집주인이 보증금을 안 줘요

법적으로 맞지 않습니다. 임대차가 끝나면 집주인은 '새 세입자가 들어오든 말든' 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정일 뿐, 보증금 반환의 조건이 아닙니다. 만기가 지났다면 ① 내용증명 발송 → ② 임차권등기명령 → ③ 보증금반환청구소송 순으로 진행할 수 있습니다.

그리고 이 말은 구조적으로 지켜지기 어려운 약속인 경우가 많습니다. 등기부에 근저당이 남아 있거나 임차권등기가 걸려 있으면 새 임차인이 들어오려 하지 않습니다. 시세가 떨어져 지금 보증금으로는 세가 안 나가는 상황이라면 더 그렇습니다. 기한 없는 약속은 사실상 무기한이 됩니다.

지연이자는 자동으로 붙지 않습니다. 소송촉진법상 연 12%가 적용되려면 세 단계를 모두 밟아야 합니다.

• 집을 완전히 비워 인도를 마칠 것
• 그 사실을 임대인에게 통지할 것
• 소송에서 청구취지를 이자청구로 변경할 것

계속 거주하시는 동안에는 보증금 반환과 주택 인도가 맞바꾸는 관계라 지연이자가 발생하지 않고, 위 요건을 갖추기 전까지는 연 5%가 적용됩니다.

기다릴지 진행할지는 임대인이 '안 주는 것'인지 '못 주는 것'인지로 판단하십시오. 등기부에 압류가 늘고 있거나 같은 건물 다른 세대도 못 받고 있다면 기다릴 상황이 아닙니다.

더 기다릴 필요 없습니다. 임차권등기를 걸어 권리를 지키고, 반환소송으로 압박하세요. 소송에서 이기면 보증금에 지연이자까지 받습니다. 시간 끌수록 임대인이 더 손해예요.

소송을 거는 것 자체가 압박이 됩니다. 실무에서 보면 돈이 있는데 미루던 임대인은 소장을 받고 태도가 바뀝니다. 소장 접수 다음 날 입금하는 경우도 있습니다.

이유가 있습니다. 소송이 시작되면 임대인은 지연이자와 소송비용까지 부담해야 하고, 판결 후에는 예금 압류나 경매로 이어집니다. 그리고 여러 세대가 밀려 있는 임대인이라면 먼저 문제를 일으킨 사람에게 먼저 줍니다. 가만히 기다리는 쪽이 뒤로 밀립니다.

다만 돈이 정말 없는 임대인이라면 소송만으로는 해결되지 않습니다. 이 경우 소송의 목적은 즉시 회수가 아니라 판결문을 확보하는 것입니다. 판결이 있어야 재산조회·예금압류·경매가 가능하고, 시효도 10년으로 늘어납니다.

어느 쪽이든 기다리는 것보다 낫습니다. 다만 회수 전망은 임대인의 자력에 달려 있으므로, 등기부와 상황을 놓고 먼저 판단하는 것이 순서입니다.

임대인의 반환의무는 집이 나가는 것과 아무 상관이 없어요. 판결을 받아 임대인의 예금, 부동산, 급여 같은 재산을 강제집행하면 회수할 수 있습니다. 새 세입자만 기다릴 이유가 없어요.

회수 경로는 이렇게 갈립니다.

• 임대인에게 다른 재산이 있는 경우 — 판결 후 신용조사로 거래 은행을 찾아 예금을 압류합니다. 압류할 만한 자력이 되면 그 단계에서 지급하는 경우가 많습니다
• 이 집밖에 없는 경우 — 판결문으로 경매를 신청합니다. 배당으로 회수하거나, 보증금보다 낮게 유찰되면 직접 낙찰받아 부동산으로 회수합니다

집이 안 나가는 이유가 보증금이 시세보다 높아서라면, 그 자체가 중요한 신호입니다. 이 경우 제3자가 살 이유가 없어 경매에서도 유찰이 반복됩니다. 대신 대항력 있는 임차인은 보증금 이하로는 아무도 낙찰받지 않는다는 점을 이용해 직접 낙찰받는 선택지가 생깁니다.

다만 다가구주택은 등기부가 하나라 내 호실만 살 수 없습니다. 물건 종류에 따라 선택지가 달라지므로 등기부를 먼저 확인해야 합니다.

