내 권리·순위가 걱정돼요

다가구는 한 건물에 세입자가 여럿이라, 전입일과 확정일자 순서로 배당을 받아요. 그래서 나보다 앞선 세입자들 보증금과 근저당을 다 더한 금액이, 집 시세 안에 들어오는지부터 따져봐야 합니다. 그게 회수 가능성의 핵심이에요.

다가구에서 특히 불리한 구조가 두 가지 있습니다.

• 토지 근저당이 먼저입니다. 건축주가 땅을 사면서 대출을 받고 건물을 올린 뒤 공동저당으로 묶는 것이 거의 대부분입니다. 임차인은 건물 완공 후에 들어오므로 토지 근저당보다 항상 뒤입니다.
• 내 호실만 낙찰받을 수 없습니다. 다가구는 등기부가 건물 하나로만 존재해 호실별로 쪼개지지 않습니다. 다세대·오피스텔에서 쓰는 셀프낙찰이라는 선택지가 없습니다.

그래서 다가구는 배당 예측을 먼저 하고 전략을 정합니다. 확인할 서류는 이렇습니다.

• 등기부등본 — 건물과 토지 둘 다
• 확정일자 부여현황 — 다른 임차인 것까지 포함한 전체로 요청
• 전입세대확인서, 건축물대장

배당으로 못 받는 금액도 채권으로 남습니다. 판결을 받아두면 임대인의 다른 재산에 집행할 수 있고, 회수가 어렵다는 점이 확인되면 임차인 본인의 개인회생을 검토하는 단계로 넘어갑니다.

실제 배당액은 감정가·낙찰가·선순위 총액에 따라 크게 달라지므로 등기부를 놓고 개별 검토해야 합니다.

경매 매각가를 선순위가 다 가져가면 후순위는 배당이 적을 수 있어요. 하지만 '소액임차인 최우선변제'에 해당하면 일정액을 먼저 받고요. 부족한 부분은 판결 받아 임대인의 다른 재산을 집행해 회수합니다.

먼저 계산해 봐야 합니다. 확인할 숫자는 이렇습니다.

• 선순위 근저당 채권최고액 — 실제 채무는 통상 그 1.2~1.3배로 나눈 금액입니다
• 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액 — 확정일자 부여현황을 전체로 떼면 나옵니다
• 예상 낙찰가 — 감정가의 70% 안팎, 유찰되면 회차당 20%씩 내려갑니다

앞선 금액 합계가 예상 낙찰가 안에 들어오면 배당을 받고, 넘어서면 못 받습니다. 이 계산이 회수 전망의 전부라고 해도 과장이 아닙니다.

소액임차인 해당 여부도 함께 봅니다. 다만 기준은 지금이 아니라 그 집에 근저당이 잡히던 때이고, 해당되더라도 주택가액의 2분의 1 한도와 대상자 간 안분으로 두 번 깎입니다.

배당으로 못 받은 금액은 사라지지 않고 채권으로 남습니다. 판결을 받아두면 시효가 10년이고, 임대인에게 다른 재산이 생기면 그때 집행할 수 있습니다. 회수가 어렵다는 점이 확인되면 임차인 본인의 개인회생도 선택지가 됩니다.

전형적인 깡통 다가구라, 경매만으로는 전액 회수가 어렵습니다. 그래서 판결을 받아 임대인의 급여, 예금, 다른 부동산까지 추가로 집행하는 전략이 필요해요. 집 한 채에만 매달리면 안 됩니다.

다가구가 특히 불리한 이유가 있습니다.

• 토지 근저당이 먼저입니다. 건축주가 땅을 사며 대출받고 건물을 올린 뒤 공동저당으로 묶는 것이 거의 대부분이라, 임차인은 언제나 그 뒤입니다
• 내 호실만 낙찰받을 수 없습니다. 등기부가 건물 하나로만 존재해 쪼개지지 않습니다
• 소액임차인이어도 건물분의 2분의 1 한도 안에서 여럿이 나눠 갖습니다

세대가 많으면 최우선변제금조차 온전히 못 받는 경우가 생깁니다. 예를 들어 임차인 20명이 각각 3,700만원씩 요구하면 총액이 7억 4천만원인데, 건물분의 2분의 1이 그에 못 미치면 1인당 3천만원 수준으로 줄어듭니다.

