01사건 개요
의뢰인(임차인)은 서울 관악구의 주택에 보증금 1억 1,000만 원으로 전세 계약을 맺고 거주했습니다. 계약 만기는 2026년 3월 19일이었습니다. 의뢰인(임차인)은 만기를 앞둔 2026년 2월 말 김앤파트너스를 찾았습니다. 의뢰인(임차인)은 2026년 2월 6일, 만기일까지 보증금을 지급하겠다는 내용으로 임대인 가족이 연대보증을 선 확약서를 받아 둔 상태였습니다.
그런데 임대인은 “새 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다”며 반환을 미뤘습니다. 만기 사흘 전에는 “다른 사람에게 해당 호수가 가계약됐다”는 문자를 보냈습니다. 같은 시기 의뢰인(임차인)에게는 은행 대출 연장 문제도 걸려 있었습니다.
02사건의 쟁점
1주택 임차 부분의 특정
이 사건 주택은 집합건물이 아니어서 등기부등본만으로는 어느 부분을 임차했는지 확인되지 않습니다. 그래서 건축물현황도(평면도)에 임차 부분을 표시해 별지 도면으로 소장에 붙여야 했습니다. 이 사건에서는 계약서의 층 표기와 실제 호수가 서로 달라, 어느 층 도면을 써야 하는지부터 정리해야 했습니다.
2만기 전후 임대인의 통보에 대한 대응과 동시이행항변권
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 동시이행항변권이 있어, 집을 비우지 않아도 지체책임을 지지 않습니다. 그러나 임대인이 갑자기 보증금을 지급하면 그때부터는 인도를 미룰 경우 책임이 생길 수 있습니다. 따라서 “가계약됐다”는 통보나 일부 지급 제안에 어떤 문구로 답할지가 중요했습니다.
3일부 변제 때 남은 채권 보전과 재산 처분 우려
소장 제출 직후 임대인은 보증금의 일부만 먼저 돌려주겠다고 알려 왔습니다. 이때 남은 채무가 그대로 유효하다는 점을 분명히 남겨 둘 필요가 있었습니다. 의뢰인(임차인)은 임대인이 재산을 처분할 경우의 대비책도 물었습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 만기 전부터 소장 작성을 시작했습니다. 수임 후인 2026년 3월 3일 임대인은 5,000만 원을 먼저 주고 나머지는 6개월 연장하자고 제안했습니다. 김앤파트너스는 임대인 가족이 연대보증을 선 확약서가 있는 만큼 이 제안에는 응할 필요가 없다고 안내했습니다.
임차 부분을 특정하기 위해 세움터에서 건축물현황도를 발급받았습니다. 의뢰인(임차인)이 실제 거주하는 층의 도면에 점유 부분을 표시하면, 김앤파트너스가 ㄱ·ㄴ·ㄷ 기호를 다시 정리해 법원에 내는 방식으로 진행했습니다. 도면상 구획이 실제 내부 구조와 다소 달라도 다른 임차인의 점유 부분과 겹치지 않으면 문제가 될 여지가 크지 않다는 점도 설명했습니다. 소장은 의뢰인(임차인)의 확인을 거쳐 임대인과 연대보증인을 피고로 하여 2026년 3월 12일에 제출했습니다.
만기 사흘 전 “가계약됐다”는 통보를 받았을 때는 답장 문안을 잡아 드렸습니다. “보증금 1억 1,000만 원을 돌려받으면 부동산을 인도할 예정이니, 신규 임차인의 입주일은 협의해 정해 달라”는 취지였습니다. 만기 후 거주하는 동안에는 관리비를 계속 내도록 안내했습니다. 미납 관리비가 보증금 공제 다툼으로 이어져 절차가 늦어지는 것을 막기 위해서였습니다.
소장 제출 직후이자 소장이 피고들에게 송달되기 전인 2026년 3월 25일, 임대인은 6,000만 원을 먼저 돌려주겠다고 문자로 알려 왔습니다. 김앤파트너스는 남은 채무 5,000만 원이 그대로 유효하다는 점과, 신규 세입자 사정과 상관없이 임대인에게 전액 반환 의무가 있다는 점을 문자로 남기도록 문안을 정리했습니다. 이 문안은 담당변호사와 대표변호사가 함께 검토했습니다. 재산 처분에 대한 질문에는 임대인의 다른 재산이 파악되면 가압류로 대비할 수 있다고 설명했습니다. 전액을 받은 뒤 임대인이 퇴실 일정을 물었을 때는, 날짜를 못 박지 말고 “신속히 알아보고 정해지는 대로 알려 드리겠다”는 선에서 답하도록 안내했습니다.