보증금 반환과 집 인도는 '동시이행' 관계예요. 즉, 돈을 받기 전엔 집을 비워줄 의무가 없습니다. 먼저 나가면 가장 강한 무기를 잃는 거예요. 받을 때까지 점유를 유지하셔도 됩니다.

계속 사시는 동안 신경 쓸 것이 몇 가지 있습니다.

• 전입신고를 유지하십시오. 세대원 일부만 남기는 것도 위험할 수 있습니다
• 임대인에게 비밀번호를 알려주지 마십시오. 무단 출입은 점유가 넘어갔다는 주장으로 이어집니다
• 관리비·공과금은 납부하십시오. 이건 별개 채무입니다
• 거주 중에는 지연이자를 청구할 수 없습니다. 동시이행 관계이기 때문입니다

마지막 항목 때문에 판단이 갈립니다. 계속 사시면 순위는 안전하지만 이자가 안 붙고, 이사하면 이자는 붙지만 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다. 새 집이 급하지 않다면 그냥 사시는 것도 방법이고, 실제로 그렇게 정리되는 사건이 적지 않습니다.

임대인이 명도소송을 걸어와도 보증금을 받지 못한 상태라면 방어할 수 있습니다. 다만 대응 서면을 제때 내지 않으면 불리해지므로 소장을 받으시면 바로 알려주십시오.

집을 파는 건 임대인 사정일 뿐, 보증금 반환을 미룰 이유가 안 돼요. 말만 믿고 기다리다 다른 채권자에게 재산이 먼저 넘어가면 회수가 어려워집니다. 임차권등기와 소송으로 권리부터 잡아두세요.

이 말이 위험한 이유가 있습니다. 매매와 보증금 반환은 순서가 반대이기 때문입니다. 집을 사려는 사람은 대항력 있는 임차인이 있으면 그 보증금까지 떠안아야 하므로, 보증금이 시세에 가까우면 사려 하지 않습니다. 결국 '팔아서 주겠다'는 말은 팔릴 조건이 안 되는 집에서 나오는 경우가 많습니다.

그리고 기다리는 사이에 이런 일이 생깁니다.

• 다른 채권자가 가압류·압류를 먼저 걸어 순위가 밀립니다
• 임대인이 재산을 배우자나 자녀 명의로 옮깁니다
• 세금 체납이 쌓여 국세·지방세 압류가 들어옵니다
• 임대인이 회생·파산을 신청해 절차가 복잡해집니다

가장 확실한 대응은 양립시키는 것입니다. 팔겠다는 말은 말대로 두고, 나는 내 절차를 진행하면 됩니다. 실제로 매매가 성사되면 그때 받으면 되고, 안 되면 이미 진행해둔 절차가 남습니다. 둘은 서로 배치되지 않습니다.

연락이 닿지 않을수록 '기록'과 '순위 보전'이 먼저입니다. ① 문자·카톡·통화로 반환 요구를 남겨 증거를 만들고, ② 내용증명을 발송(주소를 모르면 등기부의 주소로)합니다. ③ 이사 예정이라면 임차권등기명령으로 대항력을 묶어두세요. 그래도 무응답이면 보증금반환청구소송으로 넘어갑니다.

통지는 계약서에 적힌 번호로, 관련자 전원에게 보내야 합니다. 공동임대인이면 두 사람 모두에게, 자녀 등 대리인이 관리하고 있으면 대리인에게도 각각 보냅니다. 중개사에게만 말해둔 경우는 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

주소를 몰라도 소송은 진행됩니다. 주민등록 초본으로 주소를 특정하고, 그래도 송달이 안 되면 법원의 공시송달로 갑니다. 다만 공시송달로 가면 통상 6개월 정도가 더 걸린다는 점은 감안하셔야 합니다.

반대로 내용증명이 의미 없는 경우도 있습니다. 임대인이 이미 회생·파산 절차에 들어갔거나 명백히 지급 능력이 없는 경우입니다. 이럴 때는 통지에 시간을 쓰기보다 바로 소송으로 넘어가는 편이 낫습니다. 연락 두절이 '안 주는 것'인지 '못 주는 것'인지에 따라 대응이 갈립니다.

등기부에 압류·가압류가 늘고 있거나 다른 임차인도 못 받고 있다면 후자일 가능성이 높습니다. 그 판단이 서면 순서를 앞당겨야 합니다.