그래서 이런 사건은 단계를 넓게 봅니다. 배당으로 얼마를 받고, 못 받은 채권으로 무엇을 하고, 그것도 안 되면 임차인 본인의 회생으로 어떻게 정리할지까지 미리 그려둡니다. 지금 다 잃는 것이 아니라, 몇 년에 걸쳐 정리하는 문제로 보시는 편이 맞습니다.

보증금이 기준액 이하면, 일정 금액까지는 근저당보다도 먼저 받는 '최우선변제'가 있어요. 단, 경매개시 전에 전입·점유 요건을 갖춰야 하고요. 정확한 금액은 지역과 '근저당 설정일' 기준 시행령으로 따져야 합니다.

이 부분을 대부분 잘못 알고 계십니다. 지금 기준이 아니라, 그 집에 근저당이 잡히던 때의 기준입니다. 2023년 개정으로 서울 기준이 보증금 1억 6,500만원까지 올랐지만, 2018년에 근저당이 설정된 집이라면 그때 기준인 1억 1,000만원이 적용됩니다.

지역 구분도 시기마다 바뀝니다. 김포는 2021년 5월이 되어서야 상위 그룹으로 올라갔고, 그 전에는 계속 광역시 그룹이었습니다. 용인·화성·세종·파주·이천·평택도 편입 시점이 각각 다릅니다.

그리고 소액임차인이 되어도 전액을 받는 것은 아닙니다. 두 번 깎입니다.

• 최우선변제금 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다
• 그 한도 안에서 소액임차인들끼리 채권액에 비례해 나눠 갖습니다

임차인이 많은 다가구에서는 이 제한 때문에 법이 정한 금액보다 적게 받는 일이 흔합니다. 또 같은 집에서 가정공동생활을 하는 가족은 계약을 나눠도 보증금을 합산해 판정합니다.

마지막으로, 소액임차인이어도 배당요구 종기일 안에 신청하지 않으면 한 푼도 받지 못합니다.

확정일자 순위는 되돌릴 수 없지만, 임차권등기와 소송으로 '집행권원'을 확보하면 임대인의 다른 재산을 압류·집행할 수 있어요. 경매 배당이 부족해도 다른 길로 회수가 가능합니다.

여기서 중요한 원칙이 하나 있습니다. 이 집에는 순위가 있지만, 임대인의 다른 재산에는 순위가 없습니다. 예금이나 다른 부동산은 확정일자 순서와 무관하게 먼저 잡는 사람이 가져갑니다.

그래서 순위가 뒤일수록 오히려 속도가 중요합니다.

• 소송을 먼저 제기합니다 — 판결이 있어야 재산조회·압류가 가능합니다
• 판결 후 신용조사로 거래 은행을 확인합니다 (통상 2~3주)
• 예금이 잡히면 압류, 없으면 이 집에 경매를 넣습니다
• 임대인 명의 다른 부동산이 있으면 가압류를 먼저 걸어둡니다

같은 건물 다른 임차인들도 소송을 준비하고 있다면 더 그렇습니다. 돈이 있는 임대인은 먼저 문제를 일으킨 사람에게 먼저 줍니다. 가만히 있으면 뒤로 밀립니다.

또 하나, 오래 사시면서 재계약을 여러 번 하셨다면 최초 계약 시점이 내 순위입니다. 최근 계약서만으로 판단하지 마시고 처음부터의 계약서와 확정일자 이력을 전부 확인하십시오.

임대인과 건물이 같다면 공동소송으로 비용을 나눌 수 있고, 대응도 훨씬 효율적이에요. 특히 전세사기 의심이면 형사고소도 함께 진행하기 좋습니다. 혼자보다 같이가 강합니다.

비용 절감보다 더 큰 이점이 정보 공유입니다.

