전세사기·집주인 변경/사망/파산

대항력이 있으면, 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 넘겨받아 그에게 청구합니다. 다만 임차인은 승계를 거부하고 '예전 집주인'에게 청구할 수도 있어요. 어느 쪽이 유리한지 따져 선택하면 됩니다.

선택 기준은 누가 돈이 있느냐입니다.

• 새 집주인이 자력이 있다면 — 승계를 받아들이고 그를 상대로 청구합니다. 통상 이쪽입니다
• 새 집주인이 자력이 없다면 — 승계를 거부하고 전 소유자에게 청구하는 것을 검토합니다. 다만 이의 제기 시기와 요건이 있어 사안별 판단이 필요합니다

확인하실 것은 새 소유자의 등기부입니다. 소유권 이전 직후에 국세 압류나 가압류가 들어와 있다면 위험 신호입니다. 자력 없는 사람에게 명의를 넘긴 구조일 수 있습니다.

실제로 이런 정황이 있으면 전세사기피해자 신청을 함께 검토합니다. 소유자가 바뀌자마자 그 소유자에게 압류가 들어온 사건은 그 자체가 중요한 근거가 됩니다.

주의하실 점은 대항력이 있어야 이 논의가 성립한다는 것입니다. 소유권 이전 전에 전입·점유를 갖추고 있었어야 하고, 지금까지 유지되고 있어야 합니다. 등기부와 초본을 함께 놓고 시점을 확인하십시오.

명의를 넘긴 '바지 집주인' 구조라면 전세사기 가능성이 높습니다. 이런 경우 보증금 반환소송과 함께, 사기죄로 형사고소까지 동시에 가는 게 회수에 유리해요.

판단 근거가 되는 정황들입니다.

• 계약 직후 또는 입주 직후 소유권이 이전됨
• 새 소유자에게 곧바로 국세 압류가 들어옴 — 자력이 없다는 뜻입니다
• 새 소유자가 여러 채를 동시에 인수함
• 보증금이 시세와 같거나 더 높음
• 같은 중개사가 같은 건물 여러 세대를 중개함

다만 형사고소 자체가 돈을 받아오는 수단은 아닙니다. 실무에서 보면 사기로 고소했다고 해서 보증금을 주는 경우는 거의 없습니다. 유죄가 나고 재판까지 가도 회수는 별개로 진행해야 합니다.

그럼에도 형사를 함께 가는 이유는 전세사기피해자 인정 때문입니다. 민사 판결과 형사 고소가 함께 있어야 인정 가능성이 높아지고, 인정을 받으면 개인회생 변제기간 단축이나 주거 지원 같은 실익이 생깁니다.

순서는 민사를 먼저, 형사를 이어서 하는 편이 낫습니다. 판결로 '받을 수 없다'는 사실이 정리된 뒤에 고소하면 내용이 훨씬 단단해집니다.

처음부터 돌려줄 의사도 능력도 없이 명의만 빌린 구조라면, 사기죄가 성립할 수 있어요. 보증금 반환소송과 형사고소를 함께 진행해서 압박과 회수를 동시에 노립니다.

'명의만 빌려줬다'는 말은 민사에서는 통하지 않습니다. 등기부상 소유자이고 계약서상 임대인이라면 반환 의무를 집니다. 실질 운영자가 따로 있다는 사정은 그들 사이의 문제일 뿐입니다.

오히려 이 진술은 구조를 드러내는 단서가 됩니다.

• 실질 운영자가 누구인지 — 공범으로 함께 고소할 수 있습니다
• 같은 구조로 다른 건물·다른 세대도 있는지
• 명의를 빌려준 대가가 있었는지 — 조직적 구조의 증거가 됩니다

대응은 민사와 형사를 동시에 가되 목적을 나눠 잡습니다. 민사는 판결과 집행으로 실제 회수를, 형사는 사실관계 확정과 전세사기피해자 인정을 목표로 합니다.

'고소하면 괘씸해서 더 안 줄까' 걱정하시는 분들이 있는데, 실무에서는 반대로 봅니다. 줄 돈이 있는 사람이라면 고소를 취하받기 위해서라도 고소한 사람에게 먼저 줍니다.

