01사건 개요
의뢰인(임차인)은 서울 강서구 화곡동 소재의 오피스텔에 관하여 보증금 130,000,000원에 임대차 계약을 체결하고 거주해 왔습니다. 그러나 임대차 기간 중 해당 부동산에 대해 강제경매 절차가 개시된 사실을 알게 되었습니다. 의뢰인은 임대차 관계의 승계를 원하지 않았고, 경매 절차에 참여하여 보증금을 우선 변제받기 위해 계약 해지 및 보증금 반환을 청구하고자 김앤파트너스를 찾았습니다.
02사건의 쟁점
본 사건의 핵심은 임대차 기간이 남아있더라도 ‘부동산 경매’라는 사정 변경이 있을 때 임차인이 계약을 중도 해지할 수 있는지와 그에 따른 보증금 반환 의무를 확정하는 것이었습니다.
– 경매 개시에 따른 해지권: 임차주택이 경매되는 경우, 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 신의성실의 원칙에 따라 해지 통고 즉시 계약을 종료시킬 수 있는지 여부.
– 배당요구의 법적 의미: 임차인이 경매 법원에 배당요구를 하는 행위가 임대차 해지의 의사표시로 간주될 수 있는지 여부.
03김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 의뢰인이 경매 절차 내에서 확실한 우선변제권 지위를 확보하고 판결문을 통해 보증금을 회수할 수 있도록 다음과 같이 조력했습니다.
1) 대법원 판례에 근거한 해지권 주장: “임차주택이 경매되는 경우 임차인이 배당요구를 하는 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지했을 때 해지의 효력이 발생한다”는 판례를 적극 원용했습니다.
2) 적법한 절차 이행 증명: 의뢰인이 2025년 8월경 서울남부지방법원에 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한 사실을 입증하여, 임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 명확히 했습니다.
3) 강력한 청구권 행사: 피고(임대인)가 보증금 반환 의무를 지체하고 있음을 지적하며, 건물 인도와 동시에 보증금 전액을 반환할 것을 청구했습니다.