• 확정일자 부여현황을 모아보면 건물 전체의 순위와 선순위 보증금 총액이 한 번에 파악됩니다. 혼자서는 내 순위가 몇 번째인지조차 알기 어렵습니다
• 배당요구 종기일을 서로 챙길 수 있습니다. 우편을 못 받아 기일을 놓치는 사고가 실제로 발생합니다
• 임대인의 재산·다른 건물 정보가 모이면 집행 대상을 찾기 쉬워집니다
• 임대인이 회생·파산으로 가더라도 채권자가 여럿이면 절차에서 의견을 내기 유리합니다

실제로 같은 건물 임차인들이 단체방을 만들어 함께 진행하는 경우가 적지 않습니다. 세대수가 많은 다가구나 같은 임대인이 지은 여러 건물이라면 특히 그렇습니다.

다만 각자의 순위와 회수 전망이 다르다는 점은 미리 정리하고 시작해야 합니다. 선순위인 분과 후순위인 분은 유리한 전략이 다르고, 소액임차인 해당 여부도 갈립니다. 함께 진행하되 각자의 사정에 맞는 설계가 필요합니다.

근저당 말소가 계약 특약이었다면, 이를 어긴 건 채무불이행이에요. 그걸 이유로 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 특약 문구와 안 지킨 증거를 꼭 챙기세요.

다만 특약 문구를 정확히 봐야 합니다. 실무에서 자주 갈리는 지점입니다.

• '잔금일까지 말소한다' — 명확한 의무입니다. 안 지키면 채무불이행이 됩니다
• '현 상태를 유지한다' — 말소 약속이 아닙니다. 늘리지 않겠다는 뜻일 뿐입니다
• '대출을 상환하고 말소하기로 한다' — 의무이지만, 이행기가 특정됐는지 확인해야 합니다

두 번째 유형인데 말소를 기대하셨던 경우가 적지 않습니다. 계약서를 다시 확인해 보십시오.

그리고 처음부터 지킬 수 없는 약속이었다면 이야기가 달라집니다. 근저당을 갚을 자력이 없는데도 말소하겠다고 써넣었다면, 단순한 불이행이 아니라 기망으로 볼 여지가 생깁니다. 이 경우 형사 고소나 전세사기피해자 신청의 근거가 될 수 있습니다.

어느 쪽이든 보증금 반환 절차를 먼저 진행하는 것이 순서입니다. 해지 사유를 다투는 것과 돈을 받는 것은 별개이고, 만기가 지났다면 굳이 특약 위반을 근거로 삼지 않아도 됩니다.

보증보험 가입 협조 같은 '중요한' 특약을 어겼다면 해지 사유가 됩니다. 위반 사실을 통지하고, 그대로 보증금 반환소송까지 이어갈 수 있어요. 특약은 그냥 적어둔 문구가 아닙니다.

특히 가입이 애초에 불가능한 물건이었다면 문제가 커집니다. 같은 건물에서 이미 보증사고가 나 임대인이 가입 제한 대상이 되어 있는 경우가 그렇습니다. 이런 사정을 알면서 협조 특약을 넣었다면 단순 불이행을 넘어섭니다.

확인하실 것들입니다.

• 보증기관에 가입 거절 사유를 문서로 받아둡니다
• 같은 건물 다른 세대의 사고 이력이 있는지
• 계약 당시 임대인·중개사가 가입이 된다고 말한 기록이 있는지

다만 만기가 아직 남았다면 판단이 필요합니다. 특약 위반을 이유로 만기 전에 소송을 내면 '기간이 남았는데 왜 먼저 왔느냐'는 지적이 나올 수 있습니다. 실무에서는 특약 위반을 명분으로 삼되, 판결이 만기 이후에 나오도록 설계하는 방식으로 대응합니다.

어떤 특약이 해지 사유가 되는지는 문구와 사실관계에 따라 달라지므로 계약서를 놓고 검토해야 합니다.

'강제집행을 인낙한다'는 문구가 들어간 공정증서라면, 소송 없이 바로 재산을 압류할 수 있어요. 다만 그냥 손으로 쓴 각서는 소송이 필요합니다. 어떤 서류인지가 핵심이에요.

구분은 이렇습니다.