초본으로 주소를 확인하고, 송달이 안 되면 공시송달로 소송을 진행합니다. 판결을 받으면 임대인의 부동산이나 예금을 찾아 강제집행하고요. 잠적이 면죄부가 되진 않습니다.

다만 시간이 더 걸립니다. 주소 보정과 재송달을 거쳐 공시송달로 넘어가므로, 통상 6개월 정도가 추가된다고 보시면 됩니다.

그래서 소송과 병행할 것들이 있습니다.

• 이사 예정이라면 임차권등기를 먼저 걸어 순위를 고정합니다
• 경매가 이미 진행 중이면 배당요구 종기일을 챙깁니다. 이건 판결 없이도 됩니다
• 공동임대인이 있다면 연락되는 쪽을 상대로도 함께 진행합니다. 둘 중 누구에게 받아도 됩니다
• 임대인 명의 재산이 있다면 가압류로 먼저 묶습니다

판결을 받은 뒤에는 신용평가기관 조회로 거래 은행을 확인해 예금을 압류하고, 그것이 어려우면 이 집에 경매를 넣습니다. 사람이 잠적해도 재산이 국내에 있으면 회수는 가능합니다.

다만 임대인에게 재산이 아예 없다면 판결이 있어도 회수가 어렵습니다. 이 경우 판결은 시효를 10년으로 늘려두는 의미가 있고, 임차인 본인의 개인회생을 검토할 때도 필요한 자료가 됩니다.

정말 법대로 하면, 임대인은 보증금에 지연이자, 소송비용까지 다 물어야 해요. 게다가 재산은 압류·경매당하고요. '법대로'는 사실 임차인에게 훨씬 유리한 말입니다.

임대인이 실제로 부담하게 되는 것들입니다.

• 지연이자 — 인도·통지·청구취지 변경을 마치면 연 12%. 보증금 1억이면 월 100만원 수준입니다
• 소송비용 — 변호사보수·인지대·송달료를 소송비용액확정신청으로 청구할 수 있습니다
• 경매 절차 — 판결 후 이 집에 경매를 넣을 수 있습니다
• 예금 압류 — 거래 은행을 찾아 계좌를 묶을 수 있습니다

다만 이 말이 나오는 상황을 두 가지로 나눠 봐야 합니다. 돈이 있는데 배짱을 부리는 경우라면 소송이 곧바로 효과를 냅니다. 반대로 줄 돈이 없어서 나오는 말이라면 판결을 받아도 회수까지는 시간이 걸립니다.

구분하는 방법은 등기부입니다. 압류·가압류가 쌓여 있거나 근저당이 시세에 육박하면 후자입니다. 그 경우에는 회수 전망을 낮게 잡고, 경매와 그 이후까지 내다보는 설계가 필요합니다.

끝까지 추적하면 받을 길이 있습니다. 경매로 넘겨 배당받고, 부족분은 집주인의 '다른 재산'에 강제집행(통장·급여·다른 부동산 가압류 등)으로 회수합니다. 보증보험(HUG)에 가입돼 있다면 보증기관에서 먼저 받을 수도 있습니다. 핵심은 집주인의 재산을 빨리 찾아 묶는 것이라, 잠적·처분 전에 움직이는 게 중요합니다.

시세가 보증금보다 낮으면 제3자가 낙찰받지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 있는 집을 사면 낙찰가와 별개로 보증금까지 물어줘야 하기 때문입니다. 그래서 유찰이 반복됩니다.

이때 쓰는 방법이 직접 낙찰(셀프낙찰)입니다. 현금 대신 부동산으로 회수하는 것으로, 역전세 오피스텔·다세대에서는 상당수가 이 경로로 정리됩니다. 다만 다가구는 등기부가 하나라 내 호실만 살 수 없어 이 선택지가 없습니다.

손실을 완전히 피하기는 어렵습니다. 낙찰가와 보증금의 차액은 혼동으로 소멸해 회수할 수 없고, 경매 비용도 들어갑니다. 목표는 전액 회수가 아니라 손실을 일정 선에서 막는 것이 됩니다.

그래서 상담에서는 회수 전망을 낮게 잡고 시작합니다. 최소한 집은 확보한다는 것을 하한으로 두고, 그 위로 얼마를 더 받는지를 보는 방식입니다. 기대치를 정확히 아는 것이 나중에 실망하지 않는 길입니다.

보증금 규모·시세·선순위 상황에 따라 결과가 달라지므로 등기부를 놓고 개별 검토가 필요합니다.

