소송·집행·보증보험 절차

통지요건을 못 지켰거나, 전입을 뺐거나, 이중계약 같은 사유가 흔해요. 먼저 거절 사유를 정확히 확인해 보완하거나, 부당하면 소송으로 다툽니다. 거절이 끝은 아니에요.

실무에서 체감하기로 보증기관은 서류 요건을 매우 엄격하게 봅니다. 번호 하나가 다르거나 서류 한 장이 빠져도 거절되는 경우가 있습니다. 그러니 거절 통지서에 적힌 사유부터 정확히 확인하십시오.

자주 나오는 거절 사유입니다.

• 계약 해지 통지 요건 미비 — 시기나 방법이 요건에 안 맞은 경우
• 전입 말소 — 이사하면서 전입을 뺀 경우. 보완이 어렵습니다
• 임차권등기 미완료 — 등기된 등기부를 요구하는 경우가 많습니다
• 목적물 표시 불일치 — 계약서의 호수·동 표기가 등기부와 다른 경우
• 이중계약서 등 서류 불일치

보완이 가능한 사유라면 다시 청구하고, 부당한 거절이라면 보증기관을 상대로 소송할 수 있습니다. 둘 다 어려우면 임대인을 상대로 한 반환소송으로 방향을 돌립니다. 보험은 여러 수단 중 하나일 뿐, 없어도 회수 경로는 남아 있습니다.

거절 통지서 원본을 가지고 오시면 어느 쪽으로 갈지 판단해 드릴 수 있습니다.

요건을 어기면 거절될 수 있지만, 사정에 따라 다툴 여지가 있어요. 그래도 안 되면 임대인을 직접 상대로 한 반환소송으로 방향을 틀면 됩니다. 받을 길은 남아 있어요.

먼저 정말 요건을 못 지킨 것인지부터 확인해야 합니다. 통지를 했는데 증거가 없는 것과, 아예 안 한 것은 다릅니다.

• 문자·카카오톡으로 보낸 기록이 남아 있는지 — 캡처만 있어도 증거가 됩니다
• 통화 녹음이 있는지
• 중개사를 통해 전달한 기록이 있는지
• 휴대폰 교체 등으로 자료가 사라졌다면 부동산에 남은 기록으로 대체할 수 있는지

자료가 정말 없다면 지금이라도 다시 통지하는 방법이 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 통지 도달일부터 3개월 뒤에 계약이 종료되므로, 그 시점을 기준으로 다시 청구를 시도할 수 있습니다.

보증기관이 끝까지 거절한다면 임대인을 상대로 진행합니다. 이 경우 보증보험과 무관하게 임차권등기 → 반환소송 → 집행의 통상 경로를 밟습니다. 보험이 없었던 사건과 같은 방식이므로 회수 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.

통지는 임대인 본인에게 직접 도달해야 인정되는 경우가 많아요. 적법한 방법으로 다시 통지하거나, 거절이 부당하면 소송으로 다툴 수 있습니다. 통지 방법이 핵심이에요.

중개사를 통한 전달은 임대인에게 도달했다는 증명이 약합니다. 중개사가 실제로 전했는지, 언제 전했는지를 임차인이 입증하기 어렵기 때문입니다.

앞으로는 이렇게 보내십시오.

• 계약서에 적힌 임대인 번호로 직접 발송
• 공동임대인이면 전원에게 각각
• 자녀 등 대리인이 관리하고 있어도 임대인 본인에게도 함께
• 중개사에게 보낸 것은 보조 증거로 보관

이미 지난 통지도 살릴 여지가 있습니다. 중개사가 임대인에게 전달했다는 사실을 확인해주면 증거가 되고, 필요하면 중개사를 증인으로 세울 수도 있습니다. 중개사와 주고받은 기록, 중개사가 임대인과 나눈 대화 내용을 확보해 보십시오.

그래도 인정되지 않으면 지금이라도 적법하게 다시 통지하고, 그 시점을 기준으로 다시 청구하는 방법이 있습니다. 동시에 임대인 상대 반환소송을 준비해 두면 시간을 아낄 수 있습니다.

보증사를 상대로 이행을 청구하거나, 임대인을 상대로 반환소송을 하면 됩니다. 거절 사유가 뭐냐에 따라 어느 쪽으로 갈지 전략을 정하는 게 중요해요.

판단 기준은 거절 사유가 다툴 만한 것인지입니다.

• 보증사 상대 소송이 유리한 경우 — 요건을 갖췄는데 형식적 이유로 거절된 경우, 통지 방법에 대한 해석이 갈리는 경우. 보증사는 지급 능력이 확실하다는 것이 큰 장점입니다
• 임대인 상대가 나은 경우 — 전입 말소처럼 보완이 불가능한 사유로 거절된 경우
• 둘 다 진행하는 경우 — 어느 쪽이 될지 불확실할 때

보증사를 상대로 할 때는 거절 통지서가 핵심 자료입니다. 거기 적힌 사유가 계약 약관과 법령에 비추어 타당한지를 따집니다.

다만 시간을 고려하셔야 합니다. 보증사 상대 소송도 임대인 상대 소송과 마찬가지로 몇 개월이 걸립니다. 그동안 임차권등기로 순위를 지켜두는 것은 어느 쪽이든 필요합니다.

이사 계획이 있으시면 등기가 등기부에 반영된 것을 확인한 뒤에 나가십시오. 보증사가 임차권등기된 등기부를 요구하는 경우도 있어, 어차피 필요한 절차입니다.

내 보증금 받을 권리를 보증사에 넘기고, 보증사가 임대인에게 돈을 받아내는 구조예요. 절차와 서류 요건만 잘 갖추면 돼요. 복잡해 보여도 정해진 흐름이 있습니다.