다만 명의를 빌려준 사람에게 재산이 없다면 판결이 있어도 회수는 어렵습니다. 이 경우 이 집 자체에서 얼마를 회수할 수 있는지가 더 중요해집니다.

경매를 늦춰주거나, 내 집을 먼저 살 수 있는 우선매수권, 금융·대출 지원 같은 특별법상 혜택을 받아요. 다만 인정 요건이 있어서, 내 상황이 해당하는지부터 확인하고 신청해야 합니다.

먼저 분명히 해둘 것이 있습니다. 인정을 받는다고 보증금을 대신 받아주는 것은 아닙니다. 국가가 보증금을 물어주는 제도가 아닙니다. 실익은 다른 데 있습니다.

• 개인회생 변제기간 단축 — 미인정 시 3년인 것이 2년으로 줄어드는 경우가 있습니다
• 주거 지원 — LH 매입임대 등에서 낮은 비용으로 거주할 수 있습니다
• 경매 유예·우선매수권
• 금융 지원과 세금 관련 혜택

실무에서 체감하는 가장 큰 실익은 개인회생 기간 단축입니다. 전세대출이 남아 있는 분에게는 이 차이가 큽니다.

인정 가능성을 높이려면 민사 판결과 형사 고소가 함께 있는 편이 낫습니다. 그리고 역설적이지만 회수가 어렵다는 점이 확인될수록 인정 가능성이 올라갑니다.

주요 검토 포인트는 두 가지입니다. 계약 당시 선순위 보증금이나 근저당을 속였는지, 그리고 계약 시점에 이미 변제 능력이 없었는지입니다. 중개대상물 확인·설명서에 적힌 선순위 금액과 실제가 다르면 강력한 근거가 됩니다.

형사 처벌과 보증금 회수는 완전히 별개예요. 민사 소송으로 따로 받아야 하고요. 특히 임대인이나 공범의 재산을 누구보다 빨리 가압류해 두는 게 가장 중요합니다.

구속됐다는 사실이 회수에 직접 도움이 되지는 않습니다. 오히려 형사 결과를 기다리다 민사 시기를 놓치는 것이 가장 흔한 실수입니다. 실제로 형사 판결이 곧 나올 줄 알고 기다렸다가, 그 사이 공매가 끝나 배분에 참여하지 못한 사례가 있습니다.

지금 하실 일은 이렇습니다.

• 민사 소송을 바로 제기합니다 — 형사와 무관하게 진행됩니다
• 임대인 명의 재산이 있으면 가압류로 먼저 묶습니다. 다른 재산에는 순위가 없어 먼저 잡는 사람이 임자입니다
• 경매·공매가 진행 중이면 배당요구·배분요구 종기를 챙깁니다
• 이사 예정이면 임차권등기를 먼저 마칩니다

형사 기록은 나중에 민사에서 증거로 활용할 수 있고, 전세사기피해자 인정에도 도움이 됩니다. 다만 그건 부수적 효과이고, 돈을 받아내는 절차는 따로 돌려야 합니다.

같은 임대인에게 피해를 본 다른 임차인들과 정보를 모으시는 것도 권합니다. 재산 소재를 찾는 데 훨씬 유리합니다.

재산을 빼돌리는 '사해행위'일 수 있어요. 처분금지가처분이나 사해행위취소소송으로 되돌릴 수 있습니다. 단, 시간이 지나면 어려워지니 최대한 빨리 손써야 해요.

사해행위취소는 기간 제한이 있습니다. 채권자가 취소 원인을 안 날부터, 그리고 행위가 있은 날부터 각각 기한이 정해져 있어 늦어지면 아예 다툴 수 없게 됩니다. 발견하신 지금이 가장 빠른 시점입니다.

확인하고 확보하실 것들입니다.

• 등기부등본 — 언제 누구에게 넘어갔는지, 매매인지 증여인지
• 넘긴 상대가 배우자·자녀 등 특수관계인인지 — 그렇다면 훨씬 유리합니다
• 실제 대금이 오갔는지 — 증여이거나 헐값이면 사해행위 인정 가능성이 높습니다
• 넘길 당시 임대인이 이미 채무초과 상태였는지

셀프소송 중이셨다면 지금 절차를 정리하는 것이 급합니다. 명의가 넘어간 상태에서 기존 소송만 계속하면 판결을 받아도 집행할 대상이 없어질 수 있습니다.

