부동산 블로그
부동산전문변호사가 직접 쓰는 전세보증금·명도·매매 실전 정보.
전세보증금을 지키는 모든 단계 — 계약 점검부터 미반환 대응·경매·강제집행까지.
김민수 대표 변호사공동담보 경매, 내 호실 먼저 낙찰되면 배당 0원 되는 이유와 대응법
다가구·다세대 공동담보 경매에서 선순위 근저당 안분배당으로 보증금이 깎이는 원인과 민법 제368조 이시배당 대위 등 실무 방어 대책을 정리해 드립니다.
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사주택도시보증공사(HUG) 대위변제금 환수 통보 시 지연손해금 기산일의 법적 쟁점과 실무 사례
이 글의 핵심 기관의 환수 통보를 받았다고 해서 고지된 항목과 금액을 그대로 수용할 필요는 없습니다. 민법 제387조 제2항에 따르면 기한이 없는 채무는 채무자가 이행 청구를 받은 때부터 비로소 지체책임이 발생합니다. 특히 부당이득 반환채무에서는 채무자가 언제 이행지체 상태에 빠졌는지를
전세사기
김민수 대표 변호사전셋집 셀프낙찰 상계신청 안 될 때 잔금 마련 방법
이 글의 핵심 상계는 자동으로 이루어지지 않고 법원에 신청해야 하며, 시기를 놓치면 대금 전액을 현금으로 납부해야 합니다. 상계로 인정되는 금액은 낙찰자가 배당받을 금액까지이고, 그 초과분은 현금으로 납부합니다. 배당액을 좌우하는 것은 선순위 담보와 임대인의 조세 체납 규모입니다. 경매
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사배당표에 보증금이 적게 잡혔다면 배당기일 이의 방법
이 글의 핵심 배당표는 배당기일에 출석해 이의를 진술해야 다툴 수 있고, 불출석하면 표대로 확정됩니다. 등기부에 나타나지 않는 선순위 조세채권이 배당액을 감소시킬 수 있으므로 교부청구 내역을 미리 확인해야 합니다. 이의를 진술했더라도 정해진 기간 내에 배당이의의 소를 제기하지 않으면 이
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사계약갱신 거절 후 실거주 거짓이면 손해배상 청구 방법
이 글의 핵심 임대인은 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에 한하여 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그렇게 퇴거시킨 뒤 갱신되었더라면 존속했을 기간 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 배상액은 법률에 산정 기준이 정해져 있고, 임차인은 퇴거
계약·점검
김민수 대표 변호사신탁등기된 집인데 보증금은 누가 돌려주나요
이 글의 핵심 전입신고 익일 0시가 신탁등기 접수일보다 앞서면 수탁자인 신탁회사가 보증금 반환의 상대방이 됩니다. 신탁회사는 내부 규정상 확정판결 없이는 지급을 결정하지 않는 경우가 대부분이므로, 서면 요구 이후 소송으로 이어지는 흐름이 일반적입니다. 신탁등기가 선순위인 경우에는 수탁자
보증금 미반환
김민수 대표 변호사전세 계약해지 통보했는데 집주인이 카톡을 안 읽어요
이 글의 핵심 전송이 완료되어 상대방이 확인할 수 있는 상태가 되었다면, 임대인의 열람이나 회신 여부와 관계없이 해지 통지는 유효합니다. 임대인이 공동명의인 경우 전원에게 각각 전달해야 하며, 만기 2개월 전을 넘겨 통지하면 도달일로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다. 승소 판결
보증금 미반환
김민수 대표 변호사전세보증금 압류, 미반환 임대인 재산조회는 어떻게 하나요?
임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 결국 전세보증금 압류까지 가야 합니다. 전세보증금 반환소송은 계약서와 이체 내역이 남아 있으면 다투는 쟁점이 많지 않습니다. 정작 막히는 곳은 판결문을 받은 다음입니다. 법원이 임대인 통장에서 돈을 빼내 임차인에게 보내 주지는 않기 때문입니다. 이긴
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사보증금 2억 6천만 원, 계좌압류로 먼저 받아냈습니다
전세보증금 반환 소송에서 이기고 판결문을 손에 쥐어도, 그 종이가 임대인 통장에서 돈을 빼내 주지는 않습니다. 집행은 판결과 별개로 다시 신청해야 하는 절차입니다. 서울 중랑구 상봉동 신축 빌라에 2억 6천만 원(전세대출 2억 원 포함)으로 거주하던 의뢰인이 만기가 2주 지난 시점에 사
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사깡통전세 자가낙찰, 상계신청은 낙찰 당일까지
경매를 신청할 때 법원에 미리 내는 예납금은 보통 200만 원에서 300만 원입니다. 감정평가와 현황조사에 실제로 쓰이는 돈이라 신청하는 임차인이 현금으로 마련해야 합니다. 그런데 깡통전세 사건에서 결과를 더 크게 바꾸는 건 이 돈이 아닙니다. 아무도 응찰하지 않아 임차인 본인이 집을
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사전세보증금 강제집행, 판결문 이후가 진짜 시작입니다
승소 판결문이 우편으로 도착해도 임대인 계좌에서 돈이 자동으로 빠져나오지는 않습니다. 법원은 "보증금을 돌려주라"고 명령했을 뿐, 그 돈을 대신 걷어다 임차인 통장에 넣어 주는 기관이 아닙니다. 그래서 판결문 봉투를 받은 날은 끝나는 날이 아니라 다음 절차가 시작되는 날입니다. 실제로
경매·집행 회수
김민수 대표 변호사보증금 지연이자, 이사를 나가야 시작됩니다
만기가 여섯 달 지났는데 보증금 3억 원을 아직 못 받았고, 그동안 그 집에 계속 살고 계셨다면 여섯 달치 이자는 0원입니다. 계산을 잘못한 것이 아니라 법이 그렇게 짜여 있습니다. 임대인의 반환 의무와 임차인이 집을 넘겨주는 의무는 서로 맞물려 있습니다. 한쪽이 이행하지 않으면 다른
보증금 미반환