흐름은 이렇습니다.

• 임차인이 보증사에 이행을 청구
• 보증사가 심사 후 보증금을 지급
• 임차인이 보증사에 채권을 양도 — 이때 임차권등기 말소나 명도가 조건이 되는 경우가 있습니다
• 보증사가 임대인을 상대로 구상권을 행사

임차인 입장에서 중요한 것은 양도 시점과 조건입니다. 보증금을 받기 전에 전입을 빼거나 집을 비우라는 요구가 있으면 순서를 확인하십시오. 돈을 받는 것과 동시에 처리되어야 안전합니다.

그리고 보증사가 지급하는 금액이 보증금 전액이 아닐 수 있습니다. 보증 한도나 공제 항목이 있는지 약관을 확인하시고, 차액이 남으면 그 부분은 임대인을 상대로 별도로 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.

양도 서류에 서명하기 전에 조건을 한 번 확인받으시는 것을 권합니다. 한 번 넘기면 되돌리기 어렵습니다.

보험은 여러 수단 중 하나일 뿐이에요. 보험이 없어도 임차권등기, 반환소송, 강제집행으로 충분히 회수할 수 있습니다. 권리 자체는 그대로 살아 있어요.

실제로 저희가 처리하는 사건의 상당수가 보증보험이 없는 경우입니다. 경로는 이렇습니다.

• 임차권등기로 순위 고정 (이사 예정 시)
• 반환소송으로 판결 확보 — 통상 3~6개월
• 신용조사로 임대인 거래 은행 확인 — 2~3주
• 예금이 잡히면 압류·추심, 없으면 이 집에 경매

다만 하나 확인하실 것이 있습니다. 가입돼 있다고 들었는데 실제로는 안 되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 임대인이 가입하겠다고 해놓고 하지 않았거나, 애초에 가입이 불가능한 물건인데 된다고 했다면 기망의 정황이 됩니다.

이 경우 형사 고소나 전세사기피해자 신청의 근거가 될 수 있으므로, 계약 당시 임대인·중개사가 뭐라고 했는지 기록을 찾아보십시오. 특약에 '보증보험 가입에 협조한다'는 문구가 있다면 그것도 중요한 자료입니다.

사건마다 다르지만 큰 틀은 ① 인지대·송달료 같은 법원 실비와 ② 변호사 보수로 나뉩니다. 인지대는 보증금(소가)에 비례하고, 승소하면 상대방에게 소송비용을 일부 돌려받을 수 있습니다. 정확한 견적은 보증금 액수·진행 단계(지급명령/본안/강제집행)에 따라 달라지므로 상담에서 구체적으로 안내드립니다.

중요한 것은 낸 돈이 그대로 손실이 되지는 않는다는 점입니다. 승소하면 소송비용액확정신청이라는 별도 절차로 변호사보수·인지대·송달료를 상대방에게 청구할 수 있습니다. 판결문에 '소송비용은 피고가 부담한다'고 적혀 있어도 그것만으로는 돈이 들어오지 않고, 금액을 확정받는 신청을 따로 해야 합니다.

다만 받지 못하는 경우도 있습니다.

• 조정으로 끝내면 보통 각자 부담이 되어 청구할 근거가 사라집니다
• 판결 전에 임대인이 지급하면 절반 정도만 청구되는 것이 일반적입니다. 다만 이건 보증금을 빨리 받는 대가라고 보시는 편이 맞습니다
• 상대방에게 재산이 없으면 확정을 받아도 회수는 어렵습니다

그리고 비용보다 지연이자가 훨씬 큽니다. 보증금 1억원이면 연 12% 기준으로 월 100만원 수준입니다. 다만 12%가 적용되려면 집을 완전히 비워 인도하고, 임대인에게 통지하고, 소송에서 청구취지를 변경하는 세 단계를 모두 밟아야 합니다. 하나라도 빠지면 연 5%입니다.

경매까지 가야 하는 사건은 예납금이 별도로 들어갑니다. 이 돈은 제3자가 낙찰받으면 가장 먼저 돌려받지만, 직접 낙찰받으면 회수되지 않습니다.

다툼이 없는 사건은 보통 몇 달이면 끝나요. 쟁점이 있으면 더 걸리고요. 판결 후 임대인에게 재산이 있으면, 집행으로 비교적 빨리 회수됩니다. 무작정 오래 걸리는 게 아니에요.

단계별로 잡으시면 이렇습니다.

• 판결까지 — 통상 3~6개월. 다툼이 적으면 3~4개월
• 신용조사 — 2~3주
• 예금 압류로 회수 — 자력이 있으면 판결 후 비교적 빠르게 정리됩니다
• 경매까지 가는 경우 — 전체 1년~1년 반

기간을 늘리는 요인은 대체로 정해져 있습니다.

• 송달 불능 — 공시송달로 가면 6개월 정도 추가
• 공동임대인 — 각각 송달되어야 합니다
• 임대인의 회생·파산 신청
• 경매 유찰 반복

솔직히 말씀드리면, 임대인에게 재산이 없는 사건은 1년 이상을 봐야 합니다. 내년 이맘때까지 이어질 수도 있습니다. 그래서 처음부터 단계별로 계획을 세워두고, 어느 단계에서 무엇이 안 되면 어디로 가는지를 미리 정해두는 편이 낫습니다.

다만 소송을 거는 것 자체가 압박이 되어 중간에 지급하는 경우도 있습니다. 자력이 있는 임대인이라면 소장 접수 직후에 정리되기도 합니다.

임대인이 다툴 가능성이 낮으면, 빠르고 저렴한 지급명령이 좋아요. 반대로 이의나 쟁점이 예상되면 처음부터 소송이 낫습니다. 내 사건 성격에 맞춰 고르는 게 핵심이에요.

