01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 5월 서울 동작구의 다중주택 한 세대를 보증금 8,000만 원, 월세 20만 원에 임차했습니다. 보증금을 모두 치르고 확정일자와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었습니다. 2024년 6월 계약을 한 차례 연장했고, 그 뒤로는 묵시적으로 갱신된 상태로 거주했습니다.
2025년 4월 이 건물은 담보신탁계약에 따라 신탁회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 의뢰인(임차인)은 이 사실을 모른 채 기존 임대인 회사에 계약을 끝내겠다는 뜻을 전하고 있었고, 2026년 2월에야 소유자가 바뀐 것을 알게 되었습니다. 곧바로 신탁회사에 보증금 반환을 문의했지만 “현재로선 해 드릴 수 있는 게 없다”는 답만 돌아왔습니다.
소송이 시작된 뒤 피고(신탁회사)는 의뢰인(임차인) 명의로 서명된 확인서를 근거로 보증금이 1,000만 원이라고 주장했습니다. 위탁자인 기존 임대인 회사가 임차인 관련 문서를 위조해 신탁계약을 맺은 정황이 있었지만, 피고는 의뢰인(임차인)이 월세 계약이라고 확인해 주었다고 주장했습니다.
02사건의 쟁점
1신탁회사가 보증금 반환의무를 지는지
대항력을 갖춘 임차인이 사는 주택의 소유권이 신탁으로 수탁자에게 넘어가면, 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 이어받습니다(대법원 2000다70460). 신탁원부에 수탁자 면책 조항이 있어도 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 그 조항으로 대항할 수 없습니다(대법원 2002다12512). 이 사건에서는 의뢰인(임차인)의 전입신고(2022년)가 신탁등기(2025년)보다 앞섰는지가 출발점이었습니다.
2‘보증금 1,000만 원’ 확인서와 금반언·상계 주장
피고(신탁회사)는 담보신탁 과정에서 자산관리회사 직원이 서명을 받아 우선수익자인 금융기관에 낸 “임대차 현장조사 확인서”와 감정평가서에 첨부된 임대차계약서를 냈습니다. 두 문서에는 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원과 의뢰인(임차인) 이름의 서명이 있었습니다. 피고는 의뢰인이 보증금을 1,000만 원으로 확인해 줬으니 8,000만 원을 청구하는 것은 금반언·신의칙에 반하고, 그렇지 않더라도 허위 확인서로 입은 7,000만 원의 손해배상채권으로 상계하겠다고 주장했습니다. 이 주장이 받아들여지면 돌려받을 보증금은 1,000만 원으로 줄어드는 상황이었습니다.
3사문서의 진정성립 입증책임
사문서는 그 문서를 내세우는 쪽이 작성명의인이 실제로 작성했다는 점(진정성립)을 증명해야 하고, 상대방이 다투면 제출자가 입증해야 합니다. 의뢰인(임차인)이 “서명하지 않았다”를 증명할 문제가 아니라, 피고(신탁회사)가 “의뢰인이 서명했다”를 증명해야 하는 문제였습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 먼저 전입신고일과 신탁등기일을 대조해 전입이 앞선다는 점을 확인했습니다. 이를 바탕으로 피고(신탁회사)가 임대인 지위를 승계했고 신탁원부의 면책 조항으로 대항할 수 없다는 점을 담아 2026년 2월 27일 임대차보증금반환 소송을 제기했고, 2024년 6월 11일자 연장계약서도 이때 증거로 함께 제출했습니다. 묵시적으로 갱신된 계약이었으므로 소장 부본 송달로 해지 통지도 함께 했고, 소장 부본은 3월 9일 피고에게 송달되었습니다. 3월 말 피고 대리인이 소를 취하해 달라는 서면을 보내왔지만, 보증금을 전혀 돌려받지 못한 상태였기 때문에 의뢰인(임차인)과 상의해 응하지 않았습니다.
4월 20일 피고가 답변서에서 ‘보증금 1,000만 원’ 확인서와 상계 주장을 내놓자, 5월 14일 준비서면으로 반박했습니다. 첫째, 피고가 낸 두 문서 모두 의뢰인(임차인)의 휴대전화 번호가 한 자리 틀리게 적혀 있었고, 실제 계약서에는 확정일자가 있는데 감정평가서 속 계약서에는 확정일자가 없었습니다. 이 점은 원본 계약서와 나란히 놓고 비교한 자료로 제출했습니다. 둘째, 진정성립의 입증책임이 문서를 낸 피고에게 있다는 점을 분명히 했습니다. 셋째, 의뢰인(임차인)이 우선수익자인 금융기관의 우편을 받고 확인서를 처음 보았고 곧바로 직접 서명한 적이 없다는 사실확인서를 보내 두었다는 점을, 해당 우편과 사실확인서를 증거로 내 보여 주었습니다.
소장 송달일로부터 3개월이 지난 6월 10일 해지 효력이 생겼습니다. 그 뒤 6월 19일 피고는 서명의 진위를 가려 달라며 필적감정을 신청했고, 법원은 감정인을 지정했습니다. 의뢰인(임차인)은 임차권등기를 마친 뒤 새집으로 이사했고, 김앤파트너스는 퇴거 사실과 현관 비밀번호를 내용증명으로 알려 인도를 마쳤습니다. 인도로 동시이행 관계가 풀렸기 때문에 6월 29일 청구취지를 변경해 보증금 8,000만 원과 지연손해금을 바로 지급하라고 청구했습니다.
합의 과정에서 김앤파트너스는 보증금 8,000만 원, 지연이자, 소송비용 482만 3,000원을 항목별로 정리한 계산서를 만들어 의뢰인(임차인)의 확인을 받은 뒤 피고에게 전달했습니다.