먼저 임대인 재산을 가압류해 빠져나가지 못하게 묶고, 소송과 집행으로 회수합니다. 보증보험에 가입돼 있다면 보험으로 받는 길도 있고요. '돈 없다'는 말에 멈추지 마세요.

다만 정말 없는 경우와 있는데 안 주는 경우는 대응이 다릅니다.

• 있는데 안 주는 경우 — 소송만으로 해결되는 일이 많습니다. 예금 압류가 가능한 자력이면 그 단계에서 지급합니다
• 정말 없는 경우 — 이 집을 경매로 넘겨 회수하는 것이 사실상 유일한 길입니다. 역전세라면 제3자가 사지 않으므로 직접 낙찰받는 방향까지 검토합니다

후자라면 목표를 조정해야 합니다. 전액 회수가 아니라 손실을 일정 선에서 막는 것이 목표가 됩니다. 최소한 집은 확보한다는 것을 하한으로 두고, 그 위로 얼마를 더 받는지를 보는 방식입니다.

회수가 어렵다는 점이 확인되면 임차인 본인의 개인회생도 선택지가 됩니다. 전세대출이 남아 있는 분이라면 특히 그렇습니다. 다만 회생을 하려면 '못 받는다'는 사실이 절차상 확인되어야 하므로 소송과 판결이 그 전제가 됩니다.

어느 경로가 맞는지는 등기부·시세·대출 상황을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.

경매 배당만으론 부족할 수 있어, 부족분은 임대인 다른 재산으로 받아야 해요. 경우에 따라 내가 직접 낙찰받는 '자가낙찰'이 유리할 때도 있고요. 무작정 넘기기 전에 분석이 먼저입니다.

먼저 확인할 것은 내가 선순위인지입니다.

• 선순위이고 대항력이 있다면 — 제3자는 내 보증금까지 떠안아야 하므로 그 아래로 사지 않습니다. 유찰이 반복되고, 결국 직접 낙찰받는 경로가 열립니다
• 후순위라면 — 배당받는 만큼만 회수하고 나머지는 채권으로 남습니다. 낙찰자에게 대항할 수 없어 집도 비워줘야 합니다

직접 낙찰받을 때 자금은 생각보다 적게 듭니다. 그 회차 최저매각가의 10%만 입찰보증금으로 내고 나머지는 보증금 채권과 상계합니다. 다만 전세대출에 질권이 설정돼 있으면 상계가 안 되므로 대출 약정서를 미리 확인해야 합니다.

주의하실 점은 낙찰가와 보증금의 차액은 회수할 수 없다는 것입니다. 내가 낙찰받는 순간 임대인과 임차인이 같은 사람이 되어 채권이 소멸합니다. 경매 예납금도 직접 낙찰받으면 돌려받지 못합니다.

그리고 다가구는 등기부가 하나라 이 선택지가 없습니다. 물건 종류·순위·질권 여부에 따라 결론이 달라지므로 등기부를 놓고 검토해야 합니다.

받되, '나머지에 대해 이의를 유보한다'는 걸 문자나 영수증에 꼭 남기세요. 아무 말 없이 받으면 합의로 오해될 수 있어요. 표시만 잘 해두면, 나머지는 소송으로 청구할 수 있습니다.

남기실 문구는 이 정도면 충분합니다.

• '보증금 ○○○원 중 일부인 ○○○원만 수령합니다'
• '나머지 ○○○원에 대한 청구권은 유보합니다'
• '이 수령은 합의나 포기가 아닙니다'

더 중요한 것이 하나 있습니다. 임대인이 일부를 주면서 전입신고를 빼달라거나 집을 비워달라고 요구하는 경우가 있습니다. 절대 응하시면 안 됩니다. 전액을 받기 전에 전입을 빼면 나머지에 대한 순위를 잃습니다.

일부 수령 자체는 나쁘지 않습니다. 받아두면 그만큼 위험이 줄고, 나머지에 대해서만 소송하면 되므로 인지대도 줄어듭니다. 실제로 일부를 받고 남은 금액으로 진행하는 사건이 흔합니다.

다만 합의서에 '일체의 청구를 하지 않는다' 같은 문구가 들어가면 곤란해집니다. 서명 전에 문구를 한 번 확인받으시는 것을 권합니다.