• 공증인이 작성한 공정증서 + 강제집행 인낙 문구 — 그 자체가 집행권원입니다. 집행문을 받아 바로 예금 압류나 경매로 갈 수 있습니다
• 사서증서 인증 — 서명이 진정하다는 것만 확인한 것입니다. 집행력이 없어 소송이 필요합니다
• 손으로 쓴 각서 — 증거로는 강력하지만 집행력은 없습니다. 다만 소송에서 다툼이 거의 없어 판결이 빨리 나옵니다

가지고 계신 서류 첫 장에 '○○호'와 공증인 사무소 이름이 찍혀 있고, 본문에 '강제집행을 인낙한다'는 문장이 있는지 확인해 보십시오.

공정증서가 있어도 임대인에게 재산이 없으면 회수는 별개입니다. 집행권원이 있다는 것은 절차를 건너뛸 수 있다는 뜻이지, 돈이 나온다는 보장은 아닙니다. 다만 소송에 드는 4~6개월을 아낄 수 있다는 점은 큰 이점입니다.

서류를 가지고 오시면 집행이 바로 가능한 형태인지 확인해 드릴 수 있습니다.

조정조서나 화해조서는 확정판결과 똑같은 효력이 있어요. 그래서 다시 소송할 필요 없이, 그 서류만으로 바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

바로 하실 수 있는 것들입니다.

• 집행문을 받아 예금 압류·추심
• 임대인 명의 부동산에 경매 신청
• 재산을 모르면 신용조사로 거래 은행 확인 (통상 2~3주)

다만 조정으로 끝내신 경우 아쉬운 점이 하나 있습니다. 조정조서에는 보통 '소송비용은 각자 부담'이 들어가 변호사보수와 실비를 상대에게 청구하기 어렵습니다. 판결까지 갔다면 소송비용액확정신청으로 회수할 수 있었던 부분입니다.

조정 내용에 분할 지급이나 조건이 붙어 있다면 그 부분도 확인해야 합니다. '몇 회 이상 연체하면 기한의 이익을 상실한다'는 문구가 있으면 그 조건이 충족돼야 전액 집행이 가능합니다.

시효는 조정조서 확정일부터 10년이고 연장할 수 있습니다. 지금 임대인에게 재산이 없더라도 서류는 계속 살아 있으므로 나중에 집행할 수 있습니다. 주기적으로 재산 상황을 확인해 보시는 것을 권합니다.

실제 낸 보증금이 핵심이라 청구 자체는 가능해요. 다만 이중계약서는 분쟁이나 불이익의 소지가 있어서, 사실관계를 먼저 깔끔히 정리하고 가야 합니다.

보증금 반환 청구만 놓고 보면 문제가 크지 않습니다. 실제로 지급한 금액이 얼마인지가 기준이고, 이체 내역으로 증명하면 됩니다. 계약서에 적힌 금액이 아니라 실제 준 돈을 청구하는 것입니다.

문제가 되는 지점은 따로 있습니다.

• 확정일자가 어느 금액으로 등록됐는지 — 두 계약서 중 어느 쪽으로 받았느냐에 따라 배당에서 인정되는 금액이 달라질 수 있습니다
• 소액임차인 판정이 갈립니다 — 실제 금액이면 해당되는데 계약서 금액으로는 안 되는 경우가 있습니다
• 대출 심사에 제출된 서류라면 대출 관계에서 별도의 문제가 생길 여지가 있습니다

그래서 소송에서 어느 계약서를 제출할지부터 정해야 합니다. 확정일자가 붙은 쪽과 실제 지급액이 다르면, 무엇을 근거로 삼는 것이 유리한지 계산이 필요합니다. 두 장을 다 내는 것이 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.

가지고 계신 계약서 전부와 이체 내역, 확정일자 부여현황을 놓고 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

신중해야 합니다. 전세보증금과 빌려준 돈은 법적 보호가 달라요. 차용증으로 바꾸면 우선변제 같은 보호를 잃어 권리가 약해질 수 있습니다. 권하지 않아요.

구체적으로 이런 차이가 생깁니다.