차이를 정리하면 이렇습니다.

• 지급명령 — 인지대가 소송의 1/10 수준이고 빠릅니다. 다만 임대인이 이의하면 그대로 정식 소송으로 넘어갑니다. 송달이 안 되면 진행이 막힙니다
• 보증금반환소송 — 비용과 시간이 더 들지만, 다툼이 있어도 그 안에서 정리됩니다. 공시송달도 가능합니다

실무에서 소송을 권하는 경우가 더 많습니다. 이유가 있습니다.

• 임대인이 연락 두절이면 지급명령은 송달이 안 돼 시간만 버립니다
• 임대인이 원상회복이나 공제를 주장할 낌새가 있으면 어차피 이의가 들어옵니다
• 공동임대인이면 한 명만 이의해도 넘어갑니다
• 이사 후 지연이자를 청구하려면 청구취지 변경이 필요한데, 소송이 유리합니다

지급명령이 확정되면 판결과 같은 효력이 있어 바로 집행할 수 있습니다. 다툼 없이 단순히 미루기만 하는 임대인이라면 좋은 선택입니다.

단순한 사건은 혼자도 가능해요. 하지만 다가구, 경매, 세금, 전세사기처럼 복잡한 사건은 순위나 집행에서 실수하면 손해가 큽니다. 최대한 받아내려면 전문가가 유리해요.

혼자 하셔도 무리 없는 경우입니다.

• 선순위가 없고 임대인이 자력이 있는 경우
• 다툼 없이 단순히 미루고만 있는 경우
• 임차권등기 신청 — 셀프 접수가 어렵지 않습니다
• 배당요구·권리신고 — 서류만 갖추면 됩니다

반대로 실수가 치명적인 지점들이 있습니다.

• 등기 전 전출 — 순위가 통째로 사라집니다. 되돌릴 수 없습니다
• 배당요구 종기 도과 — 순위가 앞서도 한 푼도 못 받습니다
• 상속재산파산 중인데 소송 — 비용만 쓰고 집니다
• 지연이자 3단계 미이행 — 12%가 5%가 됩니다
• 셀프낙찰 입찰가 오판 — 낮게 써도 차액을 청구할 수 없습니다

실제로 셀프로 진행하다 재산조회·배당·집행 단계에서 막혀 오시는 분들이 있습니다. 이미 판결을 받으셨다면 그 단계부터 이어받아 진행할 수 있으니, 처음부터 다시 할 필요는 없습니다.

이사해서 집을 완전히 인도한 뒤라면 소송촉진법상 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 다만 자동으로 붙지는 않고, 세 단계를 모두 밟아야 적용됩니다.

• 인도 완료 — 짐을 전부 빼고 빈집 사진·비밀번호 통지·관리비 정산까지
• 임대인에게 통지 — 계약서에 적힌 번호로, 인도한 그날 바로
• 소송상 청구취지 변경 — 법원에 이자를 청구한다고 주장을 추가

이 중 하나라도 빠지면 연 5%에 머뭅니다. 집을 비웠다는 사실만으로는 부족하고, 소송에서 그 주장이 이루어져야 합니다.

그리고 계속 거주하시는 동안에는 지연이자가 발생하지 않습니다. 보증금 반환과 주택 인도가 맞바꾸는 관계이기 때문입니다.

규모는 작지 않습니다.

• 보증금 1억원 — 월 100만원 수준
• 보증금 2억원 — 월 200만원 수준

변호사 비용보다 이자가 큰 경우가 많습니다. 그래서 이사 일정이 있으시면 임차권등기 → 인도 → 통지 → 청구취지 변경 순서를 정확히 밟는 것이 중요합니다.

이사비나 새 집 중개수수료를 따로 청구하는 것은 잘 인정되지 않습니다. 지연이자 안에서 커버되는 것으로 봅니다.

안 준 지연이자도 원금과 함께 청구하고 집행하는 대상이에요. 소송으로 합산해서 받아내면 됩니다. 중간에 끊겼다고 포기할 돈이 아니에요.

임대인이 이자를 주다가 끊는 것은 대체로 자금 사정이 나빠졌다는 신호입니다. 이자를 줄 수 있을 때는 여력이 있었다는 뜻이므로, 상황이 바뀐 것입니다.

그래서 두 가지를 함께 하셔야 합니다.

• 지금까지 받은 이자 내역을 정리 — 언제부터 얼마씩 받았는지. 이건 임대인이 채무를 인정했다는 강력한 증거가 됩니다
• 등기부를 확인 — 압류·가압류가 늘었는지, 다른 세대도 못 받고 있는지

받은 이자 내역은 소송에서 유리하게 작용합니다. 임대인이 반환 의무를 다투기 어려워지기 때문입니다. 계좌 입금 기록과 관련 문자를 함께 보관하십시오.

청구할 때는 원금 + 미지급 이자를 합산합니다. 약정이자가 있었다면 그 이율이 적용되고, 인도·통지·청구취지 변경을 마치면 그 이후로는 연 12%가 적용될 수 있습니다.

자금 사정이 나빠지고 있다면 속도가 중요합니다. 다른 재산에는 순위가 없어 먼저 잡는 사람이 가져갑니다.

서류와 전자소송으로, 방문 없이 위임하고 진행할 수 있어요. 지방이나 해외에 계셔도 전혀 문제없습니다. 비대면으로 끝까지 진행되니 거리 걱정은 안 하셔도 돼요.

저희 사무소는 비대면 전자계약 시스템을 갖추고 있어 상담부터 종결까지 방문 0번으로 진행됩니다.

