이름으로, 이후에는 다른 사람의 이름으로 등기를 옮겨 두었습니다.

명의자가 사망하자 상속인이 부동산 전부에 대해 자기 앞으로 상속등기를 마쳤습니다. 사정을 잘 알면서도 등기 서류를 가져갔고, 한 필지의 매각대금을 두고는 의뢰인을 횡령으로 고소하기까지 했습니다.

2)토지와 건물의 청구를 나눴습니다

토지에 관해서는 매도인을 대위해 명의자 명의의 등기와 그 위에 얹힌 상속인 명의의 등기를 함께 말소하도록 청구했습니다. 의뢰인이 자기 비용과 노력으로 지은 건물에 관해서는 원시취득을 근거로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했습니다.

입증에 쓴 것은 매도인들의 사실확인서, 건설자재 영수증과 거래명세표, 현장 작업자들의 사실확인서와 급여 이체내역, 그리고 등기비용을 의뢰인이 직접 냈다는 이체내역이었습니다.

명의자가 자기 이름으로 매매계약을 맺고 등기까지 받은 경우입니다. 돈은 내가 냈지만 계약서 어디에도 내 이름이 없습니다.

이 유형만 부동산을 못 되찾을 수 있습니다.

1)기준은 매도인의 인식입니다

부동산실명법 제4조 제2항 단서가 이 내용입니다. 매도인이 명의신탁이라는 사정을 몰랐다면 명의자가 확정적으로 소유권을 갖습니다. 이때 청구할 수 있는 것은 부동산이 아니라 명의자에게 낸 매수자금 상당액입니다.

차이가 큽니다. 3억 원을 주고 산 땅이 지금 6억 원이 되었다면, 매도인이 몰랐던 사안에서는 3억 원만 돌아옵니다. 오른 3억 원은 명의자 몫으로 남습니다.

2)그래서 계약 당시 정황을 되짚습니다

매도인이 사정을 알고 있었는지를 보여주는 자료를 먼저 찾습니다. 매도인과 내가 직접 주고받은 연락, 계약 현장에 내가 있었다는 정황, 중개사가 사정을 알고 설명한 기록 같은 것들입니다.

여기는 예외가 적용됩니다.

부동산실명법 제8조는 종중, 배우자, 종교단체 세 경우에 특례를 둡니다. 종중이 종중 재산을 종원이나 다른 사람 이름으로 등기한 경우가 여기 해당합니다.

이 경우에는 조세를 포탈하거나 강제집행을 면하거나 법령상 제한을 피하려는 목적이 아니라면 명의신탁을 무효로 하는 조항이 적용되지 않습니다. 약정도 등기도 유효하고 과징금과 처벌도 없습니다. 유효하다는 전제에서 명의신탁을 해지하고 소유권을 넘겨받는 방향으로 갑니다.

1)종친회와 종중은 같은 것인가요

종중은 공동선조의 후손으로 자연히 이루어지는 집단이고, 종친회는 그 종중이 활동하려고 만든 조직의 이름인 경우가 많습니다. 등기와 소송에서 따지는 것은 이름이 아니라 그 단체가 종중으로서 실체를 갖췄는지입니다. 규약, 총회 기록, 재산 관리 내역이 그 실체를 보여줍니다.

2)명의신탁을 해지하면 세금은 어떻게 되나요

해지를 원인으로 등기를 넘겨받을 때 취득세가 어떻게 매겨지는지, 증여로 보아 증여세가 나오는지는 사안마다 다릅니다. 특히 특례가 적용되지 않는 명의신탁은 증여로 추정되는 규정이 따로 있어, 되찾는 것과 세금이 같이 움직입니다. 소송 전에 세무 검토를 함께 받으시는 편이 낫습니다.

3)소유권이전등기청구권의 소멸시효는 얼마나 되나요

양자간 명의신탁처럼 소유권에 근거해 말소를 구하는 청구는 시효로 사라지지 않습니다. 반면 계약명의신탁에서 부당이득 반환을 구하는 청구는 시효가 문제 됩니다. 종중 사안처럼 특례로 명의신탁이 유효한 경우에는 해지를 언제 했는지가 기산점이 됩니다.

20년도 더 된 일인데 지금 와서 통장을 뗄 수 있을까요.

상담에서 자주 나오는 질문입니다

은행마다 다르지만 남아 있는 경우가 있습니다. 김해 사건에서도 이체내역이 결정적이었습니다. 먼저 거래 은행에 조회를 넣어 보시면 됩니다. 남아 있지 않다면 다른 자료로 채웁니다.

Q이름만 빌려줬는데 세금이 나왔습니다. 저도 책임이 있나요?⌄

명의를 빌려준 쪽도 부동산실명법상 제재 대상이 될 수 있습니다. 다만 사정에 따라 판단이 달라지므로 언제 어떤 경위로 이름을 빌려주셨는지부터 정리하셔야 합니다.

Q명의자가 이미 팔아버렸다면 되찾을 수 있나요?⌄

산 사람이 사정을 알았는지, 유형이 무엇이었는지에 따라 달라집니다. 부동산을 되찾지 못하면 명의자를 상대로 손해배상이나 부당이득 반환을 구하는 방향이 됩니다. 형사 책임은 유형별로 판단이 달라 최신 판례를 따로 확인해야 합니다.

Q상속인이 여러 명인데 전부 상대로 해야 하나요?⌄

상속등기가 공동으로 되어 있다면 원칙적으로 상속인 전원이 상대가 됩니다. 일부만 상대로 하면 등기를 온전히 되돌리지 못합니다. 상속관계를 먼저 확인한 뒤 피고를 정합니다.

Q상담에 무엇을 가져가면 되나요?⌄

매매계약서, 등기사항전부증명서, 매수대금이 나간 계좌 거래내역 이 셋이면 첫 상담에서 방향은 잡힙니다. 취득세와 재산세 납부 내역, 등기권리증이 있으면 더 좋습니다.

명의신탁 사건에서 법리는 비교적 정리되어 있습니다. 승패를 정하는 것은 그 부동산을 누구 돈으로 마련했는지 보여줄 수 있느냐입니다. 김해 묵방리 사건도 그랬습니다.

시간이 오래 지난 사안일수록 그 자료를 모으기 어려워집니다. 명의자와 아직 다툼이 시작되지 않았더라도 자료를 정리해 두시면 나중에 쓸 수 있는 선택지가 달라집니다.