• 확정일자에 따른 우선변제권 — 임대차보증금이라야 인정됩니다. 대여금은 일반 채권입니다
• 소액임차인 최우선변제 — 대여금에는 적용되지 않습니다
• 대항력 — '보증금 안 주면 안 나간다'고 말할 근거가 약해집니다
• 배당 순위 — 일반 채권자와 같은 순위로 밀려 다른 채권자들과 나눠 갖게 됩니다

임대인이 이런 제안을 하는 이유는 대체로 보증금 총액을 낮춰 보이게 하려는 것입니다. 대출을 받거나 신탁으로 넘기거나 새 임차인을 들이기 위해서인 경우가 많습니다. 결과적으로 임차인의 권리를 깎아 임대인의 사정을 해결하는 구조가 됩니다.

비슷한 요구로 보증금 액수를 실제보다 낮게 적은 서류에 서명해 달라는 경우도 있습니다. 이것도 같은 이유로 응하시면 안 됩니다. 나중에 그 서류가 근거가 되어 다투게 됩니다.

이미 차용증을 써주셨다면 원래의 임대차 관계를 증명할 자료를 모아두십시오. 계약서·이체 내역·확정일자 부여현황으로 실질을 다툴 여지가 있습니다.

공제하려면 임차인의 고의나 과실이 '입증'돼야 해요. 세월이 지나 자연히 낡은 부분이나 원래 집주인 책임인 건 깎을 수 없습니다. 충분히 다툴 수 있어요.

입증 책임은 공제하겠다는 임대인에게 있습니다. 임차인이 '내 잘못이 아니다'를 증명해야 하는 것이 아니라, 임대인이 '당신 잘못이다'를 증명해야 합니다.

구분은 대체로 이렇습니다.

• 공제 어려움 — 도배·장판의 자연 변색, 못 자국 정도의 생활 흔적, 노후 설비 고장, 곰팡이(구조적 원인)
• 공제 가능 — 임차인이 낸 파손, 무단 개조, 관리 소홀로 확대된 손상

실무에서 결정적인 것은 사진입니다. 입주 당시와 퇴거 당시 상태를 비교할 수 있으면 다툼이 빨리 정리됩니다. 입주 사진이 없다면 지금이라도 현재 상태를 남겨두십시오.

그리고 공제 금액의 근거를 요구하십시오. 견적서나 영수증 없이 '얼마 빼겠다'는 것은 주장일 뿐입니다. 실제로 수리했는지, 그 비용이 합리적인지까지 따질 수 있습니다.

중요한 것은 다툼이 있어도 나머지는 받아야 한다는 점입니다. 일부를 두고 다투느라 전액 반환이 늦어지면 안 됩니다.

일상적으로 생기는 마모는 임차인 부담이 아니에요. 임차인 잘못으로 생긴 손상에 한해서, 그것도 합리적인 범위에서만 공제할 수 있습니다. 과한 청구는 거절하세요.

주거용 임대차에서는 원상회복 범위가 넓게 인정되지 않는 것이 일반적입니다. 상가처럼 인테리어를 전부 걷어내는 수준을 요구하기는 어렵습니다.

대응하실 때 확인할 것들입니다.

• 견적서·영수증을 요구합니다. 실제 지출 없이 금액만 부르는 경우가 많습니다
• 노후 정도를 반영했는지 봅니다. 10년 된 도배를 새것으로 바꾸는 비용 전액을 부담할 이유는 없습니다
• 계약서에 원상회복 특약이 있는지, 있다면 범위가 어떻게 적혀 있는지
• 입주 당시 이미 있던 하자인지

임대인이 원상회복을 이유로 보증금 전액을 붙잡는 것은 다른 문제입니다. 보증금 반환과 원상회복은 맞바꾸는 관계이지만, 그렇다고 다투는 금액을 넘어 전액을 거부할 수는 없습니다. 인정되는 복구비를 뺀 나머지는 돌려받아야 합니다.

실제로 임대인이 원상회복을 이유로 청구했다가 인정받지 못한 사례들이 있습니다. 금액이 크다면 다퉈볼 만합니다.

원상복구 의무와 보증금 반환은 별개예요. 그걸 이유로 전액을 거부할 순 없습니다. 다툼이 있어도, 인정되는 복구비를 뺀 나머지는 당연히 돌려받습니다.

