전세보증금반환소송 절차·비용, 이겨도 못 받는 경우와 회수 방법

전세 만기가 지나도록 보증금을 받지 못하고 있으면 전 재산을 잃을 것 같은 불안함이 앞섭니다. 소송까지 가야 하나 망설이면서도 이겨도 변호사 비용만 들고 못 받으면 어떻게 하나 걱정부터 들기 마련입니다. 하지만 전세보증금반환소송은 승소 시 소송비용액확정 절차를 통해 변호사 보수를 포함한 소송비용의 상당 부분을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

다만 판결이 났다고 보증금이 저절로 들어오지는 않습니다. 그래서 판결 후 임대인이 스스로 돌려주지 않을 때 강제집행까지 이어갈 수 있는 변호사를 선임해야 합니다. 이 글에서는 강제집행으로 보증금을 실제로 받아내는 방법과 소송 전에 확인할 사항을 정리합니다.

전세보증금반환소송은 임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 법원의 판결로 반환 의무를 확정받는 절차입니다. 전세금반환소송, 임대차보증금반환소송, 보증금반환소송으로도 불리는데 모두 같은 소송입니다.

그런데 상담에서 가장 많이 듣는 질문이 “소송해봐야 소용없다던데요”입니다. 인터넷 카페 등에서 판결을 받고도 돈을 못 받았다는 글을 보고 오신 경우입니다. 흔한 오해들을 하나씩 짚어보겠습니다.

1)소송해도 집주인이 안 주면 끝이다?

그렇지 않습니다. 판결이 확정되면 임대인이 스스로 돌려주지 않아도 법원을 통해 강제집행을 할 수 있습니다. 강제집행은 크게 세 가지 방식으로 진행됩니다.

• 부동산 강제경매: 임대인 명의의 집이나 다른 부동산을 경매에 넘겨 낙찰대금에서 받습니다.
• 채권압류 및 추심명령: 임대인의 예금 통장, 월급, 임대인이 받을 전세보증금 등을 묶어 두고 직접 받아냅니다.
• 유체동산 압류: 임대인 집에 있는 가전, 가구 같은 살림살이를 압류해 팔아서 돈으로 받습니다.

오히려 소장을 받은 임대인이 압박을 느껴 소송 도중에 전액을 돌려주는 경우도 많습니다. 반대로 집주인 말만 믿고 기다리는 사이 다른 채권자가 먼저 압류를 걸면 받을 가능성은 그만큼 줄어듭니다.

2)변호사 비용이 보증금보다 더 든다?

그렇지 않습니다. 소송비용은 보증금 액수(소가)에 따라 기준이 정해져 있고, 승소하면 소송비용액확정 절차로 변호사 보수의 상당 부분을 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 변호사 보수는 소가에 따라 소송비용으로 인정되는 상한액이 있으므로, 이 상한 안에서 합리적으로 수임료를 정하는 곳에 맡겨야 판결 후 실제 부담이 줄어듭니다. 다만 비용을 먼저 내고 소송이 끝난 뒤 돌려받는 구조라 시차가 있습니다.

3)판결까지 몇 년씩 걸린다?

그렇지 않습니다. 1심 판결까지는 보통 3~6개월이 걸리고, 임대인이 답변서를 내지 않아 무변론으로 끝나는 사건은 더 빨리 판결이 나옵니다. 다만 판결이 확정된 뒤에도 임대인이 주지 않아 강제경매로 넘어가면, 배당을 받기까지 1년 이상은 생각하셔야 합니다.

4)소송 중에는 이사를 못 간다?

임차권등기명령을 신청하고 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤 이사하시면 됩니다. 등기부에 올라가기 전에 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃으니 반드시 순서를 지켜야 합니다.

실제로 회수가 막히는 사건은 대부분 판결 전에 갈립니다. 소송 전에 임대인 집에 선순위 채권이 얼마나 잡혀 있는지, 통장이나 다른 재산이 있는지를 점검하지 않고 소장부터 낸 경우입니다. 판결문을 손에 쥐어도 집행할 재산이 없으면 회수는 늦어질 수밖에 없습니다.

소송 비용이 어느 정도인지 먼저 확인하고 싶으시다면 전세보증금반환소송 변호사 비용 글을 먼저 보셔도 좋습니다.

소송을 시작하기 전에 알아 두셔야 할 현실적인 부담이 다섯 가지 있습니다.

• 판결과 집행은 별개의 절차입니다. 판결문이 나왔다고 바로 경매나 압류를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 판결문이 임대인에게 송달된 뒤 2주의 항소기간이 지나야 판결이 확정되고, 그다음 집행문과 송달·확정증명원을 법원에서 발급받아야 강제집행을 신청할 수 있습니다.