재계약이 안 되면 계약은 종료되고, 임대인은 보증금 '전액'을 돌려줘야 해요. 깎을 권리가 있는 게 아닙니다. 못 받으면 임차권등기와 소송으로 진행하면 됩니다.

시세가 떨어졌다는 것은 임대인의 사정입니다. 계약 기간 동안 시세가 올랐다고 임차인이 더 내지 않는 것과 마찬가지로, 떨어졌다고 덜 받는 것도 아닙니다.

다만 현실적으로는 이런 상황이 회수 위험 신호이기도 합니다. 시세가 보증금보다 낮으면 새 임차인이 같은 금액으로 들어오지 않고, 임대인이 차액을 마련하지 못하면 반환이 늦어집니다.

그래서 확인하실 것이 있습니다.

• 등기부등본 — 근저당·압류가 늘었는지
• 실거래가 — 같은 평형이 실제로 얼마에 거래됐는지
• 같은 건물 다른 세대도 못 받고 있는지
• 보증보험 가입 여부와 사고 이력

임대인이 감액을 요구하며 재계약을 제안하는 경우도 있는데, 판단은 상황에 따라 다릅니다. 당장 나갈 곳이 없다면 감액 재계약이 나을 수도 있지만, 이때도 기존 보증금에 대한 확정일자 순위는 유지되도록 처리해야 합니다. 조건을 정하기 전에 한 번 검토받으시는 것이 안전합니다.

공동임대인은 전원을 상대로 청구해야 해요. 연락 안 되는 사람은 공시송달로 소송할 수 있고요. 보험 거절 사유도 따로 검토해서, 보험과 소송 두 갈래로 회수 길을 엽니다.

공동임대인 사건에서 알아두실 점이 있습니다. 둘 중 누구에게 받아도 됩니다. 보증인이 두 명 있다고 생각하시면 됩니다. 한 사람에게 재산이 있으면 그쪽에서 전액을 회수할 수 있습니다.

다만 실무 부담은 늘어납니다.

• 통지와 소장이 각각 송달되어야 합니다
• 한 명이 잠적하면 공시송달로 6개월 정도가 추가됩니다
• 신용조사도 1인당 진행합니다
• 수임료도 상대방 수에 따라 달라집니다

보증보험 거절은 사유부터 확인해야 합니다. 서류 불비나 연락 두절 때문이라면 보완해서 다시 낼 수 있고, 애초에 가입 요건이 안 됐던 것이라면 다른 길을 찾아야 합니다. 가입돼 있다고 들었는데 실제로는 가입이 안 돼 있었다면, 그 자체가 기망의 정황이 되어 형사 고소나 전세사기피해자 신청의 근거가 될 수 있습니다.

보증기관은 서류 요건을 엄격하게 봅니다. 번호 하나가 달라도 거절되는 경우가 있으므로 거절 통지서의 사유를 그대로 가지고 오시면 대응 방향을 잡을 수 있습니다.

곧 파산이나 회생을 하겠다는 뜻일 수 있어요. 다른 채권자보다 먼저 재산을 잡아두라는 신호죠. 이럴 땐 망설이지 말고 즉시 가압류와 소송을 검토해야 합니다.

이런 문자가 오는 상황은 대체로 임대인이 여러 세대에 밀려 있고 스스로도 감당이 안 되는 국면입니다. 미안함의 표현일 수도 있지만, 결과적으로는 '먼저 움직인 사람이 가져간다'는 뜻입니다.

이 집 말고 다른 재산에는 순위가 없습니다. 확정일자 순서가 적용되는 것은 이 집뿐이고, 임대인의 예금이나 다른 부동산은 먼저 잡는 사람이 임자입니다. 그래서 속도가 중요합니다.

확인할 것과 할 것입니다.

• 임대인 명의 다른 부동산이 있는지 — 있으면 가압류를 검토합니다
• 등기부에 압류·가압류가 얼마나 쌓였는지 — 이미 많으면 실익이 줄어듭니다
• 같은 건물 다른 세대의 상황 — 집단으로 움직이는 편이 유리할 수 있습니다
• 소송은 바로 제기합니다 — 파산·회생 선고 전에 낸 사건은 계속 진행됩니다

참고로 파산이나 회생을 신청했다는 것만으로 소송이 멈추지는 않습니다. 선고가 나야 영향을 받습니다. 그리고 임대인 입장에서도 파산·회생에는 상당한 비용이 들기 때문에, 실제로 진행되지 않고 말로만 끝나는 경우도 있습니다.