• 상담 — 카카오톡 채팅 또는 보이스톡. 해외에 계셔도 국제전화 요금이 들지 않습니다
• 수임 계약 — 전자계약
• 서류 제출 — 사진이나 스캔으로 전달
• 재판 — 의뢰인 출석 불요. 서면 작성도 사무소에서 처리합니다

실제로 지방이나 해외에 계신 분들, 그리고 가족이 대신 문의하시는 경우가 많습니다. 계약 명의자가 부모님이고 자녀가 진행하거나, 그 반대인 경우도 흔합니다. 위임 서류만 갖추면 문제없습니다.

다만 한 가지 예외가 있습니다. 경매에서 직접 낙찰받는 입찰은 본인이 법원에 가서 해야 합니다. 대리로 처리해 드리기 어려운 부분입니다. 셀프낙찰까지 가야 하는 사건이라면 그 시점에 국내 일정을 잡거나 국내 가족이 대리하는 방법을 미리 상의해 두셔야 합니다.

그 외의 모든 절차는 원격으로 진행됩니다.

원칙적으로 진 사람, 즉 임대인이 부담해요. 승소하면 '소송비용액 확정'이라는 절차로 돌려받습니다. 내가 먼저 내더라도 최종적으로는 임대인 몫이에요.

다만 판결문에 '소송비용은 피고가 부담한다'고 적혀 있어도 그것만으로는 돈이 들어오지 않습니다. 금액을 확정받는 신청을 따로 해야 하고, 통상 1~3개월이 걸립니다.

회수 가능한 항목입니다.

• 변호사보수 — 규칙이 정한 금액과 실제 지급액 중 낮은 쪽
• 인지대·송달료 — 실비 그대로

반대로 못 받는 경우도 있습니다.

• 조정으로 끝내면 — 보통 각자 부담이 되어 청구 근거가 사라집니다
• 판결 전에 임대인이 지급하면 — 절반 정도만 청구되는 것이 일반적입니다
• 소를 취하하면 — 인지대는 절반 환급, 변호사보수는 법원이 정합니다. 반반으로 나오는 경우가 많습니다
• 상대방에게 재산이 없으면 확정을 받아도 회수는 어렵습니다

그래서 급하지 않다면 조정보다 판결까지 가는 편이 유리합니다. 다만 빨리 받고 나가야 하는 사정이 있으면 조정으로 끝내는 것도 합리적인 선택입니다.

약관에 따라 변호사 보수의 일부가 보전될 수 있어요. 가입한 보험이 있다면 적용되는지 보험사에 확인하고 진행하면 부담을 줄일 수 있습니다.

확인하실 것들입니다.

• 보장 대상 — 민사 일반인지, 특정 분쟁만인지
• 보장 한도 — 사건당 얼마까지인지
• 사전 승인 필요 여부 — 선임 전에 보험사 동의를 받아야 하는 경우가 있습니다
• 대기기간 — 가입 후 일정 기간이 지나야 보장되는 조건
• 변호사를 보험사가 지정하는지, 직접 선택할 수 있는지

중요한 것은 선임 전에 확인하는 것입니다. 사전 승인 조건이 있는데 먼저 선임하면 보장을 못 받는 경우가 있습니다.

그리고 소송비용액확정신청으로 상대방에게 청구하는 것과 중복 수령은 되지 않습니다. 보험금을 받았다면 그 범위에서 조정될 수 있으므로 약관을 확인하십시오.

자동차보험이나 신용카드에 특약으로 붙어 있는 경우도 있으니, 가입 중인 보험 전체를 한 번 확인해 보시는 것도 방법입니다.

서류나 요건이 빠져서 반복되는 경우가 많아요. 등기가 늦어지면 그만큼 권리 보전에 공백이 생깁니다. 빨리 보완하거나 대리로 진행해서 등기를 마무리하는 게 중요해요.

보정명령이 반복되는 흔한 원인입니다.

• 목적물 표시 불일치 — 계약서의 동·호수가 등기부와 다른 경우. 다세대에서 자주 발생합니다
• 임대차 종료 소명 부족 — 해지 통지가 도달했다는 자료가 부족한 경우
• 평면도 누락 — 다가구는 호실 특정을 위해 요구되는 경우가 많습니다
• 임대인 주소 불명 — 결정문이 송달되어야 하는데 주소가 확인되지 않는 경우
• 증액 계약이 여러 번인데 계약서·확정일자 이력이 일부만 제출된 경우

가장 중요한 것은 이 기간에 절대 전출하시면 안 된다는 점입니다. 보정 중에는 등기가 안 된 상태이므로 이사하면 순위를 잃습니다. 이사 날짜가 잡혀 있다면 미루시는 편이 안전합니다.

종이로 접수하셨다면 전자 접수로 바꾸는 것도 고려해 보십시오. 창구에서 요건 미비로 반려되는 문제가 줄어듭니다.

보정명령서를 가지고 오시면 무엇이 빠졌는지 확인해 드릴 수 있습니다. 대부분 서류 한두 가지 문제입니다.

이의가 들어오면 자동으로 정식 소송으로 넘어가요. 당황하실 것 없습니다. 그 단계부터는 소송 절차로 대응하면 돼요. 사실상 소송이 시작된 것뿐입니다.

지급명령을 신청한 시점에 소송을 제기한 것으로 보므로, 처음부터 다시 하는 것이 아닙니다. 그동안의 시간이 헛되지 않습니다.

다만 이제부터는 대응이 필요합니다.

• 법원에서 인지대 보정을 요구합니다 — 소송 기준으로 차액을 내야 합니다
• 임대인이 낸 이의 사유를 확인합니다 — 무엇을 다투는지가 전략을 정합니다
• 변론기일이 지정되면 서면으로 대응해야 합니다

이의 사유가 무엇이냐에 따라 난이도가 갈립니다. 단순히 시간을 끌려는 이의라면 금방 정리되지만, 원상회복이나 공제, 계약 종료 시점을 다투는 것이라면 증거 준비가 필요합니다.