동시에 처분금지가처분으로 더 이상의 이전을 막아두는 것을 검토합니다. 새 명의자가 또 다른 사람에게 넘기면 회복이 훨씬 어려워집니다.

다만 대항력이 있으시면 소유자가 바뀌어도 임차권은 유지됩니다. 먼저 내 대항력이 살아 있는지부터 확인하십시오. 그것이 남아 있으면 상황이 그렇게 나쁘지 않습니다.

사문서위조에 사기까지, 형사 고소 대상입니다. 동시에 그 대출이 무효라는 점과 피해 회복을 위한 민사 대응도 같이 진행해야 해요. 절대 혼자 끙끙대지 마세요.

이런 일이 가능한 이유는 임대인이 신분증 사본이나 서류를 가지고 있기 때문입니다. 대출 심사나 서류 정리를 명목으로 받아간 것이 쓰이는 경우가 있습니다.

먼저 하실 일입니다.

• 금융기관에 즉시 알리고 서면으로 이의를 제기합니다 — 구두로만 하면 남지 않습니다
• 형사 고소 — 사문서위조·동행사·사기
• 내가 서명하거나 동의한 적이 없다는 점을 명확히 기록합니다
• 신분증 사본을 준 적이 있다면 어떤 명목이었는지를 정리합니다

가장 중요한 것은 서명 여부입니다. 서류에 내 서명이 있으면 다툼이 훨씬 어려워지고, 없으면 필적 감정 등으로 다툴 여지가 큽니다. 신분증을 준 것만으로는 동의로 보기 어렵다는 점을 분명히 하셔야 합니다.

비슷한 유형으로 임대인이 보증금 액수를 속인 계약서를 만들어 대출을 받는 경우도 있습니다. 이때도 핵심은 같습니다. 내가 서명한 적이 없다는 것을 증거로 지키는 것입니다.

금융기관이 조사에 협조를 요청하면 있는 사실만 진술하십시오. '알았다고만 해달라'는 식의 요청에는 응하지 마십시오.

상속인이 보증금 반환의무를 그대로 물려받아요. 그래서 상속인을 상대로 청구합니다. 누가 상속인인지, 상속관계를 먼저 확인하는 게 출발점이에요.

다만 상속인을 상대로 소송하기 전에 반드시 확인할 것이 있습니다. 상속포기나 한정승인, 상속재산파산이 있으면 소송의 방향이 완전히 달라집니다.

• 단순승인 — 상속인을 상대로 통상의 반환소송을 진행합니다
• 상속포기 — 그 사람을 상대로 소송하면 집니다. 다음 순위 상속인을 찾아야 합니다
• 한정승인 — 상속재산 범위에서만 책임집니다. 기한 내 채권신고를 해야 합니다
• 상속재산파산 — 소송이 아니라 그 절차에서 채권을 신고합니다

마지막 경우가 특히 중요합니다. 모르고 소송하면 비용만 쓰고 집니다. 돌아가신 분을 상대로 해도 안 되고, 상속을 포기한 사람을 상대로 해도 안 됩니다.

확인 방법은 상속인들에게 확인하거나 법원 기록을 조회하는 것입니다. 등기부에 아직 상속등기가 되어 있지 않다면 절차가 진행 중일 수 있습니다.

그동안 전입과 점유는 그대로 유지하십시오. 임대인이 사망해도 임차권은 유지되고, 보증금을 받지 못하는 동안에는 계속 거주하실 수 있습니다.

그래도 길은 있어요. '상속재산관리인'을 선임해서, 그 집을 포함한 임대인 재산에서 회수합니다. 집행할 재산이 남아 있으면 받을 수 있어요.

상속인이 전부 포기했다고 재산이 사라지는 것은 아닙니다. 재산은 그대로 있고, 그것을 관리·정리할 사람이 없을 뿐입니다. 그래서 법원에 관리인을 선임해 달라고 신청합니다.

