선순위 임차인이 셀프낙찰 상계신청으로 보증금 회수하는 방법

이 글의 순서 (6)

1. 승소 판결만으로는 돈이 들어오지 않습니다2. 셀프낙찰 전에 집주인 재산부터 찾습니다3. 상계 신청으로 낙찰대금 현금 부담을 줄입니다4. 입찰 전 선순위 체납 세금을 확인합니다5. 입찰가는 최저가가 아니라 보증금 수준으로 씁니다6. 소송부터 경매 신청까지 한 곳에서 진행합니다

01승소 판결만으로는 돈이 들어오지 않습니다

승소 판결문 자체가 현금은 아닙니다. 법원이 돈을 주라고 판결해도 집주인이 버티면 그만인 것이 현실입니다.

승소는 돈을 강제로 가져올 권한을 얻은 단계일 뿐, 실제로 돈을 찾아오는 과정은 그다음부터입니다. 이때 선순위 임차인이 고를 수 있는 가장 현실적인 방법이 셀프낙찰입니다.

02셀프낙찰 전에 집주인 재산부터 찾습니다

판결 뒤 바로 경매로 가기 전에, 집주인의 숨은 재산부터 찾습니다. 셀프낙찰은 마지막 수단으로 남겨 둡니다.

03상계 신청으로 낙찰대금 현금 부담을 줄입니다

셀프낙찰에서 가장 큰 부담은 낙찰대금 마련입니다. 상계는 돌려받을 보증금 채권과 내야 할 낙찰대금을 같은 금액만큼 서로 지우는 제도입니다.

낙찰받은 뒤 매각결정기일이 끝나기 전까지 법원에 상계를 신고하면, 보증금에 해당하는 금액은 현금으로 내지 않아도 됩니다.

참고경매 진행 비용 같은 일부 필수 비용과 보증금을 넘는 차액은 따로 내야 합니다.

04입찰 전 선순위 체납 세금을 확인합니다

법정기일이 빠른 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당됩니다. 입찰 전에 규모를 반드시 확인해야 합니다.

입찰을 할지, 얼마에 할지는 선순위 세금과 시세를 함께 봐야 정해집니다.

05입찰가는 최저가가 아니라 보증금 수준으로 씁니다

보증금 전액으로 입찰합니다

어차피 상계로 처리되므로 최저가가 아니라 보증금 수준으로 씁니다.

낙찰가가 낮으면 세금이 늘 수 있습니다

낙찰가가 낮으면 나중에 팔 때 양도소득세 부담이 커집니다.

상계는 낙찰 직후 신고합니다

낙찰 직후 법원 민사집행과(경매계)에 가서 매각결정기일이 끝나기 전까지 신고합니다. 입찰보증금은 배당 절차에서 본인에게 배당됩니다.

06소송부터 경매 신청까지 한 곳에서 진행합니다

셀프낙찰까지 고려한다면 승소 판결 뒤 강제경매 신청까지 한 곳에서 이어서 진행하는 것이 좋습니다. 다른 사무실을 다시 찾는 번거로움이 없습니다.

등기부등본을 문자나 메일로 보내 주시면 권리분석을 하고, 소송 말고 다른 해결 방법이 있는지도 함께 찾습니다.