이사하실 계획이 있으시면 임차권등기를 먼저 진행하십시오. 소송이 길어질 수 있으므로 순위를 고정해 두는 것이 안전합니다.

이의신청서를 가지고 오시면 무엇을 다투는지 보고 대응 방향을 잡아 드릴 수 있습니다.

재산조회, 배당, 집행 단계에서 막히는 분들이 많아요. 이미 집행권원이 있으니, 그다음 절차만 전문가가 이어받아 회수까지 마무리할 수 있습니다.

판결까지 받으셨다면 가장 어려운 부분은 지나셨습니다. 남은 것은 재산을 찾아 잡는 일입니다.

보통 여기서 막힙니다.

• 임대인 재산을 모른다 — 신용평가기관 조회로 거래 은행을 확인합니다. 비용 10만원대, 2~3주. 판결문이 있어야 가능합니다
• 예금을 압류했는데 잔고가 없다 — 돈이 있든 없든 모든 통장을 묶어두면 입금되는 즉시 잡을 수 있습니다
• 경매를 넣어야 하는데 절차를 모른다 — 예납금이 들어가며, 제3자가 낙찰받으면 0순위로 회수됩니다
• 배당 절차에서 순위 계산이 안 된다 — 확정일자 부여현황과 등기부로 예상 배당액을 산출합니다

이어받아 진행하는 것은 어렵지 않습니다. 판결문과 확정증명, 송달증명만 있으면 그다음 단계부터 시작할 수 있습니다.

주의하실 것은 시간입니다. 다른 재산에는 순위가 없어 먼저 잡는 사람이 가져갑니다. 임대인에게 다른 채권자가 있다면 늦어질수록 불리합니다.

위임한 일을 안 했다면 보수 반환이나 손해배상을 청구할 수 있어요. 그리고 사건 자체는 다른 곳에서 이어받아 계속 진행할 수 있습니다. 갇혀 있을 필요 없어요.

다만 순서를 정하셔야 합니다. 사건을 살리는 것이 먼저입니다.

• 현재 진행 상황부터 확인 — 법원 나의사건검색으로 사건번호를 조회하면 어디까지 진행됐는지 바로 보입니다
• 놓친 기한이 있는지 — 배당요구 종기, 항소기간, 채권신고 기한 등
• 기록을 인계받습니다 — 소송기록과 제출 서류
• 그다음에 보수 반환 문제를 다룹니다

기한을 놓친 것이 있으면 그것부터 복구 가능한지 봐야 합니다. 보수를 돌려받는 것보다 보증금을 회수하는 것이 훨씬 큰 금액이기 때문입니다.

보수 반환은 위임 계약의 내용과 실제 수행한 업무를 비교해 판단합니다. 아무것도 하지 않았다면 반환 가능성이 높고, 일부 진행했다면 그 범위에서 정산하게 됩니다. 위임계약서와 그동안 주고받은 연락 기록을 보관하십시오.

사건번호만 알려주시면 현재 상태를 먼저 확인해 드릴 수 있습니다.

변경은 됩니다. 문제는 새 변호사 선임료가 또 들고, 먼저 낸 비용은 돌려받기 어려운 경우가 많다는 거예요. 그래서 '바꿀까'보다 '바꿀 만큼 지금 사무실이 문제인가'를 먼저 따지세요. 사건을 방치하거나 잘못 끌어 회수가 위태롭다면, 비용을 더 들여서라도 바꾸는 게 이득일 수 있습니다.

판단 기준을 구체적으로 드리면 이렇습니다.

• 기한을 놓쳤거나 놓칠 상황 — 배당요구 종기, 채권신고 기한 등. 바로 대응이 필요합니다
• 진행 상황을 알려주지 않음 — 나의사건검색으로 직접 확인해 보십시오. 실제로 진행되고 있는지가 드러납니다
• 전략이 사안에 안 맞음 — 예를 들어 상속재산파산 중인데 상속인 상대로 소송을 하고 있다면 집니다
• 단순히 오래 걸리는 것 — 이건 사무실 문제가 아닐 수 있습니다. 통상 판결까지 3~6개월, 공시송달이면 6개월 추가, 경매까지 1년 이상입니다

마지막 항목이 중요합니다. 진행이 느린 것과 방치된 것은 다릅니다. 임대인이 무자력이면 절차 자체가 오래 걸리는 것이지 사무실 탓이 아닐 수 있습니다.

먼저 사건번호로 진행 상황을 확인해 보시고, 그 결과를 놓고 판단하시는 것을 권합니다. 확인만 해드릴 수도 있습니다.

판결문이 있으면 임대인의 예금, 급여, 부동산, 임대수익까지 압류하고 경매할 수 있어요. 재산조회로 숨긴 재산도 찾아냅니다. '돈 없다'는 말로 끝나지 않아요.

순서는 이렇습니다.

• 신용조사 — 신용평가기관에 의뢰해 거래 은행을 확인합니다. 10만원대, 2~3주. 계좌번호가 아니라 어느 은행을 쓰는지를 찾습니다
• 예금 압류·추심 — 잔고가 없어도 통장을 묶어두면 입금되는 즉시 잡힙니다. 통장이 막히면 경제활동이 어려워져 압박이 됩니다
• 부동산 경매 — 예금으로 안 되면 이 집이나 다른 부동산에 경매를 넣습니다

실무에서 보면 예금 압류가 가능한 정도의 신용이 되는 임대인이면 그 단계에서 지급합니다. 그래서 대부분 집행을 두 번 하지 않습니다. 압류가 되면 주고, 안 되면 경매로 갑니다.