공시송달로 소송을 진행할 수 있고, 임대인이 국내에 남긴 재산을 찾아 가압류하고 집행하면 됩니다. 사람이 해외에 있어도 재산이 국내에 있으면 회수가 가능해요.

집행의 대상은 사람이 아니라 재산입니다. 임대인이 어디에 있든 국내 부동산·예금·채권에 강제집행할 수 있습니다. 특히 이 집 자체가 국내에 있으므로 경매는 언제든 가능합니다.

다만 절차가 길어집니다.

• 공시송달로 넘어가기까지 주소 보정·재송달을 거쳐 통상 6개월 정도가 추가됩니다
• 해외 주소가 확인되면 국제송달을 시도할 수도 있는데, 이 역시 오래 걸립니다
• 국내에 송달받을 사람을 지정해둔 경우가 있는지 계약서를 확인합니다

그래서 순위 보전과 재산 확보를 먼저 하는 것이 순서입니다. 이사 예정이면 임차권등기를, 임대인 명의 다른 재산이 있으면 가압류를 먼저 걸어둡니다. 경매가 이미 진행 중이라면 배당요구 종기일부터 챙기십시오. 이건 판결 없이도 됩니다.

임대인이 외국인이거나 국내 재산을 정리하고 나간 경우라면 회수 전망이 크게 떨어집니다. 등기부와 재산 상황을 먼저 확인해 실익을 판단하는 것이 좋습니다.

원칙적으로 임대인 본인이 상대지만, 의사능력이 없으면 성년후견이나 대리인 문제를 함께 봐야 해요. 상속 가능성까지 고려해 '누구를 상대로' 할지 정확히 정하는 게 먼저입니다.

상대를 잘못 정하면 소송에서 집니다. 특히 임대인이 사망한 뒤에는 판단이 완전히 달라집니다.

• 생존·의사능력 있음 — 임대인 본인을 상대로 진행합니다
• 생존·의사능력 없음 — 성년후견 개시 여부를 확인하고, 후견인이 있으면 그를 통해 진행합니다
• 사망 — 상속인을 상대로 하되, 상속포기나 한정승인 여부를 먼저 확인해야 합니다
• 상속재산파산이 진행 중이면 소송이 아니라 그 절차에서 채권을 신고합니다

마지막 경우가 특히 중요합니다. 상속재산파산이 진행 중인데 모르고 소송을 하면 비용만 쓰고 집니다. 상속인이 상속을 포기했다면 그를 상대로 해도 마찬가지입니다. 이 경우에는 법원이 재산을 조사해 배당하므로 소송·판결·경매가 필요 없고, 대신 절차에 참여해 배당 순위와 은닉재산 여부를 확인하는 방식으로 대응합니다.

자녀들이 재산 다툼 중이라는 정황이 있다면 재산이 흩어지기 전에 확인하는 것이 급합니다. 등기부와 임대인 신상 정보를 가지고 오시면 어느 절차가 맞는지 먼저 판단해 드릴 수 있습니다.

신중해야 해요. 떠넘기기일 수 있습니다. 시세와 권리관계를 꼼꼼히 따져야 하고, 사는 것보다 자가낙찰이나 소송이 더 유리한 경우가 많아요. 분위기에 휩쓸려 사면 안 됩니다.

임대인이 이런 제안을 하는 시점은 대체로 스스로 처분이 어려워졌을 때입니다. 시세가 떨어져 팔리지 않거나, 근저당이 많아 팔아도 남는 게 없는 상황입니다.

비교해 보시면 차이가 분명합니다.

• 지금 매입 — 시세대로 값을 치러야 하고, 근저당·압류를 떠안거나 정리해야 합니다. 취득세도 부담합니다
• 경매에서 직접 낙찰 — 유찰로 가격이 내려간 뒤 보증금과 상계로 가져옵니다. 경매 절차에서 후순위 권리는 대부분 소멸합니다

같은 집을 가져오더라도 경매를 거치는 쪽이 권리관계가 깨끗해지고 값도 낮아집니다. 시간이 걸린다는 점이 차이입니다.

만약 매입을 검토하신다면 최소한 이것들은 확인하셔야 합니다. 등기부의 근저당·압류 전부, 실거래가, 그 금액이 내 보증금과 어떻게 정산되는지, 세금은 얼마인지. 서면으로 정리되지 않은 구두 제안은 받아들이지 마십시오.