다만 상속재산파산이 진행 중이거나 진행될 상황이라면 방향이 다릅니다.

• 상속재산파산 절차가 있다면 — 소송하지 않습니다. 법원이 재산을 조사해 배당하므로 소송·판결·경매가 필요 없고, 비용도 절약됩니다
• 절차가 없다면 — 상속재산관리인 선임을 신청하고 그를 상대로 진행합니다

상속재산파산으로 가는 경우 채권자 대리로 절차에 참여하는 방법이 있습니다. 법원이 알아서 알려주지 않기 때문에, 신청하지 않으면 결과만 통보받게 됩니다. 기록을 열람해 재산 내역과 배당 순위를 확인하고, 필요하면 은닉재산 조사를 요청할 수도 있습니다.

기간은 짧지 않습니다. 관재인 선임까지 몇 달, 전체 절차는 1년 이상 걸리는 것이 보통입니다. 그동안 전입과 점유는 유지하십시오.

한정승인이면 상속재산 범위 안에서 변제받게 돼요. 그러니 기한 내에 채권신고를 하고, 그 재산에 대한 권리를 행사하면 됩니다. 우편 받고 가만히 있으면 안 돼요.

한정승인 공고가 나오면 채권신고 기간이 정해집니다. 이 기간을 놓치면 배당에서 불리해질 수 있으므로 우편에 적힌 날짜부터 확인하십시오.

신고하실 때 갖출 자료입니다.

• 임대차계약서와 확정일자
• 보증금 이체 내역
• 주민등록 초본 — 대항요건 증명
• 미반환 사실과 금액

확정일자를 갖춘 임차인은 일반 채권자보다 앞선 순위로 그 집에서 배당받습니다. 소액임차인 요건에 해당하면 최우선변제도 적용됩니다. 한정승인이라고 해서 순위가 없어지는 것이 아닙니다.

다만 상속재산이 부족하면 전액을 받기 어렵습니다. 그 집의 시세와 선순위 근저당을 먼저 확인해 얼마나 남는지 계산해 보셔야 합니다.

한정승인과 별개로 상속재산파산으로 이어지는 경우도 있습니다. 그렇게 되면 절차가 그쪽으로 옮겨가므로 진행 상황을 주시하셔야 합니다.

법원에 '상속재산관리인' 선임을 신청해서, 그를 상대로 소송하고 집행하면 됩니다. 상속인을 직접 못 찾아도 법적 절차로 회수할 수 있어요.

순서는 이렇습니다.

• 상속관계 확인 — 가족관계등록부 등으로 상속인 범위를 파악합니다. 임차인도 이해관계인으로서 조회할 수 있는 경우가 있습니다
• 상속인이 없거나 전부 포기했다면 상속재산관리인 선임 청구
• 선임된 관리인을 상대로 소송과 집행

다만 실익부터 따져보셔야 합니다. 관리인 선임에는 예납금이 들고 시간도 걸립니다. 그 집의 시세에서 선순위를 빼고 남는 것이 없다면 절차 비용만 나갈 수 있습니다.

먼저 확인할 것은 이 집에서 얼마나 배당받을 수 있는지입니다. 등기부의 선순위 근저당과 시세를 놓고 계산해 보십시오. 받을 것이 있으면 진행하고, 없으면 다른 재산이 있는지를 봐야 합니다.

이미 다른 채권자가 관리인 선임을 신청했거나 상속재산파산이 진행 중일 수도 있습니다. 그렇다면 새로 신청할 필요 없이 그 절차에 참여하면 됩니다. 법원 사건 조회로 먼저 확인해 보는 것이 순서입니다.

상속인이나 상속재산관리인을 상대로 신청해요. 그래서 상속관계를 먼저 정리한 뒤에 진행해야 합니다. 순서를 건너뛰면 등기가 안 돼요.

임대인이 사망하면 임차권등기명령의 상대방이 문제가 됩니다. 돌아가신 분을 상대로는 신청할 수 없기 때문입니다.