정말 재산이 없는 경우라면 판결의 의미가 달라집니다. 시효가 10년으로 늘어나 나중에 재산이 생기면 그때 집행할 수 있고, 임차인 본인이 개인회생을 검토할 때 '못 받는다'는 근거가 됩니다.

어느 쪽이든 판결을 받아두는 것이 출발점입니다.

'재산명시'와 '재산조회' 제도로, 법원을 통해 임대인의 재산을 파악할 수 있어요. 거짓으로 신고하면 제재도 받습니다. 숨긴 재산도 찾아낼 수 있어요.

다만 실무에서는 민간 신용조사를 먼저 쓰는 경우가 많습니다. 이유는 속도입니다.

• 신용평가기관 조회 — 10만원대, 2~3주. 거래 은행을 확인합니다. 판결문이 있어야 합법적으로 의뢰할 수 있습니다
• 법원 재산명시·재산조회 — 절차가 무겁고 시간이 오래 걸립니다. 대신 부동산·차량·금융자산을 폭넓게 조회할 수 있습니다

보통 신용조사로 은행을 찾아 예금부터 잡고, 그것으로 안 되면 법원 절차나 경매로 넘어갑니다.

재산명시에는 부수적 효과도 있습니다. 임대인이 법원에 출석해 재산 목록을 제출해야 하고, 거짓 신고하면 제재를 받습니다. 불응하면 감치될 수도 있어 그 자체가 압박이 됩니다.

배우자나 자녀 명의로 재산을 옮긴 정황이 있다면 별도로 다툴 수 있습니다. 소문이나 정황만 있어도 조사를 요청해 볼 수 있으니, 알고 계신 내용이 있으면 알려주십시오.

판결의 효력은 오랫동안 유지돼요. 그래서 지금이라도 임대인 재산을 찾아 집행에 들어갈 수 있습니다. 묵혀둔 판결문, 아직 살아 있어요.

판결에 따른 채권의 시효는 10년이고, 만료 전에 다시 소송을 제기하면 연장됩니다. 먼저 확인하실 것은 판결 확정일이 언제인지입니다.

• 10년이 남았다면 — 바로 집행 절차로 들어갑니다
• 임박했다면 — 시효 연장을 위한 소송을 먼저 제기해야 합니다
• 이미 지났다면 — 중단 사유가 있었는지 확인이 필요합니다

지금 하실 일은 이렇습니다.

• 판결문에 확정증명·송달증명을 받아둡니다
• 신용조사로 임대인의 현재 거래 은행을 확인합니다
• 임대인 명의 부동산이 생겼는지 확인합니다

시간이 지나면서 임대인의 사정이 바뀌었을 수 있습니다. 당시에는 재산이 없었어도 지금은 있을 수 있고, 반대일 수도 있습니다. 현재 상태를 다시 조회해 보는 것이 출발점입니다.

판결문과 확정일만 알려주시면 지금 무엇이 가능한지 확인해 드릴 수 있습니다.

소송 전이나 진행 중에 임대인의 부동산과 예금을 가압류해 두면, 재산을 빼돌리지 못하게 묶어둘 수 있어요. 사실 이게 회수 성공의 핵심입니다. 선제적으로 잡아야 해요.

이유는 하나입니다. 이 집에는 순위가 있지만 다른 재산에는 순위가 없습니다. 확정일자 순서와 무관하게 먼저 잡는 사람이 가져갑니다. 같은 임대인에게 여러 임차인이 밀려 있다면 속도가 곧 회수액입니다.

다만 실익을 먼저 따져야 합니다.

• 그 부동산에 이미 근저당·가압류가 가득하면 걸어도 받을 게 없습니다
• 그 부동산에 다른 임차인이 선순위로 있으면 마찬가지입니다
• 가압류에는 담보 제공(공탁)이 필요한 경우가 있어 비용이 듭니다

법원도 실익을 봅니다. 가압류를 신청하면 이 집에서 못 받는다는 점을 소명하라고 요구하는 경우가 있습니다. 그래서 이 집에서 충분히 배당받을 것으로 보이면 다른 부동산 가압류는 잘 인정되지 않습니다.

반대로 임대인이 재산을 처분하려는 정황이 있으면 서둘러야 합니다. '가압류라도 걸어두라'는 식의 연락을 임대인에게서 받으셨다면 그 자체가 신호입니다.

임대인 명의 부동산 목록과 각 등기부를 놓고 실익을 계산하는 것이 먼저입니다.

예금이 비었으면 부동산, 임대료 채권, 급여 같은 다른 재산으로 집행을 넓혀야 해요. 재산조회로 대상을 더 찾아냅니다. 한 군데서 막혔다고 끝이 아니에요.

넓힐 수 있는 대상입니다.

• 부동산 경매 — 이 집 또는 임대인 명의 다른 부동산. 예납금이 들어가며 제3자가 낙찰받으면 0순위로 회수됩니다
• 임대료 채권 — 임대인이 다른 세대에서 받는 월세를 압류합니다
• 급여 — 직장이 있으면 일정 비율을 압류할 수 있습니다
• 매매대금·보증금 반환채권 — 임대인이 다른 곳에서 받을 돈

예금이 비어 있어도 압류는 그대로 걸어두십시오. 돈이 들어오는 즉시 잡히고, 통장이 막히면 경제활동이 어려워져 그 자체가 압박이 됩니다.

다만 비용 대비 실익을 봐야 합니다. 집행을 여러 번 하면 그때마다 비용이 들어갑니다. 실무에서는 대부분 한 번으로 정리됩니다. 예금 압류가 가능한 신용이면 그 단계에서 지급하고, 안 되면 경매로 넘어가는 식입니다.

