신탁부동산 전세보증금 반환, 서명한 적 없는 확인서의 입증책임은?

집주인이 바뀐 줄도 모르고 지내다가 뒤늦게 보증금을 돌려 달라고 하면, 새 소유자인 신탁회사가 서류 한 장을 꺼내 오는 경우가 있습니다. 은행이나 신탁회사가 조사를 나왔을 때 받아 갔다는 임대차확인서인데, 실제 계약보다 적은 보증금이 적혀 있고 그 아래 세입자 이름으로 서명까지 되어 있어서 처음 보시는 분들은 대부분 크게 당황하십니다.

저희가 신탁부동산 전세보증금 반환 사건을 맡다 보면 요즘 이런 다툼이 부쩍 늘었다는 것을 느끼게 됩니다. 전입신고가 신탁등기보다 앞서 있으면 신탁회사가 임대인의 지위를 이어받는다는 점은 법원에서 대체로 정리가 되었기 때문에, 신탁회사도 보증금을 줄지 말지보다는 얼마를 줄지를 서류로 다투는 쪽으로 방향을 바꾸고 있는 것입니다.

그렇다고 서명이 들어간 서류가 나왔다는 이유만으로 그 서명이 진짜로 인정되는 것은 아니고, 세입자가 서명을 부인하면 진짜라는 점을 증명할 책임은 그 서류를 낸 신탁회사가 지게 됩니다.

1)대출이나 신탁을 앞두고 받아 가는 서류입니다

집주인이 건물을 담보로 돈을 빌리거나 담보신탁을 맺을 때 은행이나 신탁회사가 가장 먼저 챙기는 것이 그 건물에 세입자가 몇이고 보증금이 얼마인지인데, 세입자 보증금은 나중에 먼저 돌려줘야 하는 돈이어서 그만큼 담보가치가 줄어들기 때문입니다.

그래서 조사 담당자가 직접 건물을 찾아와 세입자를 만나고 보증금과 월세가 적힌 서류에 서명을 받아 가는데, 이 서류를 흔히 임대차확인서라고 부르고 곳에 따라 임대차 현장조사 확인서나 임대차 현황 확인서라는 이름을 쓰기도 합니다.

2)무상임대차확인서도 같은 계열입니다

보증금 없이 무상으로 살고 있다고 확인해 주는 무상임대차확인서도 같은 계열의 서류입니다. 원래는 가족 명의 집에 사는 분들이 주로 쓰는 서류인데 전세 세입자에게까지 받아 가는 일이 있어 문제가 되고, 적힌 보증금이 0원이냐 실제보다 적은 금액이냐의 차이만 있을 뿐 구조는 똑같습니다.

문제가 되는 것은 이 서류가 세입자가 모르는 사이에 집주인 쪽 사정으로 만들어질 때입니다. 조사 당일 관리인이 “은행에서 사람이 나오니 확인만 해 달라”고 부탁하거나 조사원이 이름과 호수만 묻고 표에 서명을 받아 가는 식인데, 그렇게 받아 간 서명이 나중에 보증금이 적힌 확인서에 붙어 소송에 등장하는 일이 저희가 맡은 사건에서도 있었습니다.

신탁회사가 확인서를 들고 나오면 주장은 대개 두 단계로 이어지는데, 먼저 신의칙을 내세우고 그게 받아들여지지 않으면 손해배상과 상계로 넘어갑니다.

1)금반언은 서명이 진짜라는 전제에서만 작동합니다

금반언은 스스로 한 말과 모순되는 주장을 할 수 없다는 원칙인데, 대법원도 세입자가 은행 조사 때 임대차 사실을 부인하는 무상임대차확인서를 써 주었고 그 서류가 경매절차에 들어가 매수인이 내용을 믿고 가격을 정했다면 세입자가 뒤늦게 대항력을 내세우는 것은 신의칙에 어긋난다고 본 적이 있습니다.

다만 이 논리가 성립하려면 세입자가 그 서류를 스스로 작성했고 상대가 그 내용을 믿고 거래했다는 점이 모두 증명되어야 하므로, 세입자가 서명 자체를 부인하는 사건에서는 출발점부터 다툼이 생깁니다. 상계 주장도 마찬가지여서, 세입자가 허위 서류를 만들었다는 불법행위가 인정되어야 손해배상 채권이 생기는 만큼 서명이 진짜인지부터 정리되어야 합니다.

2)부탁받아 서명했다면 사정이 다릅니다

1)서류를 낸 쪽이 진정성립을 증명합니다

민사소송법 제357조는 사문서가 진정한 것임을 증명하도록 정하고 있어서, 세입자가 “그 서명은 내 것이 아니다”라고 다투는 순간 그 서류가 세입자에 의해 작성되었다는 점(진정성립)을 증명할 책임은 서류를 증거로 낸 신탁회사에 있게 됩니다. 세입자가 위조를 증명해야 하는 구조가 아니라는 점만 알고 계셔도 대응이 훨씬 수월해집니다.

2)허점은 서류 안에서 먼저 찾습니다

그렇다고 상대가 증명하기만 기다릴 일은 아니어서, 저희는 상대가 낸 서류부터 원본 계약서와 한 줄씩 대조해 봅니다.

저희가 맡은 사건에서 가장 힘이 된 것은 한 자리 틀리게 적힌 휴대전화 번호였는데, 자기 번호가 틀린 서류에 본인이 그대로 서명했다고 보기는 어렵고 작성자가 옮겨 적다가 틀렸다고 보는 편이 훨씬 자연스럽기 때문입니다.