두 의무는 맞바꾸는 관계이지만, 그 말은 같은 크기만큼만 서로 붙잡을 수 있다는 뜻입니다. 복구비가 200만원인데 보증금 2억을 전부 안 준다는 것은 성립하지 않습니다.

이런 상황에서 하실 일입니다.

• 임대인에게 공제하려는 항목과 금액, 근거를 문서로 요구합니다
• 현재 집 상태를 사진으로 남깁니다 — 날짜가 확인되게
• 다투는 금액을 뺀 나머지 반환을 서면으로 청구합니다
• 임대인이 응하지 않으면 전액을 청구하는 소송을 내고, 공제 주장은 상대가 입증하게 합니다

실무에서는 원상회복 주장이 돈이 없어서 시간을 끌려는 명분인 경우도 적지 않습니다. 등기부에 압류가 늘고 있거나 같은 건물 다른 세대도 못 받고 있다면 그 가능성이 높습니다. 이 경우 협상보다 절차를 진행하는 편이 빠릅니다.

이사 예정이시라면 임차권등기를 먼저 마치고 나가시고, 이사 당일 빈집 사진을 반드시 남기십시오. 그 사진이 원상회복 다툼에서도 결정적인 자료가 됩니다.

일단 받되 '나머지는 이의를 유보한다'고 남기세요. 그리고 보류한 금액의 근거를 요구하세요. 부당하게 깎는 거면, 나머지는 소송으로 청구하면 됩니다.

남기실 문구는 이 정도면 됩니다.

• '보증금 ○○○원 중 일부인 ○○○원만 수령합니다'
• '나머지 ○○○원에 대한 청구권은 유보합니다'
• '이 수령은 합의나 포기가 아닙니다'

그리고 '하자 점검 후'라는 말에는 기한을 못박아야 합니다. 기한 없는 약속은 무기한이 됩니다. '○월 ○일까지 점검하고 결과와 무관하게 정산한다'는 식으로 정하십시오.

더 중요한 것이 있습니다. 임대인이 일부를 주면서 전입신고를 빼달라거나 집을 비워달라고 요구하는 경우가 있는데, 절대 응하시면 안 됩니다. 전액을 받기 전에 전입을 빼면 나머지에 대한 순위를 잃습니다.

일부 수령 자체는 나쁘지 않습니다. 위험이 그만큼 줄고, 나머지에 대해서만 소송하면 되니 인지대도 줄어듭니다. 다만 합의서에 '일체의 청구를 하지 않는다'는 문구가 들어가지 않도록 서명 전에 확인하십시오.

미납 차임이나 관리비는 공제될 수 있어요. 다만 금액이 정확해야 합니다. 내역을 받아 하나씩 검증하고, 부풀려 깎은 부분은 다퉈서 돌려받으면 됩니다.

공제가 인정되는 것과 다툴 수 있는 것을 나눠 보면 이렇습니다.

• 인정되기 쉬움 — 실제 미납된 월세, 임차인이 부담하기로 한 관리비·공과금
• 다툴 수 있음 — 산정 근거 없는 금액, 임대인이 부담할 항목, 이미 납부한 것을 중복 계산, 연체이자를 과도하게 붙인 경우

요구하실 것은 월별 내역서입니다. 언제부터 언제까지 얼마가 미납인지, 관리비는 어떤 항목인지 한 줄씩 확인하십시오. 총액만 부르는 경우가 많은데 그대로 받아들이실 필요 없습니다.

보증금에 비해 월세가 아주 적은 경우라면 다툼의 실익 자체가 크지 않습니다. 몇십만원 때문에 전체 절차가 늦어지는 것이 더 손해입니다. 이 부분은 인정하고 나머지를 빨리 받는 쪽이 나을 수 있습니다.

다만 관리비는 내시는 편이 좋습니다. 보증금 반환과는 별개 채무이고, 미납이 쌓이면 공제 주장에 힘이 실립니다. 임대인과 다투는 중이라도 관리사무소에는 정상 납부하십시오.

전입을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라져요. 그 사이 대출 근저당이 잡히면, 내 보증금은 통째로 후순위로 밀립니다. 어떤 이유여도 응하지 마세요.