• 상속인이 확정됐다면 — 상속인 전원을 상대로 신청합니다
• 상속등기가 안 됐다면 — 상속인을 특정해 신청하되 절차가 복잡해집니다
• 전원 포기했다면 — 상속재산관리인 선임이 먼저입니다

그래서 시간이 걸립니다. 이사 일정이 잡혀 있다면 미루시는 편이 안전합니다. 등기가 안 된 상태에서 전출하면 순위를 잃습니다.

급하지 않다면 그냥 계속 거주하시는 것도 방법입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서는 나갈 의무가 없고, 살고 계시는 동안에는 전입과 점유로 대항력이 유지되므로 임차권등기가 없어도 순위는 지켜집니다.

다만 그 집이 경매나 상속재산파산으로 갈 상황이라면 배당요구나 채권신고 기한을 챙기는 것이 우선입니다. 이건 임차권등기 없이도 할 수 있습니다.

상속포기가 많아서, 상속재산관리인을 선임한 뒤 경매와 배당으로 회수하는 절차를 밟아요. 동시에 전세사기 특별법 지원 대상인지도 꼭 확인해야 합니다.

이런 사건은 혼자 진행하기 어렵고, 혼자 할 필요도 없습니다. 같은 임대인에게 피해를 본 임차인이 수십 명인 경우가 많아 집단으로 대응하는 편이 훨씬 유리합니다.

• 관리인 선임 예납금을 나눠 부담할 수 있습니다
• 확정일자 부여현황을 모으면 건물 전체의 순위가 파악됩니다
• 배당요구·채권신고 기한을 서로 챙길 수 있습니다
• 절차에서 채권자가 여럿이면 의견을 내기 유리합니다

절차 자체는 오래 걸립니다. 관리인 선임까지 몇 달, 경매까지 포함하면 1년 이상을 잡아야 합니다. 그동안 전입과 점유는 유지하십시오.

중요한 것은 회수 가능액을 먼저 계산하는 것입니다. 선순위 근저당이 시세에 육박하면 배당으로 받을 것이 거의 없을 수 있습니다. 그 경우에는 특별법 지원과 임차인 본인의 개인회생까지 함께 놓고 설계해야 합니다.

전세사기피해자 인정을 받으면 개인회생 변제기간이 단축되고 주거 지원을 받을 수 있습니다. 회수가 어려운 사건일수록 이쪽 실익이 커집니다.

회생채권으로 신고해서 변제계획에 따라 받습니다. 특히 우선변제권이나 최우선변제권이 있으면 더 보호받아요. 그래서 '채권신고'를 제때 하는 게 정말 중요합니다.

먼저 알아두실 것이 있습니다. 회생을 신청했다는 것만으로 소송이 멈추지는 않습니다. 개시결정이 나야 영향을 받습니다. 그리고 개시 전에 제기한 소송은 그대로 진행되는 경우가 있습니다.

그래서 지금 하실 일은 이렇습니다.

• 채권신고 기한을 확인하고 반드시 신고합니다 — 놓치면 배제될 수 있습니다
• 소송을 바로 제기합니다 — 판결을 받아두면 나중에 회생이 폐지되거나 어긋났을 때 곧바로 경매로 갈 수 있습니다
• 이사 예정이면 임차권등기를 먼저 마칩니다

솔직히 말씀드리면 세입자가 많은 임대인의 회생은 인가되는 경우가 드뭅니다. 벌어서 갚아야 하는데 채무 규모가 소득으로 감당되지 않기 때문입니다. 경매를 막으려고 신청만 해두는 경우도 있습니다.

그리고 인가된다고 임차인에게 좋은 것도 아닙니다. 아주 오랜 기간에 걸쳐 나눠 받게 될 수 있습니다. 어느 쪽이든 판결문을 확보해 두는 것이 유리합니다.

파산채권으로 배당받되, 우선변제권이나 소액 최우선변제에 해당하는 부분은 우선 보호돼요. 핵심은 채권신고를 반드시 해야 한다는 거예요. 신고 안 하면 못 받습니다.

파산 절차에서도 확정일자에 따른 순위는 유지됩니다. 임차인이 일반 채권자와 똑같이 취급되는 것이 아니라, 그 집에 대해서는 우선권을 그대로 행사합니다.

다만 시점을 정확히 봐야 합니다.

