01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 7월 17일 피고(임대인)와 경기도 이천시 창전동에 있는 한 집합건물에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금은 2억 원이었고, 임대차기간은 2021년 9월 13일부터 2023년 9월 13일까지 24개월로 정하였습니다.
의뢰인은 약정한 보증금 전액을 나누어 지급하였습니다. 계약금과 중도금에 이어 2021년 9월 13일 잔금 1억 9,000만 원을 지급함으로써 보증금 2억 원을 모두 치렀습니다.
같은 날 의뢰인은 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다.
이후 임대차기간이 만료될 무렵 양측이 갱신과 관련한 의사를 통지하지 않으면서, 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
의뢰인은 더 이상 거주를 이어가지 않기로 하고 임대인 측에 이사 의사를 분명히 전달하였습니다.
그럼에도 약속한 시점이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하자, 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
판결문 “이유”에 나타난 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.
1. 묵시적으로 갱신된 임대차계약이 의뢰인의 해지 의사 통지로 적법하게 종료되었는지 여부입니다.
의뢰인은 2025년 11월 10일 피고의 배우자와 통화하여 “2월 말이나 3월 초에는 이사를 나가야 할 것 같다”는 취지로 해지 의사를 전달하였습니다.
문제는 임대인 측이 보증금 반환을 미루며 종료 시점을 다투는 데 있었습니다.
2. 해지의 효력이 언제 발생하는지, 그리고 그에 따라 보증금반환의무가 성립하는지 여부입니다.
주택임대차보호법상 묵시적 갱신 후의 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
의뢰인은 이 법리에 따라 이미 임대차가 종료되었다는 점을 주장하였고, 김앤파트너스는 이를 증거로 뒷받침하는 데 집중하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 다음과 같은 전략으로 의뢰인을 조력하였습니다.
1. 계약 관계와 보증금 지급 사실을 객관적 자료로 정리하였습니다.
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 지급내역을 확보하여 의뢰인의 대항력과 우선변제권, 보증금 전액 지급 사실을 빈틈없이 입증하였습니다.
2. 해지 의사가 적법하게 전달되었음을 증명하였습니다.
피고 배우자와의 통화 녹취록과 문자메시지 내역을 증거로 제출하여, 의뢰인이 해지 의사를 분명히 통지하였다는 점을 구체적으로 드러냈습니다.
3. 주택임대차보호법의 법리를 사안에 정확히 적용하였습니다.
묵시적 갱신과 해지의 효력 발생 시점에 관한 조문을 근거로, 통지일로부터 3개월이 지나 임대차가 이미 종료되었다는 법리적 결론을 명확히 제시하였습니다.
가사 임대인이 의뢰인이 통보한 이사 날짜보다 늦은 시점을 주장하더라도, 임대차가 종료되었다는 결론에는 변함이 없다는 점까지 정리하였습니다.
4. 건물 인도와 보증금 반환이 동시이행 관계에 있음을 전제로 청구를 구성하여, 법원이 의뢰인의 청구를 그대로 받아들일 수 있도록 하였습니다.