• 비용을 먼저 내고 나중에 돌려받습니다. 인지대, 송달료, 변호사 수임료는 소송을 시작할 때 먼저 내고, 임대인에게 청구하는 것은 사건이 끝난 뒤 소송비용액확정 절차를 거쳐서입니다.
• 임차권등기 전에 이사하면 권리를 잃습니다. 대항력과 우선변제권은 전입신고, 실제 거주, 확정일자가 유지되어야 살아 있습니다. 임차권등기명령을 신청했더라도 등기부에 올라가기 전에 주소를 옮기면 순위가 사라집니다.
• 임대인 재산은 판결문이 있어야 제대로 찾을 수 있습니다. 소송 전에는 등기부로 부동산을 확인하는 정도지만, 판결문이 있으면 외부 신용조회기관을 통해 임대인의 주거래 통장과 다른 재산까지 합법적으로 조회할 수 있습니다. 법원의 재산명시·재산조회는 몇 달이 걸리지만, 외부기관 조사는 실비(개인 임대인 통상 11만 원 안팎, 법인 16만 원 안팎)로 1~2주 안에 결과를 받아볼 수 있습니다.

• 선순위 근저당 규모에 따라 받는 돈이 달라집니다. 경매가 진행돼도 낙찰대금은 순위대로 나눠 받습니다. 내 전입일과 확정일자보다 앞선 근저당의 채권최고액(은행이 잡아 둔 최대 금액)이 시세의 상당 부분을 차지하면, 판결을 받아도 배당만으로는 전액을 받지 못할 수 있습니다.

회수에 어려움을 겪는 사건들은 대부분 소송 전에 확인했어야 할 것을 놓친 경우입니다.

1)판결 선고까지만 대리하는 곳에 선임한 경우

판결문을 받는 데까지만 맡는 곳에 선임하면, 판결 후 집주인이 돈을 주지 않을 때 강제집행을 위해 다른 사무실을 다시 찾아야 합니다. 새로 맡은 곳은 사건 기록을 처음부터 다시 검토하므로 착수금이 또 들고 시간도 늘어납니다. 그 사이 다른 채권자가 먼저 압류를 걸면 배당 순위에서도 밀립니다.

또 승소 판결만으로 성공보수를 받는 조건이라면, 보증금은 아직 못 받았는데 보수부터 나가게 됩니다. 법원이 소송비용으로 인정해 주는 상한을 넘는 금액은 임대인에게 청구할 수 없어 고스란히 임차인 부담으로 남습니다. 선임 전에 판결 이후 강제집행과 소송비용 확정까지 이어서 맡는지, 성공보수 조건은 어떤지를 꼭 확인하셔야 합니다.

2)선순위 권리관계 확인 없이 소송만 시작한 경우

등기부에 잡힌 근저당 채권최고액과 집 시세를 비교해 보지 않고 소송부터 시작한 경우입니다. 판결은 무난히 나오지만, 경매에서 선순위 채권자가 먼저 가져가고 나면 남는 돈이 보증금에 못 미칠 수 있습니다.

선순위 채권과 시세를 미리 계산해 보면 대응이 달라집니다. 배당만으로 전액을 받기 어렵다고 판단되면 임차인이 직접 낙찰받는 방법을 검토하거나, 소송과 함께 임대인의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 걸어 받을 길을 넓힐 수 있습니다.

3)경매와 배당 절차에 대응하지 못한 경우

강제경매는 신청서를 내는 것으로 끝나지 않습니다. 경매개시결정, 매각기일, 유찰로 가격이 내려가는 과정, 낙찰, 배당기일까지 몇 달에 걸쳐 법원 서류가 계속 날아옵니다. 매각기일이 바뀌었다는 게 무슨 뜻인지, 유찰되면 어떻게 할지, 배당표에 적힌 금액이 맞는지를 그때그때 판단해야 합니다. 특히 배당기일에 나가 이의를 제기하지 않으면 잘못 계산된 배당표가 그대로 확정됩니다.

김앤파트너스에서는 경매가 끝날 때까지 전담팀에 언제든 물어보실 수 있습니다. 법원에서 통지서가 오거나, 낙찰을 받을지 고민되거나, 배당표 금액이 맞는지 모르겠을 때 사건을 처음부터 맡아온 담당 변호사와 전담팀이 바로 답해 드립니다.

1)5,000만 원만 주겠다던 임대인, 한 달 만에 1억 1,000만 원 받아낸 후기

• 보증금: 1억 1,000만 원 (서울 다가구주택)
• 임대인: “만기 당일에는 5,000만 원만 먼저 주겠다”
• 걸린 기간: 소장 접수 후 약 한 달
• 결과: 보증금 전액 회수, 소송비용 청구까지 진행

의뢰인은 서울의 다가구주택에 보증금 1억 1,000만 원으로 살고 있었습니다. 만기를 한 달 앞두고 임대인은 “새 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”며 미루더니, 이후 “만기 당일에는 5,000만 원만 먼저 주겠다”고 일방적으로 통보했습니다.