임대인이 법인이라면 주의하실 점이 있습니다. 법인 명의 계좌는 개인 채무로 압류할 수 없습니다. 상대가 개인인지 법인인지부터 확인해야 합니다.

집행 종류마다 비용이 들지만, 원칙적으로 최종 부담은 임대인이에요. 회수한 돈에서 우선 충당되는 구조라, 임차인이 손해 보는 구조가 아닙니다.

단계별로 드는 비용입니다.

• 신용조사 — 10만원대. 상대가 여러 명이면 1인당 발생합니다
• 예금 압류 — 인지대·송달료 수준의 소액
• 부동산 경매 예납금 — 감정평가·공고·집행관 비용으로 쓰이며, 감정가에 비례합니다. 수백만원 단위가 될 수 있습니다

경매 예납금은 배당에서 0순위로 회수됩니다. 다른 어떤 채권보다 먼저 돌려받습니다. 다만 내가 직접 낙찰받으면 회수되지 않습니다. 이 점은 감안하셔야 합니다.

예납금이 크다는 것이 나쁜 신호만은 아닙니다. 감정가가 높다는 뜻이고, 그만큼 배당받을 여지가 크다는 의미이기도 합니다.

그리고 판결에 따라 집행비용도 상대방 부담으로 정해집니다. 소송비용액확정신청과 함께 청구할 수 있는 부분이 있으니, 영수증과 납부 내역을 보관해 두십시오.

어느 집행을 할지는 실익 계산 후에 정합니다. 무작정 여러 곳에 걸면 비용만 나갑니다.

지연손해금, 즉 연 12% 이자로 어느 정도 보전돼요. 다만 대출이자 자체를 손해로 인정받기는 제한적입니다. 그래서 지연이자 청구로 대응하는 게 현실적이에요.

실제로 지연이자가 대출이자보다 큰 경우가 많습니다. 연 12%는 웬만한 신용대출 금리보다 높기 때문입니다. 보증금 1억원이면 월 100만원 수준이므로, 대출이자를 상당 부분 상쇄합니다.

다만 12%가 붙으려면 세 단계를 모두 밟아야 합니다.

• 집을 완전히 비워 인도 완료
• 임대인에게 통지
• 소송에서 청구취지 변경

계속 거주 중이시면 지연이자가 발생하지 않습니다. 대출이자만 나가고 보전은 없는 상태이므로, 이사 계획이 있으시면 임차권등기 → 인도 → 통지 순서를 서두르는 편이 유리합니다.

이사비·중개수수료·대출이자를 별도 손해로 청구하는 것은 잘 인정되지 않습니다. 지연이자 안에서 커버되는 것으로 봅니다.

기존 전세대출이 남아 있다면 연장을 먼저 확인하십시오. 소송 진행 자료나 임차권등기 접수증을 내면 대체로 연장됩니다. 연장이 막혀 문제가 된 사례는 흔치 않습니다.

보증금은 반환을 청구하고, 권리금은 임대인이 회수를 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있어요. 다만 상가임대차보호법상 요건이 있으니, 해당하는지부터 확인해야 합니다.

두 가지는 성격이 다릅니다.

• 보증금 — 계약이 끝나면 당연히 돌려받습니다. 주택과 마찬가지로 인도와 맞바꾸는 관계입니다
• 권리금 — 임대인이 주는 돈이 아니라 새 임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인이 그 회수를 방해했을 때 손해배상 문제가 됩니다

권리금 회수 방해로 인정되려면 내가 신규 임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나, 과도한 조건을 요구하거나, 직접 권리금을 요구한 사실이 있어야 합니다. 주선한 사실 자체가 없으면 다투기 어렵습니다.

그래서 기록이 중요합니다. 신규 임차인 후보와 주고받은 자료, 임대인에게 주선한 사실과 그 답변, 임대인이 제시한 조건을 남겨두십시오.

주택과 다른 점이 있습니다. 상가는 환산보증금 기준에 따라 적용되는 조항이 달라지고, 대항력·우선변제권 요건도 사업자등록을 전제로 합니다. 주택 기준으로 판단하시면 어긋날 수 있으니 계약서와 사업자등록 상황을 함께 보셔야 합니다.

전세권자는 판결 없이도 직접 임의경매를 신청할 수 있다는 장점이 있어요. 다만 배당 범위 같은 건 사안마다 다르니, 따져보고 활용하면 됩니다.

가장 큰 이점은 시간입니다. 통상 소송으로 판결을 받는 데 3~6개월이 걸리는데, 전세권이 설정돼 있으면 그 단계를 건너뛸 수 있습니다.

다만 확인하실 것들이 있습니다.

• 전세권 설정 범위 — 건물 일부에만 설정된 경우 경매 신청 범위가 제한될 수 있습니다
• 존속기간이 만료되었는지 — 경매 신청의 전제가 됩니다
• 주택임대차보호법상 권리와 병존 — 전입·확정일자도 갖추셨다면 둘 중 유리한 쪽을 쓸 수 있습니다

세 번째가 실무에서 중요합니다. 전세권 설정일보다 확정일자가 더 빠르면 임차인 지위로 배당받는 것이 유리할 수 있습니다. 반대인 경우도 있습니다. 확정일자 부여현황을 떼어 두 날짜를 비교해 보셔야 합니다.

그리고 다른 임차인과의 순위도 전세권 설정일이 아니라 각자의 기준일로 갈립니다. 같은 건물에 전세권자와 확정일자 임차인이 섞여 있으면 계산이 복잡해집니다.

등기부와 확정일자 부여현황을 함께 놓고 어느 경로가 유리한지 판단하는 것이 순서입니다.