• 파산 신청만 한 상태 — 소송은 멈추지 않습니다. 선고가 나야 영향을 받습니다
• 선고 전에 제기한 소송 — 계속 진행되는 경우가 있습니다
• 선고 후에 제기 — 각하될 수 있습니다. 채권신고로 대응해야 합니다

다른 곳에서 '파산 신청이 완료되면 민사는 무효가 된다'고 안내받으시는 경우가 있는데 정확하지 않습니다. 신청과 선고는 다릅니다.

참고로 임대인 입장에서도 파산에는 상당한 비용이 듭니다. 법원 예납금과 변호사 비용이 들어가므로, 실제로 진행하지 않고 말로만 끝나는 경우도 있습니다. '파산하겠다'는 말이 소송을 막으려는 압박일 수 있다는 뜻입니다.

어느 경우든 전입과 점유는 유지하시고, 신고 기한부터 확인하십시오.

회생절차로 집행이 중지된 상태예요. 이럴 땐 회생채권을 신고하고, '채권자대리'로 적극 대응해서 내 권리를 지켜야 합니다. 손 놓고 있으면 안 돼요.

배당 직전에 회생을 신청하는 것은 경매를 막으려는 목적인 경우가 많습니다. 금지명령이나 중지명령이 나오면 진행 중이던 경매와 배당이 멈춥니다.

이때 하실 일입니다.

• 회생채권 신고 — 기한을 놓치면 배제될 수 있습니다
• 우선권 있는 채권임을 명확히 주장 — 확정일자에 따른 순위와 소액임차인 해당 여부
• 절차에 의견을 제출하고 변제계획안을 검토합니다
• 인가 요건을 갖추지 못했다면 이의를 제기합니다

다행인 점은 중지이지 소멸이 아니라는 것입니다. 회생이 폐지되거나 임대인이 변제계획을 지키지 못하면 멈췄던 절차가 다시 살아납니다. 그때 바로 움직일 수 있도록 준비해 두면 됩니다.

실무에서 보면 세입자가 많은 임대인의 회생은 끝까지 인가되는 경우가 드뭅니다. 소득으로 감당이 안 되기 때문입니다. 시간이 걸리더라도 결국 경매로 돌아오는 사건이 많습니다.

그동안 전입과 점유는 반드시 유지하십시오.

회생 요건을 못 갖췄거나 제도를 악용하는 거면, 의견 제출과 이의로 다툴 수 있어요. 채권자 쪽에서 적극 대응해서 부당한 면책을 견제하는 거죠. 가만히 있으면 그대로 깎입니다.

채권자로서 할 수 있는 것들입니다.

• 기록 열람·복사 — 임대인이 신고한 재산과 채권자 목록을 확인합니다
• 은닉재산 조사 요청 — 배우자나 자녀 명의로 넘긴 정황이 있으면 법원에 조사를 요청할 수 있습니다. 정확한 증거가 없어도 정황만으로 문제를 제기할 수 있습니다
• 변제계획안에 이의 — 소득이나 재산이 축소 신고됐다고 보이면 다툽니다
• 인가 요건 미비를 지적합니다

이게 의미가 있는 이유는 관리인이나 관재인이 한 사건만 보는 것이 아니기 때문입니다. 한 달에 수십 건을 처리하다 보면 놓치는 부분이 생깁니다. 채권자가 문제를 제기하면 법원이 꼼꼼히 볼 수밖에 없습니다.

다만 목적을 분명히 하셔야 합니다. 회생을 막는 것 자체가 목표가 아니라, 내가 받을 수 있는 금액을 지키는 것이 목표입니다. 때로는 회생이 진행되어 일부라도 받는 편이 나을 수도 있습니다.

세입자가 많은 임대인이라면 여러 명이 함께 대응하는 것이 훨씬 효과적입니다.

성급한 합의는 손해일 수 있어요. 우선변제로 받을 수 있는 금액이 얼마인지, 임대인에게 다른 재산은 없는지 먼저 따져봐야 합니다. 그 뒤에 결정해도 늦지 않아요.

계산해 봐야 할 것들입니다.

