01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 5월 경기 안성시 공도읍의 아파트에 관하여 보증금 1억 2,200만 원, 기간 2년의 전세계약을 체결하고 입주했습니다. 계약 직후 전입신고와 확정일자까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였습니다.
그런데 계약 체결 한 달도 되지 않아 이 아파트의 소유권이 법인으로 넘어갔습니다. 새 소유자인 피고 법인이 임대인의 지위를 그대로 승계한 것입니다. 이후 2024년 4월 보증금과 기간을 그대로 둔 채 계약이 한 차례 연장되어 만기는 2026년 5월로 정해졌습니다.
문제는 시세가 크게 떨어지면서 시작되었습니다. 의뢰인은 2026년 4월 임대인 법인의 대표자에게 낮아진 시세에 맞춰 보증금을 감액하는 조건이라면 계약을 더 이어갈 수 있겠다고 제안했습니다. 그러나 임대인 측은 감액분을 돌려줄 여유조차 없다고 답했습니다. 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 불안해진 의뢰인은 곧바로 계약 해지 의사를 통지했지만, 임대인은 보증금 대신 이 아파트와 다른 토지의 소유권을 넘겨주겠다는 제안을 해왔습니다. 현금 반환 능력이 없다는 뜻이나 다름없었습니다. 의뢰인은 이 제안을 받아들일 수 없다고 회신하며 반환을 촉구했지만 상황은 달라지지 않았고, 결국 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1. 만기 전에 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는지
계약 만기는 2026년 5월이었지만, 의뢰인은 그 전에 계약을 정리하고 보증금을 회수해야 하는 상황이었습니다. 김앤파트너스는 이 계약이 묵시적으로 갱신된 계약이라는 점에 주목했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 갱신된 임대차의 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 이 조항에 따라 2026년 4월 8일 해지 통지가 도달한 시점을 기준으로 삼으면, 계약은 2026년 7월 8일 적법하게 종료된다는 결론에 이르렀습니다.
2. 계약이 아직 끝나지 않은 시점에 미리 소송을 낼 수 있는지
해지 효력이 발생하는 7월 8일 이전에 소를 제기하는 것은 아직 도래하지 않은 의무의 이행을 구하는 "장래이행의 소"에 해당합니다. 민사소송법 제251조는 이런 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다고 규정합니다. 임대인이 이미 여러 차례 "보증금을 돌려줄 수 없다"는 태도를 명확히 보인 상황이었으므로, 김앤파트너스는 채무자의 태도에 비추어 이행을 기대할 수 없는 경우에는 미리 청구할 필요가 인정된다는 대법원 판례(2018다227551 등)를 근거로 제시했습니다.
3. 보증금 반환과 주택 인도의 동시이행 관계
임대차가 끝나면 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 맞물린 동시이행 관계에 있습니다. 김앤파트너스는 이 구조를 그대로 반영한 청구를 구성해, 판결 자체가 곧바로 집행에 쓰일 수 있도록 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 전 과정의 서류를 빠짐없이 확보했습니다. 아파트 전세계약서와 연장계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차계약 신고필증, 임대인 법인의 등기사항증명서를 모두 제출해 의뢰인이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이고 피고 법인이 임대인 지위를 승계했다는 사실을 다툼의 여지 없이 정리했습니다.
2. 보증금이 실제로 전액 지급되었다는 점을 자금 흐름으로 입증했습니다. 계약금부터 전세자금 대출금, 잔금까지 이체 내역과 대출 내역을 시간 순서대로 제출해 보증금 1억 2,200만 원이 온전히 건네졌음을 증명했습니다.
3. 해지 의사를 통지한 카카오톡과 통화 녹취록을 증거로 확보했습니다. 언제 해지를 통지했는지가 계약 종료일을 좌우하는 사건이었으므로, 통지 시점과 도달 사실을 객관적 기록으로 남긴 것이 결정적이었습니다. 임대인이 보증금 대신 부동산 소유권 이전을 제안했다는 사정도 함께 드러나, 반환 의사가 없다는 점을 뒷받침했습니다.
4. 계약 종료를 기다리지 않고 미리 소를 제기했습니다. 통상 소장 송달에 2~3주, 첫 변론기일 지정까지 최소 한 달이 걸립니다. 김앤파트너스는 이 일정을 역산해 계약이 종료되는 시점에 맞춰 변론이 마무리되도록 소송 시점을 설계했습니다. 그 결과 만기를 한참 기다린 뒤 소송을 시작했을 때보다 훨씬 빠르게 판결을 받을 수 있었습니다.