이 요구가 위험한 이유는 순서 때문입니다.

• 내가 전입을 뺍니다 → 대항력·우선변제권 소멸
• 임대인이 대출을 받습니다 → 근저당 설정
• 내가 다시 전입합니다 → 순위가 근저당 뒤로 새로 잡힙니다

며칠이면 된다고 해도 마찬가지입니다. 그 며칠 사이에 설정된 근저당이 영구히 앞섭니다. 되돌릴 방법이 없습니다.

임대인이 다시 넣어주겠다거나 각서를 써주겠다고 해도 소용없습니다. 각서는 임대인에 대한 채권일 뿐, 은행의 근저당 순위를 바꾸지 못합니다. 임대인이 약속을 지키더라도 순위는 이미 밀린 뒤입니다.

실제로 이 요구에 응했다가 순위를 잃은 사례가 있습니다. 대출이 잘 되어야 보증금을 준다는 말을 믿고 응했는데, 대출은 실행됐고 보증금은 못 받고 순위만 사라진 경우입니다.

혹시 이미 응하셨다면 등기부부터 확인하십시오. 공백 기간에 무엇이 설정됐는지 확인해야 남은 선택지를 판단할 수 있습니다.

전입을 빼는 순간 후순위로 밀려서, 정작 보증금은 영영 못 받을 수 있어요. 달콤한 말이지만 함정입니다. 받기 전엔 절대 전입을 건드리면 안 돼요.

구조를 보시면 왜 안 되는지 분명합니다. 임대인이 대출을 받으려면 은행이 1순위 근저당을 확보해야 하는데, 대항력 있는 임차인이 있으면 그게 안 됩니다. 그래서 전입을 빼달라고 하는 것입니다. 내 순위를 은행에 넘겨주는 일입니다.

그리고 대출이 나온다고 그 돈이 나에게 온다는 보장이 없습니다.

• 대출금이 다른 채무 변제에 쓰일 수 있습니다
• 대출 심사가 거절될 수도 있습니다 — 그래도 내 순위는 이미 사라진 뒤입니다
• 다른 세대 보증금 반환에 먼저 쓰일 수도 있습니다

정말 대출로 해결할 의사가 있다면 방법은 있습니다. 보증금을 먼저 받고 그다음에 전입을 빼는 것입니다. 동시이행으로 처리하면 됩니다. 임대인이 이 순서를 거부한다면 그 의도를 의심해 보셔야 합니다.

지금 보증금을 못 받고 계신 상황이라면 전입을 빼는 대신 임차권등기와 반환 절차를 진행하는 것이 맞습니다.

전출한 그 기간 동안은 대항력이 끊겨요. 하필 그 사이 근저당이나 압류가 잡혔다면, 나는 그 뒤로 밀립니다. 재전입 시점으로 순위가 새로 잡혀 불이익이 생길 수 있어요.

확인 방법은 간단합니다. 등기부등본을 떼어 공백 기간에 설정된 권리가 있는지 보시면 됩니다.

• 아무것도 없다면 — 실질적 손해는 없습니다. 재전입 시점으로 순위가 잡히지만, 그 사이에 앞선 권리가 생기지 않았으므로 결과는 같습니다
• 근저당·압류가 있다면 — 그 권리가 내 앞으로 갑니다. 배당에서 밀립니다

확정일자도 함께 봐야 합니다. 확정일자는 전출해도 그대로 남지만, 우선변제권은 대항요건이 유지되는 동안만 효력이 있습니다. 전출로 대항요건이 끊기면 그 기간의 우선변제권도 끊깁니다.

가족 중 일부만 남아 있었다면 대항력이 유지되었을 수 있습니다. 세대 전원이 전출했는지, 누군가 남아 있었는지가 갈림길입니다. 주민등록 초본을 세대원 전원 것으로 떼어 확인해 보십시오.

이미 지난 일은 되돌릴 수 없지만, 지금 순위가 어떻게 되어 있는지 아는 것이 앞으로의 전략을 정하는 출발점입니다.

