신탁등기된 집, 전세보증금은 누가 돌려주나요?

이 글의 핵심

• 전입 다음 날 0시가 신탁등기 접수일보다 앞서면 신탁회사가 반환 상대방입니다.
• 신탁회사는 판결 없이 지급하지 않는 경우가 많아 서면 요구 뒤 소송으로 이어집니다.
• 신탁등기가 앞서면 신탁원부의 임대차 동의 여부부터 확인합니다.

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계약서 임대인란에는 개인 이름이 있는데, 등기부 소유자가 신탁회사로 적혀 있을 때가 있습니다.

임대인은 신탁회사에 물어보라 하고, 신탁회사는 계약 당사자가 아니라고 답하기도 합니다.

이때 대응을 정하는 것은 날짜입니다. 전입 시점과 신탁등기 접수일의 선후를 먼저 봅니다.

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01 날짜 선후부터 확인하세요

확인 순서

등기사항전부증명서 갑구에서 등기원인이 신탁인 항목의 접수일을 찾습니다.

주민등록등본이나 전입세대확인서로 내 전입일을 확인합니다.

대항력은 전입신고 당일이 아니라 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

같은 날 신탁등기가 접수됐다면 신탁등기가 앞선 것으로 봅니다.

확인 결과	대응
전입 다음 날 0시가 앞섬	신탁회사를 상대로 반환 청구 준비
신탁등기 접수일이 앞섬	신탁원부의 임대차 동의 조항부터 확인
수탁자 동의 없이 위탁자와 계약	계약 상대방과 중개 과정 책임 검토

신탁등기가 앞선 경우

수탁자 동의 없이 위탁자와 맺은 임대차는 신탁회사에 대항하기 어렵습니다.

이때는 계약 상대방이나 중개 과정의 책임을 묻는 방향을 검토합니다.

요건을 갖추면 신탁사기피해자로 결정받아 공공주택사업자에 매입을 요청할 수 있습니다.

근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제4호 다목과 제25조의3입니다.

2026년 11월 13일부터는 보증금 3분의 1 범위에서 미리 받는 선지급도 신청할 수 있습니다(이 특별법 제25조의10).

알아 둘 용어

• 위탁자: 부동산을 맡긴 원래 소유자입니다.
• 수탁자: 소유권을 넘겨받아 관리하는 신탁회사입니다.
• 신탁원부: 신탁계약 내용을 등기소에 둔 문서로, 임대차 특약이 여기 적힙니다.

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02 신탁회사가 판결문을 요구하는 이유

자금 집행에 근거가 필요합니다

신탁회사는 남의 재산을 맡아 관리하므로 돈을 내줄 때 명확한 근거를 남기려 합니다.

그래서 대항력이 있어도 판결문을 받아 오면 집행하겠다는 회신이 많습니다.

소송이 부담스럽지만, 상대가 자력을 갖춘 법인이라는 점은 개인 임대인 사건과 다릅니다.

승소 뒤에도 절차가 남습니다

판결이 확정되면 판결문과 확정증명원을 첨부해 지급을 요청합니다.

그래도 응하지 않으면 강제집행으로 진행합니다.

신탁재산 상황에 따라 청구액 일부만 인정되는 경우도 있습니다.

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03 내용증명 이후의 진행 절차

갱신거절 통지와 내용증명

임차인은 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

신탁회사와 원래 임대인 모두에게 내용증명을 보냅니다.

계약 종료일, 반환 금액, 입금 계좌를 구체적으로 적어 요구합니다.

소송 때 준비할 서류

• 임대차계약서와 보증금 송금 내역
• 주민등록등본 또는 전입세대확인서
• 확정일자 확인 자료
• 등기사항전부증명서와 등기소에서 발급받은 신탁원부

이사해야 한다면 임차권등기명령 먼저

등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

근거는 주택임대차보호법 제3조의3 제5항입니다. 먼저 짐을 빼면 지위를 잃을 수 있습니다.

소송비용액확정 신청

판결에 소송비용을 상대방이 부담한다고 적혀도 금액은 따로 확정받아야 합니다.

근거는 민사소송법 제110조입니다. 인정 금액은 정해진 산정 기준 범위 안입니다.

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04 신탁원부 특약을 이유로 거절할 때

신탁회사가 내세우는 근거

신탁회사는 신탁계약에 보증금 반환은 위탁자가 부담한다고 적혀 있다고 답하곤 합니다.

내부 약정은 임차인에게 주장할 수 없습니다

임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

법원은 소유권이 신탁회사로 넘어간 경우에도 이 승계 원칙을 적용해 왔습니다.

신탁원부 특약은 위탁자와 수탁자 사이의 내부 약정이라 대항력 있는 임차인에게 주장할 수 없습니다.

이 논리가 통하는 전제

이 판단은 대항력이 신탁등기보다 앞설 때만 적용됩니다. 순서가 반대면 기대하기 어렵습니다.

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05 소유자가 신탁회사로 적힌 등기부의 구조

담보신탁의 구조

원래 소유자가 대출을 받으려고 소유권을 신탁회사에 넘겨 두는 것이 담보신탁입니다.

형식상 소유권만 넘어가고 실제 관리와 임대는 위탁자가 계속하는 경우가 많습니다.

그래서 임차인이 소유자 변경을 알아채기 어렵습니다.

계약 전과 거주 중 확인할 것

계약 전에는 등기부와 신탁원부를 함께 보고, 신탁이 있으면 수탁자 동의서를 받아 둡니다.

이미 살고 있다면 지금 등기부를 열람해 신탁등기 접수일부터 확인하세요.

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06 자주 묻는 질문

Q. 신탁회사가 임대인에게 받으라고 합니다. 맞는 말인가요?

대항력이 신탁등기보다 앞선다면 신탁회사도 반환 의무를 집니다.

다만 내부 절차상 판결문 없이는 지급하지 않는 경우가 많아 소송으로 이어지곤 합니다.

Q. 신탁등기가 전입신고보다 먼저입니다. 방법이 없나요?

신탁원부의 수탁자 동의 조항과 계약 당시 동의를 받았는지가 관건입니다.

동의가 없으면 계약 상대방과 중개 과정의 책임을 다투는 방향을 검토합니다.

Q. 승소하고도 못 받는 경우가 있나요?

신탁회사는 지급 능력을 갖춘 경우가 많아 개인 임대인보다 회수 가능성이 높은 편입니다.

다만 신탁재산 처분 상황이나 선순위 권리에 따라 금액이 줄거나 시간이 걸릴 수 있습니다.

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등기부의 신탁원부 내용을 보내 주시면 반환 책임자를 먼저 확인해 드립니다.

구체적인 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 상담 1577-2914