01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 7월 경기도 화성시 석우동 소재 이브리오오피스텔에 대해 임대차보증금 9,500만 원, 임대차기간 2022년 8월 8일부터 2024년 8월 7일까지로 하는 임대차계약을 체결하고 같은 해 8월 8일 전입신고를 마친 뒤 거주를 시작했습니다.
그런데 임대차계약 체결 직후인 2022년 7월 12일, 기존 임대인이 제3자와 해당 부동산의 매매계약을 체결하면서 피고(임대인)가 새로운 임대인의 지위를 승계받게 되었습니다. 피고는 2024년 8월경 문자메시지를 통해 의뢰인에게 방을 빼 달라는 취지로 연락했고, 의뢰인은 연장하지 않기로 합의한 뒤에도 사건 부동산에서 계속 거주하고 있었습니다.
그러던 중 2025년 11월 10일, 의뢰인은 한국자산관리공사로부터 해당 부동산이 공매에 부쳐진다는 통지를 받게 되었습니다. 공매가 진행되면 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있다는 불안감에 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 상담을 요청했습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차계약의 해지 가능 여부
피고(임대인)는 소송에 출석하지 않았지만, 이 사건의 핵심 쟁점은 임대차기간이 남아 있는 상태에서 공매가 개시된 경우 임차인이 스스로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부였습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차권자에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간이 만료되기 전에 경매가 진행되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있습니다.
2. 임대차계약 해지의 적법성
의뢰인이 2025년 11월 26일 피고에게 문자메시지를 보내 공매가 진행되고 있으므로 임대차계약을 해지하겠다고 통지한 것이 적법한 해지 의사표시에 해당하는지가 쟁점이었습니다. 법원은 의뢰인이 2023년 9월 18일경 배분요구를 한 사실, 2023년 9월 27일경 피고에게 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실 등을 종합하여 적법한 해지로 인정했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 공매 절차에 대한 신속한 권리 보전 조치
김앤파트너스는 의뢰인의 의뢰를 받은 즉시 공매 절차에서의 권리신고 및 배분요구서를 제출하여 의뢰인의 임차보증금 반환 권리를 확보했습니다. 동시에 피고에게 임대차계약 해지 통지를 발송하여 법적 절차를 빈틈없이 진행했습니다.
2. 대법원 판례에 근거한 해지권 행사 전략
임대차기간 만료 전 경매(공매)가 개시된 경우 임차인이 스스로 임대차를 종료시킬 수 있다는 대법원 판례를 적극 원용하여, 의뢰인의 해지권 행사가 적법함을 입증했습니다. 이를 통해 임대차계약이 2025년 11월 26일자로 종료되었음을 법원에 명확히 주장할 수 있었습니다.
3. 증거 자료의 체계적 정리 및 제출
임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차계약 신고필증, 매매계약서, 피고와의 문자메시지 내역, 공매대행통지서 등 총 8건의 증거를 체계적으로 정리하여 제출함으로써 사실관계를 빈틈없이 소명했습니다.
4. 무변론 판결을 통한 신속한 해결
피고가 소송에 응하지 않자, 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조 제1항에 따른 무변론 판결(피고가 답변서를 제출하지 않고 변론기일에도 출석하지 않은 경우 원고의 주장을 인정하는 판결)을 이끌어내어 소송을 신속하게 마무리했습니다.