등록 임대사업자는 보증보험 가입 의무가 있어서 보험으로 받을 길이 있고, 위반하면 책임을 추궁할 수 있어요. 다만 법인은 폐업이나 도산 위험도 같이 봐야 합니다.

법인 임대인에게는 개인과 다른 특징이 있습니다.

• 법인과 개인은 분리됩니다 — 대표이사 개인 재산에는 원칙적으로 집행할 수 없습니다. 법인 명의 재산만 대상입니다
• 법인 계좌를 압류할 수 있습니다 — 사업을 계속할 생각이면 계좌가 묶이는 것은 큰 압박입니다
• 법인이 유지될 것이냐가 관건입니다. 사업을 계속할 법인이라면 지급 가능성이 높고, 정리할 생각이면 회수가 어렵습니다

그래서 법인의 상태를 먼저 봅니다. 법인등기부로 대표 변경 이력과 자본금을, 등기부로 보유 부동산을 확인합니다. 대표가 자주 바뀌었거나 압류가 쌓여 있으면 위험 신호입니다.

등록 임대사업자라면 보증보험 가입 여부를 확인하십시오. 의무인데 가입하지 않았다면 그 자체로 책임을 물을 수 있고, 가입했다고 들었는데 실제로는 없었다면 기망의 정황이 됩니다.

협상보다 절차로 가는 편이 나은 경우가 많습니다. 법인을 유지할 생각이 있는 상대라면 계좌가 묶이는 것만으로 움직입니다.

외국인도 내국인과 똑같이 소송하고 집행할 수 있어요. 게다가 비대면 위임으로 진행할 수 있어서, 출입국이나 언어 문제도 충분히 해결됩니다.

주택임대차보호법은 국적을 따지지 않습니다. 대항력·우선변제권·소액임차인 최우선변제 모두 동일하게 적용됩니다.

서류만 조금 다릅니다.

• 주민등록 초본 대신 「국내거소사실증명서」를 발급받습니다. 나머지는 동일합니다
• 성명은 여권·비자상 영문 대문자 표기를 사용합니다
• 전입신고는 외국인등록 주소 변경으로 처리됩니다

실제로 외국인 의뢰인 사건을 여러 건 진행해 왔습니다. 드문 일이 아닙니다. 절차상 특별히 불리한 점은 없습니다.

진행 방식도 동일합니다. 비대면 전자계약으로 수임하고, 재판에 출석하실 필요가 없으며, 서면 작성도 사무소에서 처리합니다. 해외에 계셔도 진행됩니다.

다만 경매에서 직접 낙찰받는 입찰은 본인이 법원에 가야 합니다. 셀프낙찰까지 가야 하는 사건이라면 그 시점의 일정을 미리 상의해 두셔야 합니다.

가지고 계신 계약서와 거소사실증명서로 먼저 순위를 확인해 드릴 수 있습니다.

위임장이나 성년후견을 통해 자녀가 대리로 진행할 수 있어요. 본인 의사를 확인하는 서류만 갖추면 됩니다. 부모님이 직접 다니실 필요 없어요.

실제로 가족이 대신 진행하는 경우가 매우 많습니다. 계약 명의는 부모님인데 자녀가 상담하거나, 그 반대인 경우도 흔합니다.

• 의사능력이 있으신 경우 — 위임장과 인감증명(또는 본인서명사실확인서)으로 진행합니다
• 의사능력이 어려우신 경우 — 성년후견 개시 심판이 필요할 수 있습니다. 시간이 걸리므로 미리 준비하셔야 합니다

중요한 것이 하나 있습니다. 계약 명의자의 전입은 절대 유지하셔야 합니다. 실거주는 자녀가 하고 명의는 부모님인 경우, 편의상 부모님 전입을 빼면 대항력을 잃습니다. 어떤 이유로도 빼지 마십시오.

부모님이 요양원이나 병원에 계신 경우에는 주소 문제도 함께 확인해야 합니다. 주소를 옮기면 그 집에 대한 대항력이 사라질 수 있습니다.

비대면으로도 진행되므로 부모님이 어디 계시든 문제없습니다. 필요한 서류와 절차는 상담에서 안내해 드립니다.

형사 처벌과 민사 회수는 별개라, 두 가지를 같이 가는 게 유리해요. 형사 사건에서 나온 자료는 민사 소송에서 내 주장을 입증하는 데도 큰 도움이 됩니다.

다만 기대치를 정확히 잡으셔야 합니다. 형사고소 자체가 돈을 받아오는 수단은 아닙니다. 실무에서 보면 고소해서 유죄가 나고 재판까지 가도, 그것 때문에 보증금을 주는 경우는 거의 없습니다.

그럼에도 함께 가는 이유는 두 가지입니다.

• 전세사기피해자 인정 — 민사 판결과 형사 고소가 함께 있어야 인정 가능성이 높아집니다. 인정되면 개인회생 기간 단축, 주거 지원 같은 실익이 생깁니다
• 사실관계 확정 — 수사에서 나온 자료를 민사에서 쓸 수 있습니다

순서는 민사를 먼저, 형사를 이어서 하는 편이 낫습니다. 판결로 '받을 수 없다'는 사실이 정리된 뒤에 고소하면 내용이 훨씬 단단해집니다.

가장 조심하실 것은 형사 결과를 기다리다 민사 시기를 놓치는 것입니다. 형사는 1년 이상 걸리는 일이 흔하고, 그 사이 경매나 공매가 끝나 배당·배분에 참여하지 못하는 사례가 실제로 있습니다.

'고소하면 괘씸해서 더 안 줄까' 걱정하실 필요는 없습니다. 줄 돈이 있는 사람이라면 고소를 취하받기 위해서라도 고소한 사람에게 먼저 줍니다.