어느 쪽이 유리한지는 시세·순위·질권 여부에 따라 달라지므로 등기부를 놓고 계산해봐야 합니다.

중개사에게는 '설명의무'가 있어요. 이걸 어겨 손해가 났다면 손해배상을 청구할 수 있고, 중개사가 가입한 공제조합을 통해 일부를 보전받을 수도 있습니다.

핵심 증거는 중개대상물 확인·설명서입니다. 여기에 선순위 보증금이나 권리관계가 사실과 다르게 적혀 있다면 책임을 묻기 쉬워집니다. 경매가 진행되면 실제 선순위 금액이 드러나므로, 그때 확인서와 대조하면 됩니다.

실무에서 자주 나오는 문제들입니다.

• 선순위 보증금 총액을 실제보다 적게 기재
• 전입세대확인서를 교부한 것처럼 적혀 있으나 실제로는 받지 못함
• 토지 등기부를 보여주지 않음 — 다가구에서 특히 중요합니다
• 신탁 등기 사실이나 그 의미를 설명하지 않음

다만 기대치는 낮게 잡으셔야 합니다. 승소하더라도 임차인의 과실이 함께 인정되는 경우가 많아, 실제 회수액이 손해액의 일부에 그치는 일이 흔합니다. 공제조합의 보상 한도도 정해져 있습니다.

그래서 중개사 책임은 보증금 회수의 주된 경로라기보다 보조 수단으로 봅니다. 임대인을 상대로 한 절차를 먼저 진행하면서 병행하는 것이 순서입니다.

이해관계를 숨기고 속였다면 책임을 물을 수 있어요. 또 이런 정황은 전세사기 구조를 푸는 중요한 단서가 되기도 합니다. 우연이 아닐 수 있어요.

중개사가 임대인과 가까운 관계라면 이런 점들을 함께 보게 됩니다.

• 선순위 보증금이나 근저당을 알면서도 축소해 설명했는지
• 보증보험 가입이 불가능한 물건인데 가능하다고 했는지
• 같은 중개사가 같은 건물의 다른 세대도 중개했는지
• 임대인이 여러 건물을 보유하며 같은 구조를 반복하고 있는지

마지막 두 가지가 특히 중요합니다. 같은 패턴이 반복되면 개별 실수가 아니라 구조로 볼 수 있고, 그때부터는 전세사기피해자 신청이나 형사 고소에서 훨씬 유리해집니다.

같은 건물 다른 임차인들과 정보를 모아보시는 것을 권합니다. 확정일자 부여현황을 전체로 떼면 건물 전체의 순위와 보증금 총액이 한 번에 드러나고, 거기서 이상한 점이 발견되는 경우가 많습니다.

다만 중개사 책임을 묻는 것과 보증금을 회수하는 것은 별개 절차입니다. 임대인 상대 절차를 먼저 진행하면서 병행하는 것이 순서입니다.

횡령이나 사기로 형사 고소할 수 있어요. 동시에 중개사와 공제조합을 상대로 민사 손해배상을 청구합니다. 두 갈래로 압박하는 게 회수에 유리해요.

이 유형은 다른 사건과 달리 중개사가 직접 상대가 됩니다. 임대인은 돈을 받지 못했고 임차인도 돈을 잃은 구조라면, 책임의 소재가 중개사에게 모입니다.

확보하실 자료입니다.

• 입금 내역 — 누구 계좌로 보냈는지가 핵심입니다. 중개사 개인 계좌였다면 결정적입니다
• 중개사와 주고받은 문자·카카오톡 — 그 계좌로 보내라고 안내한 기록
• 임대인 측 확인 — 임대인이 실제로 돈을 못 받았다는 사실
• 중개사무소의 공제증서와 등록번호

형사 고소는 사실관계를 확정시키는 데 도움이 됩니다. 수사 결과 나온 자료를 민사에서 쓸 수 있고, 중개사가 합의를 시도하는 계기가 되기도 합니다. 다만 형사 결과를 기다리느라 민사와 공제 청구를 미루면 안 됩니다. 청구 기간이 정해져 있는 절차가 있습니다.

공제조합 보상에는 한도가 있어 손해 전액을 받기는 어려운 경우가 많습니다. 중개사 개인 재산에 대한 집행까지 함께 검토하게 됩니다.