01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 3월 서울 금천구 가산동에 있는 9층 건물의 3층 한 호실(약 18제곱미터)에 관하여 당시 소유자와 보증금 6,800만 원, 기간 2년으로 임대차계약을 체결했습니다. 입주일인 2022년 4월 8일까지 보증금 전액을 지급하고 영수증을 받았으며, 같은 날 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다.
만기인 2024년 4월 7일을 앞두고 양측 모두 갱신거절 통지를 하지 않아 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 그 사이 건물의 주인은 두 번 바뀌었습니다. 2024년 10월 한 법인이 원래 임대인으로부터 소유권을 넘겨받았고, 두 달여 뒤인 2024년 12월 24일에는 피고가 신탁을 원인으로 다시 소유권이전등기를 마쳤습니다.
의뢰인은 계약을 끝내고 보증금을 돌려받으려고 절차를 알아보던 중에야 건물 소유자가 피고로 바뀌었다는 사실을 알게 되었습니다. 계약서에 도장을 찍은 임대인은 더 이상 소유자가 아니었고, 새 소유자는 한 번도 만난 적 없는 수탁자였습니다. 누구에게 보증금을 청구해야 하는지조차 분명하지 않은 상황에서 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자도 임대인의 지위를 이어받는가
주택임대차보호법 제3조 제4항은 대항력을 갖춘 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 그런데 신탁의 수탁자는 일반적인 매수인과 달리 신탁 목적의 범위 안에서 재산을 관리하는 사람이므로, 수탁자도 여기서 말하는 "양수인"에 해당하는지가 핵심 쟁점이었습니다.
2신탁원부에 적힌 면책 조항으로 임차인에게 대항할 수 있는가
신탁원부에 수탁자는 임대차보증금 반환 의무를 지지 않는다는 취지의 조항이 들어 있다면, 수탁자가 이를 근거로 반환 책임을 피할 수 있는지가 문제였습니다.
3묵시적으로 갱신된 계약을 어떻게 종료시킬 것인가
계약이 이미 묵시적으로 갱신된 상태였기 때문에, 보증금 반환 의무가 생기려면 먼저 계약을 적법하게 종료시켜야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1대항력 취득 시점과 소유권 이전 시점을 대비시켰습니다
의뢰인은 2022년 4월 8일 입주와 전입신고를 마쳐 그다음 날인 4월 9일 대항력을 취득했습니다. 피고가 소유권을 취득한 것은 그보다 한참 뒤인 2024년 12월 24일입니다. 계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 영수증을 근거로 이 선후 관계를 정리해, 피고가 대항력 있는 임차주택을 양수한 사람이라는 점을 명확히 했습니다.
2수탁자도 임대인 지위를 승계한다는 법리를 제시했습니다
부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어가고, 그런 수탁자도 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는 사람에 포함된다는 대법원 판례를 제시했습니다. 새 소유자가 신탁 수탁자라는 이유로 책임을 피할 수 없다는 점을 분명히 한 것입니다.
3신탁원부 면책 조항은 먼저 대항력을 갖춘 임차인에게 통하지 않는다는 점을 짚었습니다
등기된 신탁원부로 대항할 수 있는 상대방은 그 등기 이후에 법률관계를 맺은 사람에 한정되고, 등기 전에 이미 법률관계를 맺은 사람은 제외된다는 대법원 판례를 근거로 삼았습니다. 의뢰인은 신탁등기보다 2년 이상 앞서 대항력을 갖추었으므로, 신탁원부에 반환 의무 면책 조항이 있더라도 의뢰인에게는 주장할 수 없다고 주장했습니다.
4소장 송달로 해지를 통지하는 방식으로 계약을 종료시켰습니다
묵시적으로 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 별도의 통지 절차를 거치지 않고 소장 부본 송달로 해지 의사를 전달해, 소송을 진행하는 동안 계약 종료 요건이 갖추어지도록 했습니다.
5목적물을 도면으로 정확히 특정했습니다
의뢰인이 임차한 공간은 건물 3층 가운데 일부였습니다. 별지 목록과 도면에 각 꼭짓점을 순차로 연결한 부분을 표시해 목적물을 특정했고, 판결 주문에 그대로 반영되어 집행에 장애가 남지 않도록 했습니다.
