실무집행절차

선순위 임차인이 셀프낙찰 상계신청으로 보증금 회수하는 방법

김민수법무법인 김앤파트너스

전세보증금반환부동산전문변호사

제52회 사법시험 합격, 사법연수원 42기 수료

선순위 임차인 셀프낙찰

승소해도 돈 못 받을 때, 직접 낙찰받아 회수하는 방법

승소 판결문 그 자체가 현금을 의미하지는 않습니다. 법원이 돈을 주라고 판결해도 집주인이 버티면 그만인 것이 현실입니다. 이럴 때 선순위 임차인이 선택할 수 있는 가장 현실적인 방법이 셀프낙찰입니다.

승소는 돈을 강제로 가져올 수 있는 권한을 얻은 단계일 뿐, 실제로 내 돈을 찾아오는 과정은 지금부터 시작입니다.

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셀프낙찰, 언제 필요할까

승소 판결 후 바로 경매에 넘기기 전, 집주인의 숨겨진 재산부터 찾아야 합니다. 셀프낙찰은 최후의 수단으로 남겨두세요.

셀프낙찰 전 우선 확인 사항

신용조사 실시: 임대인의 예금, 다른 부동산 조회

압류 진행: 발견된 재산에 대해 압류 실행

회수 시도: 압류 통장에서 수천만 원 회수되는 경우도 많음

셀프낙찰이 필요한 상황: 찾아낸 재산이 없거나, 전세가가 매매가와 비슷하여 제3자가 입찰하지 않을 때. 기다리다간 집값 하락으로 배당금만 줄어듭니다.

셀프낙찰(자가낙찰)이란: 임차인이 직접 낙찰받아 손실을 확정짓고, 추후 매매로 자금을 회수하는 가장 현실적인 마지막 방법입니다.

2
셀프낙찰 상계 신청으로 현금 부담 줄이기

셀프낙찰 시 가장 부담되는 것은 낙찰 대금 마련입니다. 하지만 상계제도를 활용하면 셀프낙찰 현금 부담을 최소화할 수 있습니다.

상계란?

채권 상계 제도

돌려받을 보증금 채권 납부할 낙찰 대금 대등 금액 내에서 상쇄 처리

신청방법

상계 신청 절차

낙찰 허가 결정 직후 법원에 상계 신청서 제출 보증금 해당액 현금 납부 불필요

주의: 경매 진행 비용 등 일부 필수 비용과 보증금 초과 차액은 별도 납부해야 합니다.

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셀프낙찰 전 우선순위 세금 확인

셀프낙찰 과정에서 법정기일이 빠른 체납 세금을 반드시 확인해야 합니다. 선순위 세금은 보증금보다 먼저 배당됩니다.

세금 확인 방법

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배당요구종기일 경과 후 법원 경매계 방문

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이해관계인 자격으로 ‘교부청구서’ 열람

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선순위 세금 규모와 법정기일 파악 후 입찰 결정

전세사기 피해자인 경우

경매 법원에 조세채권 안분 신청으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

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셀프낙찰 진행 방법

셀프낙찰 입찰 준비물

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신분증, 막도장

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입찰보증금: 최저매각가격의 10% (수표 1장)

예) 최저가 1억 원 → 입찰보증금 1000만 원

셀프낙찰 낙찰가 산정 시 유의점

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최저가가 아닌 전세보증금 전액으로 입찰

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낙찰가가 낮으면 추후 양도소득세 부담 증가

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어차피 상계 처리되므로 보증금 수준으로 입찰

상계 신청 타이밍

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낙찰 직후 법원 민사집행과(경매계) 방문

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매각허가결정 전까지 신청 가능

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입찰보증금은 배당 절차에서 본인에게 배당

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셀프낙찰, 전문가 조력이 필요한 이유

셀프낙찰까지 고려해야 한다면, 승소 판결 이후 강제경매 신청까지 한 곳에서 진행되어야 합니다.

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