3)필적감정까지 가는 경우

신탁회사가 진정성립을 증명하려고 필적감정을 신청하면, 법원이 감정인을 지정해 확인서 원본의 서명과 세입자가 계약서에 한 서명을 나란히 놓고 비교하게 됩니다.

대조할 필적이 마땅치 않을 때는 법원이 세입자에게 직접 이름을 써 보라고 명할 수 있는데(민사소송법 제361조), 정당한 이유 없이 따르지 않거나 필체를 바꿔 쓰면 상대 주장이 진실한 것으로 인정될 수 있으니 이 단계에서는 평소대로 쓰시면 됩니다.

감정비용은 신청한 쪽이 먼저 내고 원본을 은행이나 조사기관에서 받아 와야 해서 절차가 몇 달씩 걸리기도 하는데, 그 사이에도 세입자 쪽에서 할 일은 남아 있습니다. 계약이 끝났다면 집을 넘기고 청구를 지연손해금까지 넓혀 두는 것이 대표적입니다.

같은 건물에서 같은 신탁회사를 상대로 저희가 맡은 사건이 두 건 있었는데, 둘 다 보증금이 적게 적힌 확인서가 나왔고 끝난 방식만 달랐습니다.

1)판결로 끝난 사건

첫 번째 사건에서 법원은 확인서에 적힌 번호가 세입자의 실제 번호와 다르다는 점을 들어 세입자가 작성한 문서로 보기 어렵다고 판단했습니다. 신탁회사가 변론기일에 나오지 않은 채 답변서에 서류만 붙여 둔 점까지 겹치면서 확인서는 증거로서 힘을 갖지 못했고, 보증금 1억 2,000만 원 전액에 가집행까지 인정되었습니다.

2)필적감정을 앞두고 합의한 사건

두 번째 사건에서는 소장에서부터 대법원 판례를 들어, 신탁회사가 임대인의 지위와 함께 보증금 반환채무를 그대로 인수했다는 점을 먼저 못 박아 두었습니다.

신탁회사는 대형 법무법인을 선임해 필적감정을 신청했고 법원이 감정인까지 지정했지만, 그 사이 의뢰인께서는 집을 비우고 인도를 마치셨고 저희는 청구를 보증금과 연 12% 지연손해금으로 바꿔 두었습니다. 시간을 끌수록 신탁회사가 갚을 돈이 늘어나는 구조를 만들어 둔 것입니다.

신탁회사는 통화 녹취록까지 내며 의뢰인께서 관리인의 부탁을 받고 현장조사에서 월세라고 확인해 준 사실을 스스로 인정했다고 주장하기도 했는데, 의뢰인에게 불리하게 읽힐 수 있는 서면이었습니다.

그래도 쟁점은 달라지지 않았는데, 조사에 응한 것과 보증금이 적게 적힌 그 확인서에 서명한 것은 별개이고 서명이 의뢰인의 것이라는 증명은 끝까지 신탁회사의 몫이었기 때문입니다.

결국 신탁회사는 감정 절차에 연기신청을 낸 채 합의에 나섰고, 의뢰인께서는 보증금 8,000만 원 전액과 소송비용, 지연이자 1,648,056원까지 돌려받으신 뒤 소를 취하하셨습니다.

보증금 및 소송비용을 전액 돌려받았으니 이만 사건을 종결하는 게 좋을 것 같습니다.

두 번째 사건 의뢰인이 보내온 메일

Q은행에서 온 우편에 처음 보는 확인서가 들어 있었습니다. 어떻게 해야 하나요?⌄

그 서류에 직접 서명한 적이 없다면 우편을 받은 날짜와 함께 서명한 사실이 없다는 내용을 서면으로 보내 두시는 것이 좋고, 우편 봉투와 첨부 서류도 버리지 말고 보관해 두셔야 나중에 소송에서 처음부터 한결같이 부인했다는 증거로 쓸 수 있습니다.

Q조사원에게 이름과 호수만 확인해 줬는데 서명은 했습니다. 불리한가요?⌄

이름과 호수가 적힌 명단에 서명한 것과 보증금이 적힌 확인서에 서명한 것은 전혀 다른 문제이므로, 조사 당시 상황과 들은 말을 최대한 구체적으로 적어 두시고 상대가 낸 서류의 원본과 대조해 보셔야 합니다.

Q신탁회사가 소를 취하해 달라는 서면을 보내왔습니다.⌄

취하 요청을 받아들일 의무는 없고, 보증금을 돌려받기 전에 소를 거두면 처음부터 다시 시작해야 하므로 반환 조건이 서면으로 정리되기 전에는 응하지 않으시는 편이 안전합니다.

신탁부동산 보증금 사건은 한동안 신탁회사가 임대인이냐 아니냐가 쟁점이었는데, 그 문제가 정리되고 나니 이제는 보증금이 얼마냐를 서류로 다투는 사건이 늘고 있습니다.

처음 보는 확인서에 내 이름이 적혀 있으면 당황스러우실 수밖에 없지만, 그 서류를 믿으라고 증명해야 하는 쪽은 상대방입니다. 서류를 처음 본 날짜와 경위부터 기록해 두시고, 혼자 해명하려 하시기보다 대리인을 세워 서류의 허점부터 짚어 보시기 바랍니다.