저희는 만기일까지 기다리지 않고 소장부터 미리 써 두었습니다. 다가구주택은 방마다 등기가 따로 있지 않아서, 도면에 사는 부분을 표시해 소장에 붙여야 합니다. 이 작업까지 먼저 끝낸 뒤 만기 다음 날 바로 소장을 법원에 냈습니다.

사건이 끝난 뒤에도 소 취하로 돌려받을 수 있는 인지대 환급을 청구하고, 소송에 쓴 비용을 임대인이 부담하도록 법원에 신청해 추가 비용 회수까지 마쳤습니다.

2)보증금 받고 놓칠 뻔한 소송비용 428만 원까지 받아낸 후기

• 놓칠 뻔한 돈: 소송비용 400만 원
• 한 일: 먼저 연락해 확인, 소송비용액확정 신청
• 걸린 기간: 확인 연락 후 약 넉 달
• 결과: 428만 4,600원 입금

의뢰인은 판결이 확정된 뒤 보증금 전액과 임차권등기 비용을 돌려받았습니다. 보통은 여기서 사건을 마무리합니다.

하지만 저희는 사건 기록을 다시 확인하고, 아직 받지 못한 소송비용이 없는지 먼저 연락해 점검했습니다. “보증금 전액 및 임차권등기 비용 모두 돌려받은 것 맞으시지요?”라는 질문에 의뢰인은 “소송비용만 아직 못받았습니다. 4,000,000원”이라고 답했습니다.

법원에 소송비용액확정을 신청해 임대인이 낼 금액을 정하는 결정을 받아냈습니다. 이 결정문을 근거로 임대인에게 지급을 요구했고, 2026년 4월 3일 428만 4,600원이 의뢰인 계좌로 들어왔습니다.

판결이 나거나 소를 취하해도, 실제로 쓴 소송비용은 소송비용액확정 절차를 따로 거쳐야 받아낼 수 있습니다.

법무법인 김앤파트너스는 수천 건의 전세보증금 반환 사건을 직접 다루며, 등기부 한 장으로 회수 가능성부터 판단하는 기준을 쌓아왔습니다. 선순위 채권과 집 시세를 먼저 계산해 배당으로 받을 수 있는 금액을 가늠하고, 임대인에게 다른 재산이 있는지에 따라 가압류가 필요한지까지 함께 검토해 사건을 진행합니다.

불필요한 절차로 비용을 늘리지 않고, 회수에 꼭 필요한 단계만 거치도록 사건을 설계합니다. 판결에서 멈추지 않고 판결 이후 재산조사와 강제집행 신청, 소송비용액확정까지 하나로 이어서 대리합니다.

사건을 맡기시면 임대인과 연락하는 일도 모두 저희가 합니다. 버티는 임대인에게 전화를 걸고, 답 없는 문자를 기다리며 마음 졸이실 필요가 없습니다. 복잡한 서류와 임대인 상대는 저희에게 맡기시고, 의뢰인께서는 일상을 그대로 이어가시면 됩니다.

Q전세보증금반환소송 비용은 어느 정도 드나요?⌄

법원에 내는 인지대와 송달료, 그리고 변호사 보수로 구성됩니다. 인지대와 송달료는 보증금 액수에 따라 법정 기준으로 정해집니다. 승소 후 소송비용액확정 절차를 거치면 법정 기준 범위 안에서 쓴 비용의 상당 부분을 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.

Q판결까지 얼마나 걸리나요?⌄

보통 1심 판결까지 3~6개월이 걸립니다. 임대인이 소장을 받고도 답변서를 내지 않으면 무변론 판결로 끝나 더 빨라질 수 있습니다. 다만 판결 확정 후 강제경매까지 가는 경우에는 배당기일까지 1년 이상 걸릴 수 있습니다.

Q소송 중에 이사를 가도 괜찮나요?⌄

법원에 신청한 임차권등기명령이 등기부에 실제로 올라간 것을 확인한 뒤 이사하셔야 합니다. 그 전에 주소를 옮기거나 짐을 모두 빼면 대항력과 우선변제권을 잃으니 주의하셔야 합니다. 등기부에 올라간 뒤의 이사는 순위에 영향을 주지 않습니다.

Q임대인이 일부러 우편을 받지 않으면 소송이 멈추나요?⌄

멈추지 않습니다. 법원의 주소보정명령을 받아 임대인의 주민등록초본으로 주소를 확인하고, 그래도 안 되면 특별송달(야간·휴일 송달)을 거쳐 마지막에는 공시송달로 진행합니다. 임대인이 서류를 받든 안 받든 재판을 진행해 판결을 받을 수 있습니다.

Q승소했는데도 임대인이 돈이 없다고 버티면 어떻게 하나요?⌄

판결이 확정되면 채권의 소멸시효가 10년으로 늘어납니다. 신용조회기관을 통해 임대인의 주거래 통장과 다른 부동산을 찾아내 예금 압류나 부동산 강제경매를 진행할 수 있습니다. 살던 집 경매에서 배당받지 못한 금액이 남아도, 그 금액은 임대인의 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.