01사건 개요
의뢰인(임차인)은 서울의 한 빌라에 보증금 2억 2,000만 원으로 전세를 살고 있었고, 계약을 한 번 갱신했습니다. 계약 만기는 3월 11일이었으나 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 2025년 2월 저희를 찾아오셨을 때는 소송보다 전세대출 만기가 더 급했습니다.
의뢰인(임차인)이 임대인에게 처음 해지를 통지한 날은 1월 23일이었습니다. 만기 2개월 전까지 통지하지 못했기 때문에 3월 11일 시점에는 임차권등기명령을 신청할 요건을 엄밀히 갖추지 못한 상태였습니다. 이후 2025년 4월 23일 임차권등기명령을 신청해 5월 7일 결정을 받았고, 본안 소송에서는 무변론 판결을 받았습니다. 그러나 임대인은 같은 빌라의 다른 호실 보증금도 돌려주지 못해 HUG 가압류가 의뢰인(임차인)의 호실에까지 걸려 있었고, 압류할 만한 다른 재산이 없었습니다.
결국 보증금을 회수할 수 있는 길은 살고 있는 집에 대한 강제경매뿐이었습니다. 의뢰인(임차인)은 2026년 8월 26일 매각기일에 직접 입찰해 그 집을 낙찰받았습니다.
02사건의 쟁점
1해지 통지가 늦은 상태에서 언제 임차권등기명령을 신청할 수 있는가
만기 2개월 전까지 통지하지 않으면 통지일로부터 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 봅니다. 그래서 3월 11일 만기 시점에는 바로 임차권등기명령을 신청하기 어려웠고, 계약 종료 시점을 정확히 따져 신청 시기를 정해야 했습니다.
2판결 후 회수할 길이 있는가
피고(임대인)는 답변서를 내지 않아 무변론 판결이 선고되었습니다. 그러나 신용조회 결과 통장이나 급여를 압류해도 실익이 없었습니다. 남은 길은 임차부동산 자체였고, 그 위에 선순위 근저당권 같은 장애 요소가 없는지가 회수 가능성을 갈랐습니다.
3경매 진행 속도와 셀프낙찰 조건을 어떻게 관리할 것인가
의뢰인(임차인)이 전세사기피해자 결정을 신청했기 때문에 결정 전에 집이 매각되지 않도록 매각기일을 늦출 필요가 있었습니다. 결정을 기다리지 않기로 한 뒤에는 절차를 다시 진행시켜야 했습니다. 직접 낙찰받을 때에는 입찰보증금, 상계처리 신청 기한, 입찰금액을 정확히 정하는 것이 관건이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
저희는 해지 통지 시점 때문에 계약 종료 시점이 늦춰진다는 점을 먼저 설명드렸습니다. 이에 따라 2025년 4월 23일 임차권등기명령을 신청했고, 5월 7일 결정을 받았습니다. 신청 직전에는 계약서의 입주일이 기존 계약서와 사흘 차이 나는 것을 발견했습니다. 확정일자를 다시 확인한 뒤 사실관계에 맞는 계약서로 바로잡아 신청했습니다.
본안 소송은 피고(임대인)가 답변서를 내지 않아 무변론 판결로 끝났습니다. 의뢰인(임차인)이 지연이자를 문의하셨을 때는 다음과 같이 설명드렸습니다. 계속 거주하면 지연손해금을 청구하기 어렵고, 청구는 이사한 다음 날부터 가능하며, 전세대출 이자는 지연이자에 갈음하여 청구할 수 있다는 점입니다. 판결 후에는 신용조회와 등기부 확인을 거쳐 강제경매로 회수 방향을 정했습니다. 법원 절차 비용은 등록세, 송달료, 예납금 등 항목별로 미리 추산해 드렸습니다.
경매가 개시된 뒤 의뢰인(임차인)은 임차권등기가 있으면 배당요구를 한 것으로 본다고 들었다며 권리신고를 생략해도 되는지 물으셨습니다. 그런 판례는 있지만 불가피하게 권리신고를 못 했을 때 방어적으로 쓰는 논리입니다. 그래서 법원 요구대로 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하도록 안내했습니다. 계약을 갱신한 사건이라 항목마다 기재 기준이 달랐습니다. 점유기간과 전입일은 최초 계약 기준, 확정일자는 갱신분까지 모두, 청구금액은 판결문상 최종 보증금으로 정리해 드렸습니다.
2026년 4월에는 전세사기피해자 결정이 나오기 전에 집이 매각되지 않도록 매각기일 유예를 신청했습니다. 이때 기한을 정하지 않고 ‘추후지정’으로 결정해 달라고 요청했고, 법원이 추후지정 결정을 하여 예정된 매각은 진행되지 않았습니다. 이후 의뢰인(임차인)이 경매 재개를 결정하자 기일지정신청서를 제출해 새 매각기일을 지정받았습니다. 셀프낙찰을 앞두고는 세 가지를 정리해 드렸습니다. 입찰보증금은 그 회차 최저매각가격의 10%라는 점, 상계처리는 최고가 매수인으로 지정된 뒤 따로 신청해야 한다는 점, 입찰금액을 낮게 쓰면 나중에 양도소득세 부담으로 돌아오므로 보증금 원금 2억 2,000만 원을 기준으로 삼으시라는 점입니다. 은행 전산에 갱신되지 않은 선순위 질권 금액은 상계처리 때 부채증명원으로 실제 잔액을 증빙하기로 했습니다.