• 이 집에서 배당받을 금액 — 확정일자 순위와 선순위 근저당을 놓고 계산합니다
• 소액임차인 해당 여부 — 해당하면 근저당보다도 먼저 받는 금액이 있습니다
• 임대인의 다른 재산 — 회생 절차에서 신고된 재산 목록을 열람할 수 있습니다

제안 금액이 이 계산보다 적다면 응할 이유가 없습니다. 회생을 한다고 해서 우선변제권이 사라지는 것이 아닙니다. 확정일자에 따른 순위는 절차 안에서도 유지됩니다.

그리고 세입자가 많은 임대인의 회생은 끝까지 인가되는 경우가 드뭅니다. '회생할 거니까'라는 말이 실현되지 않을 가능성이 상당합니다.

다만 반대 경우도 있습니다. 후순위라 배당받을 것이 거의 없고 다른 재산도 없다면, 일부라도 받는 편이 나을 수 있습니다. 이건 계산 결과에 따라 갈립니다.

합의하실 경우 '일체의 청구를 하지 않는다' 같은 문구가 들어가지 않도록 하시고, 전액을 받기 전에는 전입을 빼지 마십시오.

소액임차인 요건을 갖췄다면, 파산이나 경매에서도 최우선변제금은 우선 보호됩니다. 관건은 그 요건을 충족하느냐예요. 그것부터 확인해야 합니다.

요건은 네 가지입니다.

• 보증금액이 기준 이하일 것 — 지금 기준이 아니라 그 집에 근저당이 잡히던 때의 기준입니다
• 대항요건(인도 + 주민등록)을 경매개시결정 등기 전까지 갖출 것
• 배당요구 종기까지 그 요건을 유지할 것
• 배당요구·채권신고를 기한 안에 할 것

첫 번째를 대부분 잘못 아십니다. 2023년 개정으로 서울 기준이 1억 6,500만원까지 올랐지만, 2018년에 근저당이 설정된 집이라면 그때 기준인 1억 1,000만원이 적용됩니다. 지역 구분도 시기마다 바뀝니다.

그리고 해당되어도 전액을 받는 것은 아닙니다. 최우선변제금 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 그 한도 안에서 소액임차인들끼리 나눕니다. 임차인이 많은 다가구에서는 법이 정한 금액보다 적게 받는 일이 흔합니다.

확정일자는 최우선변제 자체의 요건은 아니지만, 그 금액을 넘는 나머지 보증금은 확정일자 순위로 배당받으므로 따로 반드시 받아두셔야 합니다.

다만 그건 마지막 수단입니다. 먼저 임대인에게서 얼마나 회수할 수 있는지부터 따져봐야 해요. 회수 가능액을 확인한 뒤, 정말 필요할 때 검토하는 게 순서입니다.

검토 대상이 되는 경우는 대체로 전세대출이 남아 있는데 보증금을 못 받은 상황입니다. 보증금은 못 받았는데 대출 원리금은 계속 나가는 구조라면 개인회생이 실질적인 해법이 됩니다.

개인회생을 하면 이렇게 됩니다.

• 소득에서 생계비를 뺀 금액을 2~3년간 변제하면 나머지는 면책됩니다
• 전세사기피해자로 인정받으면 기간이 단축되는 경우가 있습니다
• 불이익은 그 기간 신용카드 사용과 추가 신용대출 제한 정도입니다. 직장을 그만두거나 하는 일은 없습니다

중요한 것은 소송이 먼저라는 점입니다. '못 받는다'는 사실이 확인되지 않으면 그 보증금이 재산으로 잡혀 회생이 어려워집니다. 판결과 집행으로 회수 불능을 확인하는 과정이 회생을 위한 사전 작업이 됩니다.

다만 소득이 높으면 회생의 실익이 줄어듭니다. 변제액이 채무액에 가까워지면 굳이 절차를 밟을 이유가 없어집니다. 소득과 채무 규모를 놓고 계산해 봐야 판단할 수 있습니다.

일부라도 회수하셨다면 그 돈은 다시 임차보증금으로 넣는 것이 유리합니다. 일정 금액까지는 회생 절차에서 재산으로 잡히지 않기 때문입니다.