세대원인 가족의 전입이 유지되고 있으면 대항력은 인정됩니다. 다만 온 가족이 다 빠지면 그 순간 사라져요. '한 명이라도 남아 있는지'가 중요합니다.

다만 누구를 남기느냐는 신중해야 합니다. 실무에서는 계약 명의자 본인의 전입을 유지하는 것을 원칙으로 봅니다. 명의자를 빼고 다른 가족만 남기는 구성은 다투어질 여지가 있습니다.

실제 상담에서 자주 나오는 상황들입니다.

• 계약은 부모 명의, 실거주는 자녀 — 부모의 전입을 절대 빼지 않는 것이 안전합니다
• 부부 중 한 명만 남기는 경우 — 계약 명의자가 남아야 합니다
• 세컨하우스라 전입을 안 한 경우 — 대항력 자체가 없습니다. 확정일자만으로는 부족합니다

세 번째가 특히 위험합니다. 주말에만 쓰는 집이라 전입을 미루다가 그 사이 근저당이 설정되면 며칠 차이로 순위가 통째로 밀립니다.

가족 구성을 바꾸실 계획이 있다면 실행 전에 확인받으십시오. 이미 빼신 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 주민등록 초본을 세대원 전원 것으로 떼어 보시면 현재 상태를 정확히 알 수 있습니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구로 연장된 상태라면, 해지 통보 후 3개월이면 끝낼 수 있어요. 그게 아니라 일반 계약기간 중이라면, 집주인과 합의가 필요합니다.

먼저 지금이 어느 상태인지부터 확인하십시오.

• 묵시적 갱신 중 — 언제든 해지 통보 가능. 도달일부터 3개월 뒤 종료
• 갱신요구권으로 연장 — 마찬가지로 통보 후 3개월. 2년을 채울 의무 없습니다
• 최초 계약기간 중 — 원칙적으로 임대인 동의가 필요합니다

세 번째인 경우 실무에서는 새 임차인을 구해주고 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의하는 것이 일반적입니다. 다만 이건 관행이지 법적 의무는 아니므로, 조건은 협의하기 나름입니다.

합의하실 때 문서로 남기실 것들입니다.

• 종료일과 보증금 반환일 — '새 세입자 구해지면'은 기한이 아닙니다
• 임차인이 부담하기로 한 비용의 범위와 금액
• 보증금 전액 반환이 전제라는 점

주의하실 것은 임대인이 보증금을 안 주면서 먼저 나가라고 하는 경우입니다. 합의로 계약이 끝났더라도 보증금을 받기 전에는 전입을 빼면 안 됩니다.

집주인은 계약대로 살 수 있는 상태로 집을 넘겨줄 의무가 있어요. 그걸 못 지켰다면, 그걸 이유로 계약을 해지하고 보증금은 물론 손해배상까지 청구할 수 있습니다.

다만 모든 불만이 해지 사유가 되지는 않습니다. 기준은 주거 목적을 달성할 수 없을 정도인지입니다.

• 해지 사유가 되기 쉬움 — 누수·곰팡이로 거주가 어려운 경우, 난방·급수 등 기본 설비 불능, 계약과 다른 면적이나 구조, 전 임차인이 아직 살고 있어 입주 자체가 불가능한 경우
• 해지까지는 어려움 — 도배 상태나 청소 정도의 문제, 사진과 조금 다른 정도

먼저 수리를 요구하고 그 기록을 남기십시오. 임대인에게 시정할 기회를 준 뒤에도 고쳐지지 않았다는 경위가 있어야 해지 주장이 단단해집니다.

확보하실 자료입니다. 하자 사진과 동영상(날짜 확인되게), 수리 요구와 임대인 답변 기록, 계약 당시 받은 사진이나 매물 설명, 필요하면 전문가 점검 소견.

아직 잔금을 치르기 전이라면 지급을 보류하는 것도 방법입니다. 이미 전액을 지급하고 전입까지 마치셨다면 반환 절차가 필요하므로, 보증금 규모가 크다면 임차권등기까지 함께 검토해야 합니다.

해지가 인정되는 범위는 하자의 정도와 경위에 따라 달라지므로 자료를 놓고 판단해야 합니다.